취득가액에 더한 프리미엄가액이 객관적으로 입증되지 않으므로 분양가액을 취득가액으로 결정한 처분은 정당함(기각)

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2007.11.30. 서울특별시 ○○○를 취득하여 2009.3.31. 소유권이전등기한 뒤, 2009.4.7. 600,000,000원에 양도하고 2009.5.21. 양도소득 과세표준예정신고를 하였다.
• 나. 처분청이 양도소득세에 대한 실지조사를 실시한 결과, 청구인이 신고한 쟁점아파트의 취득가액인 610,365,000원(분양가액 362,365,000원과 프리미엄 248,000,000원) 중 프리미엄 상당액인 248,000,000원은 실제 지급한 사실이 확인되지 아니한다 하여 취득가액을 분양가액인 362,365,000원으로 산정하여 양도차익을 계산하고 2010.7.14. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 161,816,080원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.10.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2007.10.15. 쟁점아파트 분양권을 취득할 때 양도자인 조○○○에게 176,000,000원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 지급하고 분양권 매매계약서(2005.7.19. 조소행이 최○○○으로부터 동 분양권을 매매대금 160,000,000원에 매수하기로 약정하고 체결한 것임)를 받은 후, 2007.11.30. 최초의 분양권자인 최○○○과 직접 분양권의 매매계약서를 작성하고 분양권을 이전받았는바, 청구인이 쟁점아파트 분양권의 프리미엄으로 지급한 쟁점금액을 취득가액에 포함하여 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트에 대하여 양도소득세를 실지조사한 결과, 최○○○이 거래내용을 부인하고 있으며, 쟁점금액을 실제 지급한 사실을 입증할 수 있는 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 이를 부인하고 분양가액을 취득가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 신고한 쟁점아파트의 취득가액(분양가액, 프리미엄)을 부인하고 분양가액을 실지취득가액으로 하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】

① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

○ 소득세법 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(생 략)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 작성한 양도소득세 조사종결 복명서(2010년 5월)에 의하면, 쟁점아파트의 양도가액(600,000천원) 및 필요경비(5,494천원: 취득세, 등록세 및 채권이자 등의 제반 경비)는 적정하고, 취득가액에 대하여 분양권의 전 소유자 최○○○을 면담하여 직접 확인한바, 2005년 7월경 분양권을 1억원 정도에 양도하였으나 쟁점금액을 프리미엄으로 지급받은 사실이 없다고 답변하고 있으며, 청구인은 분양권의 취득과 관련하여 이종사촌 오빠인 박○○○에게 매매대금을 맡겨 자세한 거래내용은 알지 못한다고 진술하며 구체적 입증자료는 제시하지 못하고 있고, 박○○○은 청구인 명의 서울특별시 ○○○를 담보로 제공한 뒤 본인을 채무자로 하여 대출을 받아 현금으로 최○○○에게 직접 전달하였다고 진술하고 있으나, 상세한 거래내역을 입증할 만한 객관적인 증빙자료는 제시하지 못하고 있는 사실 등이 조사되어 있으며, 당시 작성한 문답서 및 확인서의 내용을 보면 다음과 같다. (가) 최○○○의 문답서(2010.4.27.)에는 2005년 7월경에 거래대금 1억원 정도에 쟁점아파트 분양권을 양도하였고, 대금 중 일부는 예금통장으로 입금받고 나머지는 현금으로 지급받았으며, 계약을 체결할 당시 내용이 기재되어 있지 아니한 계약서에 본인의 이름과 인감도장을 날인하고 여러 통의 인감증명서를 인계한 사실은 있으나, 거래금액이 얼마인지, 양수인이 누구인지는 전혀 알지 못하며, 매매계약서를 작성한 사실도 없다고 진술한 것으로 기재되어 있고, 최○○○이 제출한 증빙서류인 정중한 명의의 ○○○에 2005.7.5. 9,000,000원, 2005.7.6. 1,000,000원, 2005.7.15. 김○○○ 명의로 67,956,195원이 입금된 것으로 나타난다. (나) 청구인의 문답서(2010.4.26.)에는 이종사촌 오빠인 박○○○이 본인에게 인감도장을 가지고 오라 하여 최○○○의 아파트 근처 부동산에서 그녀와 동생으로 보이는 남자, 박○○○, 청구인 등 4인이 만나 분양권 취득계약을 체결하였으나, 박○○○이 계약을 주도하여 거래가액, 계약금, 프리미엄 가액 등은 알지 못하며, 명의를 변경할 당시 박○○○에게 인감을 맡겨놓고 해외에 거주하고 있어 본인이 직접 하지 아니하였고, 쟁점아파트의 양도 및 양도소득세 예정신고도 박○○○이 하여 본인은 전혀 모른다고 진술한 것으로 기재되어 있다. (다) 박○○○의 확인서(2010.4.20.)에는 본인은 청구인의 부탁으로 최○○○과 송○○○을 만나 분양계약금 72,473천원 및 프리미엄 248,000천원 합계 320,473천원에 분양권을 취득하기로 최○○○과 계약을 체결하고, 청구인이 소유하는 ○○○ 아파트를 담보로 제공하여서 본인을 채무자로 하여 (주)○○○에서 대출을 받아 2007.11.30. ○○○ 사무실에서 최○○○, 송○○○, 본인 등이 만나 최○○○에게 현금으로 전달하며 인감증명서 등의 명의변경에 필요한 서류를 받았으나, 관련 금융거래자료, 영수증 등의 증빙은 보관하고 있지 아니하여 제출하지 못하며 양도소득세 예정신고도 본인이 하였다고 기재되어 있다.

(2) 청구인이 최○○○으로부터 쟁점아파트의 분양권을 취득하기로 하는 내용의 매매계약을 체결한 조○○○에게 쟁점금액(176,000,000원)을 지급하기로 약정하여 청구인 소유의 ○○○ 아파트를 담보로 제공하고 박○○○이 (주)○○○에서 대출을 받아 지급한 증빙서류라 주장하며 제시하는 박○○○ 명의 (주)○○○을 살펴보면 2007.10.2. 160,000,000원, 2007.10.15. 16,000,000원이 출금된 것으로 나타나고, ○○○ 아파트의 등기부등본에 의하면, 2007.10.2. 채무자가 박○○○이고, 근저당권자가 (주)○○○이며, 채권최고액이 234,000,000원인 근저당권설정등기가 등재되었다가, 2008.10.9. 해지를 원인으로 하여 2008.10.14. 말소등기된 사실 등이 확인되며, 또한, 매매대금이 160,000,000원(일시불)이고, 매도인은 최○○○, 매수인은 조○○○으로 약정되어 있는 쟁점아파트 분양권 매매계약서(2005.7.19.)를 제시하고 있다.

(3) 살피건대, 청구인은 이 건 양도소득 과세표준예정신고를 하면서 쟁점아파트의 분양권 프리미엄을 248,000,000원으로 신고하였다가 심판청구에서는 쟁점금액(176,000,000원)을 지급하였다 주장하고 있어 그 내용을 신뢰하기 어려울 뿐만 아니라, 청구인이 증빙서류로 제시하는 박○○○ 명의의 예금통장에는 당해 금액이 출금된 사실만 나타날 뿐이고, 그 금액을 조○○○에게 실제 지급한 사실이 확인되지 아니하며, 달리 이를 입증할 만한 객관적 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 결국 청구인의 주장을 인정하기는 사실상 어렵다 하겠다.

(4) 그렇다면, 청구인이 쟁점아파트 분양권의 프리미엄으로 신고한 248,000,000원을 부인하며 당해 아파트의 분양가액인 362,365,000원을 취득가액으로 계산하여 양도차익을 산정하고 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.