[요지] 조세회피 목적없이 매매계약에서 정한 날짜에 계약금과 중도금으로 양도대금의 98.72.%를 정상적으로 지급받았으므로 쟁점토지의 경우 양도시기는 대금청산일인 2006.12.22.로 보는 것이 타당함
[요지] 조세회피 목적없이 매매계약에서 정한 날짜에 계약금과 중도금으로 양도대금의 98.72.%를 정상적으로 지급받았으므로 쟁점토지의 경우 양도시기는 대금청산일인 2006.12.22.로 보는 것이 타당함
[참조결정] 조심2009부1923 / 조심2009중1963 /
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 1999.12.10. 주식회사 OO과 매매대금 1,568,250천원에 쟁점토지 매매계약을 체결하고 매매대금을 계약금을 포함하여 총 3회에 분할하여 지급하기로 하였고, 1999.12.16. 및 2001.7.19. 두 번에 걸쳐 매수인인 주식회사 OO에게 토지사용승낙서를 교부하여 토지의 출입·측량·설계·도시개발사업의 시행을 하도록 하였으나, 주식회사 OO이 추진하던 용인신봉구역 도시개발사업이 이해관계인들의 대립 등으로 무산되었는바, 이와 같이 토지사용승낙일부터 잔금의 실제지급일인 2006.12.22.까지의 기간이 1년 이상이어서 쟁점토지는 장기할부조건의 양도에 해당하므로, 양도시기는 사용승낙서를 교부한 1999.12.16. 또는 2001.7.19.로서 쟁점토지로 인한 양도차익은 기준시가에 의하여 산정되어야 한다.
(2) 양도계약의 잔금이 청산되지 아니하였다 하더라도 사회통념상 거의 전부 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금지급이 이행되었다면 양도로 볼 수 있으므로(조심 2009부1923, 2009.6.23., 대법원 82누286, 1984.2.14.), 청구인이 쟁점토지 매매대금의 98.72%에 상당하는 대금을 지급받은 중도금 수령일인 2000.4.11.을 양도시기로 보아 2005.12.31. 개정되기 전의 소득세법 제96조에 의하여 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여야 하고, 기한후신고에 따른 신고 및 납부불성실가산세를 다시 계산하여 이를 초과하는 기납부세액은 환급하여야 한다. 처분청은 쟁점토지에 1999.12.28. 설정된 매매·양도·담보권설정 등의 가처분등기는 계약 후 소유권 이전과 무관하게 설정이 가능하다고 하나, 당해 가처분등기 이후 매수자인 주식회사 OO은 쟁점토지를 장부상 용지로 계상하여 이를 소유하면서 사용하고 있었고, 청구인은 소유권을 행사할 수 없었으며, 주식회사 OO이 추진하던 사업승인이 되지 아니하여 부득이하게 잔금지급이 미루어져 등기이전이 되지 아니한 것에 불과하므로, 실질적으로 양도대금이 대부분 청산된 중도금 지급일인 2000.4.11.을 양도시기로 보아야 한다.
(1) 장기할부조건 해당 여부는 계약 당시의 기준으로 판단하여야 하는바, 쟁점토지를 매수한 주식회사 OO이 1999.12.10. 매매계약 체결시 약정대로 계약금 146,000천원을 지급하고, 2000.4.11. 중도금 1,402,250천원을 지급하는 등 당초 계약서와 대금지급내역이 일치하며, 잔금 20,000천원은 계약서상 사업승인 후 15일 이내에 지급하기로 되어 있으나, 사업승인이 나지 않아 잔금 지급을 지연시키기에 청구인이 주식회사 OO에게 독촉하여 사업승인없이 2006.12.22. 계약서상 잔금 20,000천원을 정상적으로 지급받았으므로, 계약 당시는 장기할부조건에 해당하지 아니하였고, 대금지급과정에서 일정한 사유에 의하여 기간이 연장된 것으로, 실질적인 양도시기는 계약서 내용대로 이행하여 잔금 20,000천원이 지급된 2006.12.22.로 보아야 한다. (2)소득세법 시행령제162조의 규정에 따라 양도시기는 잔금청산일이고, 이처럼 양도시기를 계약서에 명시한 잔금청산일로 본 반대의 심판결정 사례(조심 2009중1963, 2009.6.24.)가 있으며, 청구인은 쟁점토지에 설정된 처분금지 가처분을 소유권 이전의 근거로 주장하나, 처분금지 가처분은 계약 후 소유권 이전과 무관하게 설정이 가능하고, 청구주장과 같이 쟁점토지 양도시기가 2000.4.11.이라고 한다면 이미 부과제척기간이 경과하였는데 2010.1.5. 2006년 귀속 실지거래가액으로 기한후신고한 사유가 불분명하며, 대금의 대부분이 지급된 날을 양도시기로 보는 것은 조세회피 목적이 있는 경우 극히 예외적으로 적용하여야 하는 것으로, 1999.12.10. 주식회사 OO과 쟁점토지 매매계약이 체결되어 그 내용대로 계약금과 중도금이 지급되었고, 잔금 20,000천원도 사업승인 후 15일내 지급한다고 약정하였으나, 사업승인이 되지 아니하여 청구인의 독촉에 의해 계약서와 같이 2006.12.22. 지급되었으며, 주식회사 OO이 2007.1.2. 쟁점토지에 대한 취득세 34,501천원을 납부한 점 등으로 볼 때 잔금이 실제 지급된 2006.12.22.을 양도시기로 보아야 하므로 청구주장은 이유없다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점토지 양도가 장기할부조건의 매매거래에 해당하므로 양도시기를토지사용승낙일인1999.12.16. 또는 2001.7.19.로 보아야 하고, 이에 따라양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여야 한다는 청구주장의 당부
② 쟁점토지 양도대금의98.72%를 수령한 2000.4.11.을 양도시기로보아 양도차익을 기준시가에 의하여 산정하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (단서 생략) 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
(2) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정된 것) 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
(3) 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(괄호 생략)을 청산한 날로 한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(괄호 생략)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(괄호 생략) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날 (4)소득세법 시행규칙 제78조【장기할부조건의 범위】③ 영 제162조 제1항 제3호에서 “재정경제부령이 정하는 장기할부조건”이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.
1. 당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것
2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(괄호 생략) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것
(1) 청구인이 2010.1.5. 실거래가액에 의해 2006년 귀속 양도소득세를 기한후신고한 내역과 처분청의 경정 내역은 다음 <표1>과 같다. <표1> 청구인 기한후신고 및 처분청 경정 내역 (OO O O)
(2) 쟁점토지 개별공시지가는 다음 <표2>와 같다. <표2> 쟁점토지 개별공시지가 현황 (OO O O)
(3) 청구인이 제출한 1999.12.10. 주식회사 OO과 체결한 쟁점토지 매매계약서를 보면, 매매대금은 총 1,568,250천원이고, 계약금 146,000천원은 계약 체결시, 중도금 1,402,250천원은 2000.4.10. 지급하는 것으로 인쇄되어 있고, 잔금 20,000천원에 대한 지급기일은 공란으로 되어 있으나, 특약사항에 “매수인은 잔금을 사업승인후 15일내에 지급한다”라고 기재되어 있는 반면, 처분청이 제시한 계약서에는 잔금 지급일이 수기로 2006.12.22.로 기재되어 있다.
(4) 청구인이 1999.12.16. 주식회사 OO에게 교부하였다는 토지사용승낙서 사본에는 청구인의 인감이 날인되어 있고, 1999.12.16. 발급받은 청구인의 인감증명서가 첨부되어 있으며, 사용승낙대상은 쟁점토지, 사용승낙범위는 토지의 출입·측량·설계 등 사업시행자가 추진하는 사업관련 제반 인허가 행위로 되어 있으나, 사용자는 기재되어 있지 않고, 작성일자는 “199...”로 되어 있다.
(5) 청구인은 주식회사 OO으로부터 2000.4.11.까지 쟁점토지 매매대금 중 계약금과 중도금의 합계액인 1,548,250천원(매매대금의 약 98.72%이다)을 수령하였고, 잔금 20,000천원은 2006.12.22.에 지급받은 것으로 심리자료에 나타난다.
(6) 쟁점토지 부동산 등기부등본에 의하면, 1983.4.28. 청구인이 소유권 취득하였고, 1999.12.10. 주식회사 OO과의 쟁점토지 매매계약 체결 이후인 1999.12.28. 가처분등기가 설정되었는바, 이는 수원지방법원 가처분결정(99카단105430)에 의한 것으로 피보전권리는 소유권이전등기청구권이며, 채권자는 주식회사 OO, 금지사항은 매매·양도·담보권설정 기타 일체의 처분행위로 되어 있고, 2000.4.27. 채무자를 주식회사 OO으로 하여 근저당권(근저당권자 OOOO주식회사, 채권최고액 1,548,250천원)이 설정되었으나, 주식회사 OO에게 소유권이전등기는 되지 아니한 사실이 나타난다.
(7) 청구인이 제시한 주식회사 OO의 회계처리 내역을 보면, 주식회사 OO은 2000사업연도에 청구인에게 지급한 금액 등 1,569,896,844원을 기중에는 선급금으로 하였다가 결산시 용지로 대체한 것으로 나타나고, 일자별 세부내역은 다음 <표3>과 같다. <표3> 주식회사 OO의 관련사항 회계처리 내역
(8) 청구인은 쟁점토지 매매계약에 특약사항으로 기재된 잔금일자인 “사업승인 후 15일내”의 사업승인은 당시 주식회사 OO이 토지소유주들로부터 토지를 매입하여 추진하던 용인신봉구역 도시개발사업의 승인을 의미하는 것이고, 계약당시 도시개발사업조합도 설립되지 아니하였던 당해 사업의 추진현황을 고려하면 도시개발사업의 승인은 청구인이 사용승낙서를 교부한 1999.12.16.경으로부터 1년 이상이 소요됨이 분명하므로 쟁점토지 매매계약이 장기할부조건이라고 주장하면서 다음과 같은 증빙을 제시하였다. (가) 청구인이 제시한 도시개발사업 업무일정표(2001.4.26. 작성)의 주요 내용은 다음 <표4>와 같다. <표4> 도시개발사업 업무일정표 ㅇ 2001년 5월: 동의서 확보, 제안서 접수 ㅇ 2001년 6월: 조합설립인가 신청 ㅇ 2001년 7월: 공청회, 시의회 의견청취 ㅇ 2001년 8월: 조합설립인가 ㅇ 2001년 9월:용인시 및 경기도와 협의, 경기도 도시계획위원회심의 ㅇ 2001년 10월: 구역지정 및 사업시행자 지정, 각종 영향평가 보고서 작성, 지구단위계획 수립, 실시설계, 환지계획 및 설계 ㅇ 2001년 11월: 실시계획 인가신청 ㅇ 2001년 12월: 실시계획 인가 ㅇ 2002년 1월:환지계획 인가신청, 도급계약 준비, 보상 및 이주,건축심의 ㅇ 2002년 2월: 도급계약 체결, 사업승인, 착공, 분양승인 (나) 청구인은 2001.7.19. 인감증명서를 첨부하여 도시개발법제13조 제3항의 규정에 의거 도시개발사업의 시행 및 조합설립인가 신청에 동의한다면서, 주식회사 OO을 대리인으로 하여 (가칭)OOOOOO OOOOOO OO에 동의서 등을 제출하였고, 주식회사 OO과의 쟁점토지 매매내용도 신고하였다. (다) (가칭)OOOOOO OOOOOOOO이 2001.8.10. 문서번호를 신봉 OOOOOOOOO, 제목을 동의서 제출 요청으로 하여 주식회사 OO에 보낸 공문 사본은 “OOOOOO 도시개발사업조합에서 OOO OOO OOO 일원에 추진하고 있는 OOOO OOOOOO과 관련하여 당 사업구역 내에 귀사에게 매매계약 체결한 토지에 대하여 동의서 징구를 요청하는바, 현재까지 아래 두 필지에 대한 동의서를 귀사에서 조합에 제출하지 않은 상태이므로, 신속한 사업추진을 위하여 동의서 확보가 급선무이오니 동의서 징구에 어려움이 있으시더라도 조속한 시일 내에 동의서를 조합에 제출하여 주시기 바란다”라고 되어 있다.
(9) 2002.12.2. 연합뉴스에서 보도한 신문기사에는 “도내 최초로 지난해부터 주민 주도로 추진되던 OOOOOOOO의 구역 지정이 교통대책 미흡 등으로 무산되었다. 해당 지역내 토지주들은 도시개발사업조합을 구성, 직접 택지개발에 나서기로 하고 지난 1월 시에 용인신봉구역 도시개발사업 지정 제안서를 제출하였다. 경기도 도시계획위원회는 지난달 29일 회의를 열고 OOOO OOO OO지구 도시개발구역 지정건을 부결시켰다”라는 내용이 나타난다.
(10) 제출된 취득세 영수증에 의하여 주식회사 OO이 쟁점토지와 관련하여 2007.1.22. 취득세 34,501,500원을 납부한 사실이 확인되며, 처분청은 주식회사 OO의 취득세 납부사실에 비추어 쟁점토지의 양도시기를 2006.12.22.로 보아야 한다는 의견을 제시하였다.
(11) 주식회사 OO은 2009.10.27. OOO OO구청장으로부터 건축허가(건축 면적 398.4㎡)를 받아 제1종근린생활시설(소매장)을 신축한 것으로 건축허가서에 나타난다.
(12) 쟁점①에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점토지 양도가 장기할부조건의 매매거래에 해당하므로 양도시기를 토지사용승낙일인 1999.12.16. 또는 2001.7.19.로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점토지 매매계약상 잔금지급일이 사업승인 후 15일 이내로 되어 있는바, 제시된 증빙으로는 주식회사 OO의 쟁점토지 사용수익일로부터 계약 당시 정한 잔금지급일이 1년 이상인지 불분명하고, 잔금을 지급받지 못한 청구인이 주식회사 OO에게 독촉하여 사업승인없이 2006.12.22. 잔금을 지급받았으므로 단순한 기간연장으로 볼 여지도 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(13) 쟁점②에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점토지 양도대금의98.72%를 수령한 2000.4.11.을 양도시기로 보아야 한다고 주장하나, 소득세법 시행령제162조 제1항 각호 외의 본문에서 원칙적으로 자산의 양도시기를 대금청산일로 규정하고 있음에도 당해 규정을 문언 그대로 해석하지 아니하고 양도대금의 거의 대부분이 지급된 날을 양도시기로 보는 취지는, 양도대금의 극히 일부만을 수수하지 아니하는 등으로 양도시기를 인위적으로 조정함으로써 조세부담을 회피하는 경우를 차단하기 위한 것인바, 청구인은 조세회피 목적없이 매매계약에서 정한 날짜에 계약금과 중도금으로 양도대금의 98.72.%를 정상적으로 지급받았으므로 쟁점토지의 경우 양도시기는 대금청산일인 2006.12.22.로 보는 것이 타당하다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.