실지거래가액으로 신고한 취득가액을 부인하고 환산가액을 취득가액으로 본 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2003.10.31. 현OOO(이하 “양도인”라고 한다)으로부터 취득한 경기도 OOO(2필지의 대 684㎡를 이하 “쟁점토지①”이라 한다)와 같은 동 413-1 대 238㎡, 같은 동 413-4 대 16㎡(2필지의 대 254㎡를 이하 “쟁점토지②”이라 하고, 쟁점토지①·②를 합하여 이하 “쟁점토지”라 한다) 및 2004.2.6. 이OOO로부터 취득한 경기도 과천시 OOO와 같은 동 411-10 전 35㎡(2필지의 전 539㎡를 이하 “쟁점외토지”라 한다)를 2008.9.10. 최OOO에게 양도하였으며, 잔금을 수령하기 전인 2008.8.25. 재외국민인감발급을 위하여 취득가액을 OOO, 양도가액을 OOO으로 하여 양도소득세 신고를 하고 OOO을 납부하였다.
• 나. 처분청은 2010.4.19.부터 2010.5.10.까지 청구인에 대하여 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 신고한 양도가액과 쟁점외토지의 취득가액은 실지거래가액으로 인정하였으나, 쟁점토지의 취득가액이 OOO인 사실이 객관적으로 확인되지 아니한다 하여 이를 부인하고, 환산취득가액인 OOO을 취득가액으로 산정하여 2010.7.8. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.10.1. 심판청구를 제기하였다.
• 라. 한편, 이 건 심판청구일 이후인 2010.11.12. 청구인은 처분청에 ‘양도토지 중 경기도 OOO 및 같은 동 413-1 대 254㎡는 사업용 토지에 해당하므로 장기보유특별공제 및 기본세율을 적용하여야 한다’는 취지의 경정청구를 하였고, 처분청은 2011.1.10. 청구주장을 일부 받아들여 당초 고지세액인 OOO을 OOO으로 감액경정하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 양도인의 거래확인서 및 인감증명서를 첨부하여 양도소득세를 신고하였고, 양도인 또한 주택투기지역에 소재한 경기도 OOO 소재 주택과 그 부수토지에 대하여는 청구인의 거래확인서 및 인감증명서를 첨부하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고한 것에 대하여 관할세무서장이 신고시인하였다. 처분청은 금융자료에 의하여 쟁점토지의 취득가액이 객관적으로 확인되지 아니한다고 보았으나, 조사과정에서 쟁점토지의 매매대금 중 OOO이 청구인의 예금계좌에서 양도인의 예금계좌로 이체된 사실이 확인되었고, 2003.10.27.자 ‘부동산 매매대금 이행 일부 수정 합의각서’(이하 “합의각서”라 한다)에서 양도인이 이례적으로 중도금 OOO을 현금으로 지급하여 달라고 요구함에 따라 청구인이 2003.11.21. 양도한 경기도 OOO의 중도금 OOO을 수령하여 2003.10.28. 청구인의 예금계좌에 입금하였다가 합의각서상 쟁점토지의 중도금 지급약정일인 2003.10.30. 이를 현금으로 전액 인출한 사실이 확인되는바, 동 중도금이 양도인에게 지급된 것으로 추정할 수 있으며, 당시에는 투기지역이 아니면 기준시가로 과세하는 것이 원칙이어서 금융자료를 갖추어 놓아야 한다는 점을 인식하지 못하여 구체적인 금융증빙을 준비해 두지 못하였지만 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액은 실지거래가액이다. 처분청은 조사과정에서 양도인의 배우자와 장남을 통하여 청구인이 신고한 취득가액이 사실임을 확인하였음에도, 쟁점토지 취득가액의 적정성 검토, 현지출장에 의한 유사토지의 매매사례가액 확인 및 가격동향 조사 등을 실시하지 아니한 채 이를 부인한 것은 부당하다. 또한, 처분청은 청구인이 지목이 전(田)인 쟁점외토지를 1㎡당 OOO에 취득한 것은 실가를 인정하고, 대(垈)인 쟁점토지의 취득가액은 쟁점외토지의 67.6%에 불과한 1㎡당 OOO2으로 신고하였음에도 이를 부인하고 기준시가에 의한 환산가액을 취득가액으로 보았으나, 쟁점토지와 쟁점외토지와의 거리가 불과 10여 미터에 불과하므로 가격차이가 클 수가 없고, 청구인이 신고한 취득가액과 양도가액의 상승률을 비교하여 보더라도 쟁점토지의 가격상승률이 쟁점외토지보다 훨씬 높은 점 등을 감안할 때, 쟁점토지의 취득가액은 신빙성이 있음에도 처분청이 쟁점토지의 취득가액에 대한 구체적인 비교분석이나 현장확인 등도 없이 단순히 매매계약서 등을 단편적으로 관찰한 것을 토대로 이를 부인한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 세무조사과정에서 취득시의 매매계약서가 이중으로 작성된 사실이 확인되었는데, 동 계약서상의 매매대금과 그 지급일자는 동일하나, 양도인의 도장과 필체가 상이한 점, 취득대금 지급에 관한 금융증빙이 계약서상의 약정일자와 일치하지 아니하고 청구인의 예금계좌에서 출금된 사실만 확인될 뿐 양도인이 영수한 사실은 확인되지 아니하는 점, 합의각서가 최근에 작성된 것으로 보이고 2003년 12월 양도인과 청구인이 작성한 거래확인서 내용과 배치되는 점, 양도인이 현재 뇌손상으로 기억력장애가 있어 청구인과의 거래내용을 확인할 수 없는 상태인 점, 양도인이 양도소득세를 실거래가액으로 신고하였다는 청구인의 주장과 달리 기준시가에 의하여 신고한 점 등에 비추어 쟁점토지의 실지취득가액을 확인할 수 없으므로 환산취득가액으로 양도소득세를 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 실거래가액으로 신고한 취득가액을 부인하고 환산가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 작성한 이 건 양도소득세 조사보고서의 주요내용을 요약하여 보면 아래와 같다. (가) 쟁점토지 및 쟁점외토지의 양도가액 합계가 OOO이고, 쟁점외토지의 취득가액이 OOO인 사실은 거래상대방의 거래사실확인서, 매매계약서, 영수증 및 매매대금 지급에 관한 수표 사본 등에 의하여 확인되었다. (나) 청구인은 쟁점토지① 및 쟁점토지②의 취득과 관련하여 각 토지별로 아래 <표1>과 같은 내용으로 작성된 2건의 매매계약서를 제출하였으나, 쟁점토지①과 쟁점토지②의 전체 거래금액이 OOO을 넘는 고액이고, 동일인(양도인)과 동일한 날짜에 중개인 없이 당사자 간에 계약을 체결하고 매매대금의 지급일자가 동일함에도, 당해 계약서상 양도인의 도장과 필체가 상이하고 날인된 도장도 인감도장이 아니다. (다) 청구인이 제시한 쟁점토지 대금지급에 관한 금융증빙을 요약하면 아래 <표2>와 같으나, 당해 증빙의 금액 및 지급일자는 매매계약서상의 약정내용과 일치하지 아니하고, 청구인의 예금계좌에서 현금으로 출금된 내역이 확인될 뿐 양도인이 실제로 영수하였는지 여부는 알 수가 없다. (라) 조사과정에서 청구인이 추가로 제출한 합의각서를 검토한바, 중도금 날짜(당초 2003.10.29. → 2003.10.30.)와 금액OOO을 수정하는 내용인데, 양도인과 청구인이 2003년 12월 작성하여 제출한 거래확인서(당초 계약사항과 동일하고 인감이 날인되어 있음)의 내용과 배치되며, 원본을 살펴보아도 최근에 작성된 것으로 보인다. (마) 청구인은 쟁점토지의 소유권이전등기일인 2003.10.31. 이후에 양도인에게 매매대금을 계좌이체를 한 사유에 대하여는 제3자인 이OOO를 채무자로 하여 쟁점토지②에 근저당권이 설정되어 있어서 불안하여 대금지급을 미루었기 때문이고, 쟁점토지①과 쟁점토지②의 매매계약서상 양도인의 도장이 상이한 것에 대하여는 동 계약서가 계약일 이후에 소급작성되었다고 진술하였다. (바) 양도인은 2003.12.12. 쟁점토지①과 관련하여 매매대금이 OOO이라는 내용의 거래확인서에 인감을 날인하고 2003.11.6. 발급된 인감증명서를 첨부하여 청구인에게 교부하였고, 조사과정에서 양도인의 배우자 오OOO와 장남 현OOO가 2010.5.21. 쟁점토지의 매매대금이 OOO이라는 내용의 거래확인서를 작성하고, 그들의 인감증명서를 첨부하여 처분청에 제출하였다. (사) 양도인은 현재 뇌손상상태(후유진단서 첨부)로 기억력 장애 및 인지기능장애가 있기 때문에 거래사실의 확인이 어려우며, 양도소득세를 기준시가로 신고하여 신고서상으로는 실가확인이 불가하다. (아) 위 조사내용을 종합할 때, 쟁점토지의 실지취득가액을 확인할 수 없으므로 환산가액을 적용하여 양도소득세를 경정하고자 한다.

(2) 처분청의 조사내용에 대하여 청구인은 아래와 같이 항변하면서 각 항변자료를 제출하였는 바, 그 내용은 다음과 같다. (가) 처분청이 2003.10.27.자 합의각서가 최근에 작성된 것으로 보인다고 한 것에 대하여, 청구인은 동 합의각서에 2003.10.27. 발급된 양도인의 인감증명서가 첨부되어 있는 점에 비추어 보아도 거래당시에 작성된 것임을 알 수 있다고 주장한다. (나) 처분청이 같은 날 매매된 쟁점토지①과 쟁점토지②에 대한 매매계약서가 일괄하여 1건으로 작성되지 아니하고 각 토지별로 구분하여 2건으로 작성되었고, 동 계약서상 양도인 도장과 계약서작성자의 필체가 상이하다고 한 것에 대하여, 청구인은 쟁점토지를 취득할 당시에 OOO가 주택투기지역인 관계로 양도인이 쟁점토지② 지상에 있는 주택과 그 부수토지에 대하여는 실거래가액으로 양도소득세를 신고하여야 하므로 편의상 매매계약서를 2건으로 작성하자는 양도인의 요구에 따라 그렇게 하였으며, 당해 매매계약서상 필체가 동일인의 것임에도 처분청이 임의적으로 상이하다고 본 것에 불과하다고 주장하고 있어 2건의 매매계약서를 비교하여 본 바, 계약서에 날인된 양도인의 도장이 서로 다르지만, 매매계약서상의 필체가 상이한지 여부는 불분명한 것으로 나타난다. (다) 처분청이 쟁점토지 대금지급 내역이 금융증빙에 의하여 일부밖에 확인되지 아니하고, 청구인의 예금계좌에서 현금으로 인출된 자금을 양도인이 실제로 영수하였는지 여부는 불분명하다고 본 것에 대하여, 청구인은 쟁점토지 매매대금 중 OOO이 양도인의 예금계좌로 이체되고, 합의각서상 중도금 등 OOO의 지급약정일인 2003.10.30. 실제로 청구인의 예금계좌에서 OOO이 현금으로 인출되어 양도인에게 지급되었는데, 당시에는 양도소득세를 기준시가로 과세하는 것이 원칙이어서 금융증빙을 갖추어 두어야 한다는 점을 인식하지 못하여 금융증빙을 철저히 준비해 두지 못하였을 뿐이라고 소명하면서 대금 지급내역을 제시하였는 바, 청구인은 쟁점토지의 매매계약 체결일 이전에 경기도 OOO 소재 부동산을 OOO에 양도한 사실이 있고, 2003.10.30.부터 2003.12.22.까지의 기간 중 청구인의 OOO은행 계좌OOO에서 OOO의 현금이 인출된 사실은 확인된다. (라) 양도인이 쟁점토지에 대한 양도소득세를 기준시가로 신고하여 당해 신고서상으로는 청구인이 신고한 취득가액을 확인할 수 없다는 처분청의 의견에 대하여 청구인은 양도인이 경기도 OOO OOO OOO-O(쟁점토지②) 소재 주택 23.07㎡와 그 부수토지 40.26㎡에 대하여 실지거래가액으로 신고하였고, 관할세무서장도 신고내용을 인정하였다고 소명하면서, 양도인의 양도소득세 신고서 등을 제출하였는바, 국통합전산망에 의하면, 양도인은 쟁점토지② 지상의 주택 23.07㎡ 및 그 부수토지 40.26㎡에 대하여는 실지거래가액으로, 나머지 부동산에 대하여는 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고한 것으로 나타난다.

(3) 이 밖에도 청구인은 청구주장이 사실임을 입증하기 위하여 양도부동산의 필지별 현황 및 거래단가 비교표, 투기지역 지정 및 해제 현황표, 말소 건축물 대장 및 등기부 등본, OOO 지적도, 항공사진상에 표시된 지적도, 2005.4.2. 촬영된 OOO지역 항공사진 등 다량의 증빙자료를 제출하였고, 청구인의 세무대리인은 조세심판관회의에 출석하여 위 (2)항과 유사한 취지의 의견진술을 하였다..

(4) 이 건 과세요건 성립당시의 소득세법제94조 제1항, 제96조 제1항, 제97조 제1항 제1호 및 제114조 제7항에 의하면, 토지 및 건물의 양도차익은 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 계산하는 것을 원칙으로 하고 있고, 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 취득가액으로 보도록 규정하고 있다.

(5) 이상의 내용을 종합하여 살피건대, 청구인은 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액을 양도인 측에서도 인정하고 있고, 쟁점토지와 인근토지의 거래가격 상승률 등에 비추어 과다하지 아니하며, 쟁점토지의 취득가액 중 일부를 현금으로 지급하기는 하였지만 합의각서에 따라 지급하는 등 양도인의 요청에 의한 것이므로 청구인이 당초 신고한 취득가액을 실지취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하고 있으나, 청구인이 제출한 매매계약서는 양도인과 청구인이 지인이 아니고 매매가액이 고액임에도 불구하고 공인중개사 없이 당사자간 계약으로 되어 있고, 두개로 나누어 작성한 쟁점토지①·②의 매매계약서상 양도인의 도장이 상이하며, 세무조사시 청구인은 동 매매계약서를 계약일 이후에 소급하여 작성하였다고 소명한 점, 총 취득대금 OOO 중 OOO을 현금으로 지급하였다고 주장하나, 영수증 조차 발급받지 않는 등 양도인이 이를 수령한 사실이 객관적으로 확인되지 않는 점, 양도인 측에서도 청구인이 신고한 취득가액을 실지거래가액으로 인정하고 있다고 주장하나 양도인은 뇌수술(2005년)로 인한 인지장애로 거래사실에 대한 확인이 불가능한 상태에 있으며, 양도인이 쟁점토지 중 주택투기지역에 해당하는 쟁점토지②의 일부에 대하여만 실지거래가액으로 신고하고, 나머지는 기준시가로 양도소득세 신고를 하여 양도인의 신고내역으로도 실지취득가액을 확인하기 어려운 점 등을 감안하면, 쟁점토지는 실지취득가액을 확인 내지 인정하기 어려운 경우에 해당된다고 보이므로 처분청이 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목의 환산가액을 취득가액으로 보아 이 건 양도소득세를 경정한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.