부동산의 취득가액이 불분명하므로 환산취득가액을 적용하여야 한다는 주장의 당부(취소)

[주 문] OOO세무서장이 2010.8.19. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세250,120,320원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2003.4.22. OOO 대지 521㎡, 같은 동 369-5 전 71㎡ 합계 592㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 건물 120.36㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 전 소유자인 OOO로부터 취득하여 보유하다가 쟁점건물을 멸실한 후에 배우자인 OOO의 명의로 건물을 신축하였으며, 2008.4.28. 쟁점토지를 아파트건설시행사인 OOO 2,150,000천원에 양도한 후 양도가액은 실지거래가액인 2,150,000천원으로, 매매계약서 및 증빙서류가 없다는 사유로 취득가액은 기준시가로 환산한 1,042,000천원으로 계산하여 2008.6.30. 양도소득세 292,394천원을 예정신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 양도가액 2,150,000천원은 인정하였으나, 취득가액은 신고내용을 부인하고 금융거래내역이 확인된 371,500천원으로 보아 2010.8.19. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 250,120,320원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.10.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산의 취득가액은 1,030,000천원이나, 매매계약서 등의 증빙서류를 제시할 수가 없어 동 금액과 비슷한 환산가액인 1,042,000천원으로 예정신고한 것이며, 취득당시 매매계약서가 없어 대금을 지급한 내역을 정확하게 기억할 수 없으나 대체로 <표1>과 같다. OOO

(2) 쟁점부동산 취득대금의 지급과 관련하여 청구인의 배우자인 OOO 이하 “쟁점통장”이라 한다)의 입출금 내역은 <표2>와 같다. OOO

(3) 처분청은 위 금융거래내역 중 전소유자인 OOO에게 송금한 사실이 확인되는 ⑨,⑫의 합계 134,000천원에 청구인이 인수한 은행채무 237,500천원을 합한 371,500천원을 쟁점부동산의 실지취득가액으로 보고 있으나, 부동산을 거래할 때 매매대금은 일시불로 지급하지 아니하고 최소한 1개월 이상의 기간을 두고 계약금, 중도금, 잔금으로나누어 주는 것이 관행이며, 본건도 매매계약을 체결한 후 한달 정도의 기간에 계약금, 중도금, 잔금으로 구분하여 결제하기로 약정하였는데, 위 ⑨,⑫의 인출이 잔금예정일경에 발생한 사실만 보더라도 371,500천원은 전체 취득가액이 아니라 잔금에 불과한 것이다. 거래 당시 청구인과 OOO은 불과 200m 정도 떨어진 곳에서 거주하고 있어 예금통장으로만 송금하여야 할 이유가 없었으며, OOO이 자금사정이 어려워져 중도금 및 잔금을 조속히 지급하여 줄 것을 수차례 독촉하므로 청구인은 대금이 마련되는 대로 여러 번으로 나누어 지급하였는바, 쟁점통장에서 인출된 ②,⑥,⑧의 합계 504,984천원도 매매대금으로 지급된 것으로 보는 것이 합리적이다.

(4) 처분청은 쟁점부동산의 인근에 위치한 토지(이하 “인근토지”라 함)의 매매금액에 근거하여 쟁점부동산의 실지취득가액을 ㎡당 627천원인 371,500천원으로 보고 있으나, 토지의 가격은 면적, 위치, 용도에 따라 차이가 있으며, 더욱이 쟁점부동산은 서울-강화간의 8차선 국도주변 삼거리 코너에 위치한 걸포동 최고의 물건이고, 2007년에 월임대료 6백만원을 받은 상가이므로 가격면에서 보면 인근토지보다 월등히 우월한 입장이다.

(5) 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지취득가액인 1,030,000천원은 ㎡당 1,739천원이고, 환산한 취득가액인 1,042,129천원은 ㎡당 1,760천원인바, 쟁점부동산의 길건너편 코너에 위치한 OOO 대지 425㎡, 371-7 대지 92㎡ 합계 517㎡(이하 “연접토지”라 한다)의 소유자가 2001.4.10. 이를 취득하여 2008.3.21. OOO에게 2,158,091천원에 양도한 후 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액인 793,463천원(㎡당 1,866천원)으로 하여 처분청에 양도소득세를 신고한 사실을 보더라도 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액 및 환산가액은 시세에 부합하는 적정한 것이다.

(6) 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 371,500천원으로, 양도가액을 2,150,000천원으로 산정하여 취득일부터 양도일까지의 지가상승률이 578% 수준인 것으로 보고 있으나, 같은 기간 동안에 개별공시지가의 상승률이 인근토지의 경우 226%이고, 연접토지의 경우 212%인 점을 고려하더라도 이 건 과세처분은 불합리하다. 따라서, 매매계약서 등의 증빙서류가 없어 쟁점부동산의 취득가액을 기준시가에 의한 환산가액으로 하여 신고한 것은 정당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 1,030,000천원이라 주장하며, 전소유자 OOO도 동일한 내용의 사실확인서를 작성하였으나, 조사기간 중 OOO은 쟁점토지의 매매대금은 약 7억원(평당 390만원) 정도이고 그 중 은행채무를 제외한 나머지는 현금, 수표 및 온라인송금으로 지급받았다고 설명하였다가, 불복청구시에는 1,030,000천원에 양도하였다는 내용의 확인서를 제출하였는데, 동 금액이 본인의 예금통장에 입금된 내역 등 확인한 내용을 입증할 수 있는 객관적 증빙서류를 전혀 제시하지 못하고 있는 점으로 보아 신빙성이 없는 것이다.

(2) 쟁점부동산의 취득시 작성된 검인계약서상 매매대금은 181,000천원이나, 처분청은 취득가액을 371,500천원으로 결정하였는바, 동 금액은 쟁점통장에서 2003.4.19. 및 2003.4.22.에 OOO에게 송금한 134,000천원과 은행채무 인수금액인 237,500천원을 합한 금액으로 객관적인 금융거래증빙에 의하여 확인되고 있으며, 또한, 371,500천원은 ㎡당 627천원으로 아래 <표3>에서 확인되는 인근토지의 매매금액현황과 같이 주변시세인 ㎡당 634천원～735천원과 큰 차이가 없는 반면, 청구인이 주장하는 실지취득가액인 1,030,000천원은 ㎡당 1,739천원이고, 환산취득가액인 1,042,129천원은 ㎡당 1,760천원으로 인근토지의 시세와 비교할 때 약 3배 정도 높은 금액이므로 신뢰할 수 없다. 따라서, 금융거래자료에 의하여 객관적으로 확인되면서 주변시세와 큰 차이가 없는 금액인 371,500천원을 쟁점부동산의 실지취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다. OOO

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하므로 환산취득가액을 적용하여야 한다는 주장의 당부
• 나. 관련법률 소득세법 제37조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액
• 다. 사실관계

(1) 전 소유자인 OOO이 2010.5.20. 작성한 확인서에는 2003.3.17. 청구인에게 1,030백만원에 쟁점부동산을 양도한 사실을 확인한다는 내용이 나타난다.

(2) OOO시장이 2003.4.22. 검인한 쟁점부동산 매매계약서의 내용은 다음과 같다.

○ 매매대금: 181,000,000원 계 약 금: 11,000,000원(2003.3.17.) 잔 금: 170,000,000원(2003.4.21.)

○ 검인신청인: 법무사 OOO

(3) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 2003.3.17. 매매를 원인으로 2003.4.22. 청구인에게 소유권이전등기가 되었으며, 2003.4.25. 기존에 설정된 근저당권(채권최고액 240백만원, 채무자 OOO, 근저당권자 OOO)채무를 청구인이 인수한 내역 등이 등재되어 있음을 알 수 있고, 처분청이 해당 은행에게 조회한 결과 청구인이 실제 인수한 은행채무는 237,500천원임이 확인된다.

(4) OOO은 2006.11.29. 쟁점토지의 지상에 자신의 명의로 신축한 건물에서 영위한 부동산 임대업의 수입금액에 대한 부가가치세 신고시 매출과세표준으로 2007년 제1기에 33,904천원을, 2007년 제2기에 48,301천원을 각각 신고하였다.

(5) 쟁점부동산의 길건너편에 위치한 연접토지를 2001.4.10. 취득한 후 2008.3.21. OOO 2,158,091천원에 양도한 OOO는 양도가액은 실지거래가액인 2,158,091천원으로 하고 취득가액은 환산가액인793,463천원(㎡당 1,866천원)으로 하여 2008년 4월 양도소득세를 예정신고·납부하였으며, 이에 대하여 처분청이 경정결정한 사실은 없다.

(6) 지적도에 의하면, 쟁점부동산은 서울-강화간의 8차선 국도주변 삼거리 코너에 소재하고 있으며, 연접토지도 건너편 삼거리의 코너에 위치하고 있는 것으로 나타난다.

(7) 인근토지, 연접토지의 개별공시지가 변동내역은 <표4>와 같다. OOO

(8) 처분청은 경정한 취득가액 371,500천원(㎡당 627천원)에 대하여 쟁점통장에서 2003.4.19. 및 2003.4.22. 매수인 OOO에게 송금한 금액인134,000천원과 은행채무 인수금액인 237,500천원을 합한 금액으로 객관적인 금융거래증빙으로 확인되고, 인근토지의 시세인 ㎡당 634천원～735천원과 큰 차이가 없어 합리적이라는 의견을 제시하고 있다. 살피건대,① 부동산의 매매대금은 최소한 1개월 이상의 기간을 두고 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급하는 것이 관행이므로 소유권이 이전등기(2003.4.22.)되기 직전의 3일이라는 짧은 기간 동안 지급된 위 371,500천원은 전체 취득가액이 아니라 잔금으로 보이는 점, ② 쟁점통장 입출금내역에 의하여 위 371,500천원 외에도 2003.4.4. 70,000천원, 2003.4.17 434,984천원 합계 504,984천원이 인출된 것을 고려하면 동 금액도 쟁점부동산 매매대금으로 지급된 것으로 인정되는 점, ③ 쟁점부동산은 서울-강화간의 8차선 국도주변 삼거리 코너에 소재하고 2007년에 월임대료 6백만원을 받은 상가이므로 처분청이 과세근거로 제시한 인근토지보다 가격면에서 월등히 우월한 위치에 있는 점, ④ 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지취득가액인 1,030,000천원은 ㎡당 1,739천원이고, 환산한 취득가액인 1,042,129천원은 ㎡당 1,760천원인바, 쟁점부동산의 길건너편에 있는 연접토지의 소유자가 2001.4.10. 취득하여 2008.3.21. 2,158,091천원에 양도한 것에 대하여 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액인 793,463천원(㎡당 1,866천원)으로 하여 신고한 사실에 비추어 청구인 주장을 배척하기는 어려운 점, ⑤ 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 371,500천원으로, 양도가액을 2,150,000천원으로 산정하여 취득일부터 양도일까지의 지가상승률이 578% 수준인 것으로 보고 있으나, 같은 기간 동안 고시된 개별공시지가의 상승률이 인근토지의 경우에는 226%이고 연접토지의 경우에도 212%에 불과한 점 등을 감안하면, 처분청이 결정한 취득가액인 371,500천원은 그 산정근거가 부족하다 할 것이며, 쟁점부동산의 실지취득가액은 최소한 그 금액 이상일 것으로 보이는바,소득세법제37조 제1항 제1호 나목에 의하여 처분청이 쟁점부동산의 취득가액과 유사한 매매사례가액이나 당해 부동산에 대한 감정가액을 제시하지 아니하고 있으므로 그 다음 순서인 환산가액을 적용하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.