쟁점부동산의 취득가액을 소득세법 제114조 제5항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제2항 제2호의 규정에 의하여 산정한 환산가액으로 결정하여 한 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당함.
쟁점부동산의 취득가액을 소득세법 제114조 제5항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제2항 제2호의 규정에 의하여 산정한 환산가액으로 결정하여 한 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당함.
심판청구를 기각한다.
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항 의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 청구인은 2006.12.22. 쟁점부동산을 양도하고, 쟁점부동산의 양도가액을 700,000,000원, 취득가액은 639,000,000원(쟁점토지분 346,000,000원, 쟁점주택분 293,000,000원)으로 하여 양도소득세를 신고하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.
(2) ○○○에 대한 국세통합전산망 기본사항조회 및 신고서 조회에 의하면, ○○○는 1988.12.3. 개업하여 ○○○에서 ‘○○○’라는 상호로 건설업을 영위하다가 1995.12.24. 폐업하였고, 쟁점주택의 공사기간인 1999년 제2기 및 2000년 제1기 과세기간에 부가가치세를 신고한 사실이 없는 것으로 나타난다.
(3) 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내용 중 쟁점부동산의 양도가액 700,000,000원 및 쟁점토지의 취득가액 346,000,000원은 인정하였으나, 쟁점주택의 신축공사비는 불분명한 것으로 보아 쟁점주택의 취득가액을 기준시가로 환산한 가액을 적용하여 산출한 206,814,860원으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.
(4) 이에 대하여 청구인은 쟁점주택의 신축공사비는 293,000,000원이라고 주장하면서, 그 증빙으로 쟁점부동산 공사계약서, 청구인의 ○○○계좌, 무통장입금증, 추가공사비 영수증 및 청구인의 주민등록표 등을 제시하였는 바, 그 내용은 다음과 같다. (가) 청구인(건축주)과 ○○○(시공자)가 1999.9.21. 체결한 쟁점부동산 공사계약서에 의하면, 공사위치는 “○○○”, 공사기간은 “착공 1999.10.10., 준공 1999.12.31.” 공사금액은 243,000,000원으로 하여 공사계약을 체결한 것으로 나타난다. (나) 청구인의 ○○○계좌 및 무통장입금증에 의하면, 청구인은 2000.4.28. ○○○으로부터 170,000,000원을 대출받아 같은 날 50,000,000원을 인출하여 ○○○의 ○○○계좌○○○로 입금한 것으로 나타난다. (다) ○○○가 청구인에게 교부한 영수증에 의하면, ○○○는 2000.1.15. 원룸공사 15가구분에 대한 설계비, 건축쓰레기처리비, 한전계량기설치비, 옥상방수비, 대형물탱크 4개 설치비, 3층계단 마무리공사비 등 일체를 완결하는 조건의 비용 일금 오천만원(50,000,000원)을 추가공사비 대금조로 정히 영수한 것으로 기재되어 있다. (라) 청구인의 주민등록표에 의하면, 청구인은 1984.9.26. 이민출국하여 주민등록이 말소된 사실이 확인된다.
(5) 청구인의 대리인 세무사 ○○○ 및 청구인의 동생 ○○○이 2011.1.25. 우리 원에서 개최된 조세심판관회의에 참석하여, 청구인의 어머니가 동네 아주머니의 소개로 ○○○를 소개받아 쟁점주택의 전월세보증금으로 건축비를 충당하기로 하고, 청구인이 해외거주하기 때문에 동생 ○○○이 세입자로부터 전세보증금을 받아 ○○○에게 공사비를 지급하였기 때문에 공사비에 대한 금융증빙이 없으며, 당초 계약서상 공사대금은 평당 140만원으로 하여 산정하였으나 ○○○가 평당 140만원으로는 준공할 수 없다고 주장하여 2000.1.15. 추가공사비 5,000만원을 지급하기로 약정하였으며, 추가공사비 영수증상의 영수일자와 위 공사비를 실제 지급한 날인 2000.4.28.이 상이한 것은 하자보증서를 끊어 오지 않았을 뿐만 아니라, 청구인이 은행융자를 제때 받지 못하였기 때문이며, 추가공사비가 계좌이체되었으므로 영수증상의 영수일을 수정할 필요성을 느끼지 못하였기 때문이며, 또한, 쟁점주택의 ㎡당 건축비가 508천원인 반면, 1999년 한국감정원이 발행한 건물신축단가표에 의한 표준단가는 ㎡당 497천원～557천원이므로 쟁점주택의 공사계약서상의 공사대금 243,000천원이 타당한 측면이 있는 바, 쟁점주택의 공사계약서는 가짜가 아니므로 처분청이 쟁점주택의 취득가액을 환산가액인 206,814천원으로 한 것은 부당하다는 취지로 의견진술을 하였다.
(6) 소득세법제114조 제5항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제1항 제1호는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비되어 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있다.
(7) 이상과 같은 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 공사계약서상의 공사대금 243,000천원은 쟁점주택에 대한 전월세보증금을 수령한 금액이라고 주장하나, 이를 입증할 객관적인 증빙이 없는 점, 청구인이 2000.4.28. ○○○에게 입금한 50,000,000원이 쟁점주택의 추가공사비에 해당하는지 여부를 확인하기 어려울 뿐만 아니라, 청구인은 ○○○가 하자보증서를 끊어 오지 않고 은행융자를 제 때 받지 못해 추가공사비 50,000,000원을 영수증 발행일 보다 늦게 지급하였다고 주장하나, 50,000,000원 정도의 대금을 지급받지도 않은 상태에서 미리 영수증을 교부한다는 것은 사회통념상 납득할 수 없으며, 더구나, 청구인이 쟁점주택의 시공자라고 주장하는 ○○○는 쟁점주택 신축공사기간(1999.10.10.～1999.12.31.)으로부터 약 4년 전인 1995.12.24. 건설업을 폐업한 점, 1999년 제2기 및 2000년 제1기 과세기간에 ○○○가 부가가치세를 신고한 사실이 없는 점 등을 감안할 때, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 소득세법 제114조 제5항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제2항 제2호의 규정에 의하여 산정한 환산가액으로 결정하여 한 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.