실지 취득가액을 확인할 수 없어 환산가액으로 경정한 당초처분은 정당함.(기각)

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2001.8.23. 취득한 ○○○ 760-1 87㎡, 760-5 49㎡, 760-6 11㎡, 760-7 872㎡, 760-8 169㎡, 760-9 28㎡, 합계 1,216㎡ 및 지상에 청구인이 신축한 건물 243.48㎡(양도한 토지와 건물을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2009.1.28. 한국토지공사에 1,436,009,000원에 양도하고, 2009.3.31. 다음 <표1>과 같이 쟁점부동산의 취득가액을 448,668,942원(토지는 실지 취득가액 354,683,670원, 건물은 양도가액을 기준시가로 환산한 환산취득가액 93,985,272원)으로 하여 양도소득세를 신고하였다. <표1> 양도소득세 신고내역

○○○

• 나. 처분청은 쟁점부동산 중 토지의 경우 실지 취득가액이 불분명하다고 보아 기준시가에 의한 환산가액 49,349,027원을 취득가액으로 하여(건물은 청구인이 신고한 환산가액 93,985,272원을 인정하여 쟁점부동산의 취득가액을 143,334,299원으로 하였다), 2010.8.16. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 120,622,560원 및 농어촌특별세 5,295,450원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.9.8. 이의신청을 거쳐 2010.11.3. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산 중 토지의 경우 실지 거래한 매매계약서에 취득가액이 145,000천원으로 되어 있으나, 이는 실제금액보다 낮춰 작성된 속칭 다운계약서이고, 청구인의 ○○○ 예금계좌에서 2001.3.2.~2001.3.28. 기간에 195,000천원을 출금하여 매매대금으로 지급하였으므로 취득가액을 195,000천원으로 보아야 하며, 건물의 경우 주식회사 ○○○이라 한다)과 2002.3.15. 공사대금을 170,000천원으로 하여 건축공사계약을 하였고, 청구인의 ○○○ 예금계좌에서 2001.3.15.~2002.1.21. 기간에 172,000천원을 출금하여 ○○○에 지급하여 실지거래가액이 170,000천원으로 확인되므로, 쟁점부동산의 취득가액을 실지거래가액으로 토지 195,000천원, 건물 170,000천원, 합계 365,000천원으로 인정하여야 하며, 처분청이 취득가액을 불분명하다고 보아 환산가액을 적용하여 부과한 양도소득세 및 농어촌특별세는 감액·경정되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산 중 토지의 경우, 청구인이 실지거래가액에 의한 취득가액을 349,000천원으로 신고하면서 취득관련 매매계약서를 첨부하지 아니하였고, 이에 담당공무원이 매매계약서를 요구하자 매매가액이 349,000천원으로 되어 있는 매매계약서를 제시한 후, 관련 대금지급내역을 요구하자 다시 속칭 다운계약서라면서 매매가액이 145,000천원인 계약서를 제시하였는바, 이처럼 청구인은 주장에 따라 매매계약서를 바꾸어 제시하고 있으며, 제시된 2건의 계약서 모두 매도인, 매수인, 중개인의 도장 및 글씨체가 같아 신빙성이 없고, 제시된 매매대금 지급내역도 단순한 출금내역이며, 청구인이 제시한 수표번호도 보존기간 5년이 지나 수취인이 확인되지 아니하므로 토지의 실제 취득가액이 얼마인지 불분명하고, 쟁점부동산 중 건물의 경우도 공사업체인 ○○○이 2007.6.30. 이미 폐업하여 진위여부를 확인할 수 없으며, 신축 당시인 2002년의 세금계산서 발행내역도 확인되지 아니하고, 청구인이 제시한 출금액이 ○○○에 지급되었는지 확인되지 아니하여 취득가액이 불분명하므로 청구주장은 이유없다.

• 가. 쟁점 청구인이 양도한 쟁점부동산의 실지 취득가액이 불분명한지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. (단서 생략)
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의2 【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제7항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(괄호 생략)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(괄호 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산 등기부등본에 나타나는 쟁점부동산 지목, 소유권 이전 등의 내역은 다음과 같다. (가) 쟁점부동산 중 토지는 당초 전 1,216㎡이었으나, 2003.2.19. 잡종지 998㎡(218㎡가 분할되어 760-5로 이기), 2003.9.22. 잡종지 959㎡(39㎡가 분할되어 760-6으로 이기), 2008.4.14. 잡종지 87㎡(872㎡가 분할되어 760-7로 이기)로 분할 및 지목변경이 되었고, 청구인이 2001.8.24. ○○○로부터 소유권을 취득하였다가, 2009.1.28. 한국토지공사에 공공용지로 협의양도하였다. (나) 쟁점부동산 중 건물의 경우, 2002.7.10. 가동 조적조 슬라브지붕 단층 위험물 저장 및 처리시설 79.68㎡, 나동 경량펄골조 강판지붕 단층 위험물 저장 및 처리시설 63.00㎡이 신축되었고, 2003.8.26. 다동 철골조 샌드위치 판넬지붕 제2종 근린생활시설 지상 2층 1층 79.2㎡, 2층 21.6㎡가 증축되었다가, 2009.5.19. 멸실되었다.

(2) 쟁점부동산 중 토지 취득가액과 관련하여 청구인이 제시한 증빙의 주요 내용은 다음과 같다. (가) 청구인이 처분청에 최초로 제시한 토지 매매계약서에는 매매대금이 349,000천원이고, 2001.3.28. 계약금 35,000천원, 2001.5.20. 중도금 154,000천원, 2001.8.23. 잔금 160,000천원을 수수하며, 매도인 ○○○, 매수인 청구인, 중개인 ○○○으로 되어 있다. (나) 이후 청구인은 기제시한 매매계약서 이외에 토지 매매계약서를 추가로 제출하면서 이는 속칭 다운계약서로 실제 매매대금은 195,000천원이라고 주장하였는바, 추가 제출한 계약서를 보면 매매대금은 145,000천원이고, 2001.3.2. 계약금 40,000천원, 2001.3.5. 중도금 45,000천원, 2001.3.28. 잔금 60,000천원을 수수하며, 매도인 ○○○, 매수인 청구인, 중개인 ○○○으로 되어 있다. (다) 청구인의 ○○○ 예금계좌 수표출금 내역에는 다음 <표2>와 같이 2001년 3월에 195,000천원이 출금된 것으로 나타난다. <표2>○○○

(3) 쟁점부동산 중 건물 취득가액과 관련하여 청구인이 제시한 증빙의 주요 내용은 다음과 같다. (가) 건축주를 청구인, 시공사를 ○○○으로 하여 2002.3.15. 작성된 건축공사표준계약서에는 공사명이 ○○○ 공사범위가 가동 조적조·스라브 79.68㎡, 나동 강판 63㎡, 다동 철골조 판넬 100.8㎡(1층 79.2㎡, 2층 21.6㎡), 공사기간이 2002.3.15.~2002.6.15., 계약금액이 170,000천원으로 되어 있고, 대금 지급방법은 선금 40,000천원, 성토작업 및 배수로 마감시 40,000천원, 골조 완성시 60,000천원, 건축준공시 30,000천원으로 되어 있다. (나) 청구인의○○○ 예금계좌 수표출금 내역에는 다음 <표3>과 같이 172,000천원이 출금된 것으로 나타난다. <표3>○○○

(4) 청구인이 주장하는 실지 취득가액과 처분청 경정내용을 비교하면 다음 <표4>와 같다. <표4> 청구인 주장과 처분청 경정내용 비교

○○○

(5) 살피건대, 청구인은 토지 195,000천원, 건물 170,000천원, 합계 365,000천원을 쟁점부동산의 실지 취득가액으로 보아야 한다고 주장하나, 토지의 경우 매매가액 등의 내용이 서로 다른 2매의 매매계약서가 제출되었고, 관련 대금 지급여부도 확인되지 아니하고 있는 점, 건물의 경우 신축 및 증축된 사실은 나타나나, 관련 공사비가 명확하게 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 볼 때 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.