기준시가 신고를 부인하고 비교부동산의 거래가액을 매매사례가액으로 적용하여 과세한 처분의 당부(취소)

[주 문] OO세무서장이 2010.8.12. 청구인에게 한 2007.11.21. 증여분 증여세 18,278,910원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2007.11.21. 母(모)인 김OOOOO OOO OOO OOO OOOO OOOOO OOO OOOO OOOO(건물면적 59.57㎡, 이하 ‘쟁점부동산’이라 한다)를 증여받고 증여세 신고시, 쟁점부동산을 기준시가로 평가한 57,000,000원을 증여재산가액으로 하여 증여세 2,430,000원을신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 증여일로부터 3개월 이내인 2007.10.8. 거래된 같은 OO OOOO OOOO(이하 ‘비교부동산’이라 한다)의 매매가액 170,000,000원을쟁점부동산에 대한 매매사례가액으로 적용하여 2010.8.12. 청구인에게 2007.11.21. 증여분 증여세 18,278,910원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.9.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 처분청은 비교부동산의 거래가액을 쟁점부동산의 매매사례가액으로 적용하여 이 건 처분을 하였으나, 쟁점부동산은 단지 출입구 도로쪽 으로 돌출되어 있어 단지를 출입하는 온갖 차량 및 행위 등으로 소음·분진이 심할 수 밖에 없고, 층이 1층이고 거실이 도로쪽으로 향하고있어 오가는 차량과 행인이 고개만 돌리면 안을 훤히 들여다 볼 수 있을 정도로 외부노출이 심하여 주거공간으로는 부적합한 반면, 처분청이 매매사례가액으로 적용한 비교부동산은 층이 3층이고 쟁점부동산과는 주차장과 공터를 사이에 둔 단지 안쪽에 위치하여 단지내 출입하는 차량과 행인들로 인한 소음·분진의 영향이 없어 쟁점부동산에 비해 조용하고 아늑하다고 할 수 있으며, 주위에 수목이 조성 되어 주거공간으로서 쟁점부동산에 비해 훨씬 우위에 있다고 할 수 있을 뿐 아니라, 기준시가도 60,000,000원으로 쟁점부동산 기준시가(57,000,000원) 보다 3,000,000원(5.2%)이 높다. 따라서, 쟁점부동산과 비교부동산은 주변여건·층고·기준시가 등 에서 명백히 차이가 있음에도 불구하고 비교부동산의 거래가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세하는 것은 납세자의 재산권을 부당히 침해하는 것으로, 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 재산에 대한 가액을 시가로 보도록 한 상속세 및 증여세법 시행령제40조 제5항에 위배되는 부당한 과세이므로 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 상속세 및 증여세법제60조 제1·2항과 같은 법 시행령 제49조 제5항에 시가산정의 대상을 당해 재산 이외에 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산으로 확대하고 있고, 비교부동산은 평가기간 이내에 계약이 이루어졌으며, 현지확인한 바에 의하면 비교부동산 위치는 도로가에 위치하여 쟁점부동산 보다 소음 및 분진에 있어 주거공간으로 우수하다고 볼 수 없으므로 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 기준시가 신고를 부인하고 비교부동산의 거래가액을매매사례가액으로 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 비교부동산의 거래가액을 쟁점부동산의 매매사례가액으로 적용하여 이 건을 처분하였고, 청구인은 비교부동산이 쟁점부동산보다 주거환경과 기준시가 및 분양가액이 우위에 있어 비교부동산의거래가액을 쟁점부동산의 매매사례가액으로 적용하는 것이 부당하다고주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 처분청이 제출한 자료를 보면, 청구인은 2007.11.21. 母(모)인김OO로부터 쟁점부동산을 증여받고 증여세를 기준시가(57,000,000원)로평가하여 신고하였고,처분청은 평가기간내에 거래된 비교부동산의 매매가액 170,000,000원을쟁점부동산에 대한 매매사례가액으로 적용하여 이 건 처분을 한 것으로 나타난다. (2)상속세 및 증여세법제60조 제1항에 증여세가 부과되는 재산의가액은 증여일 현재의 시가에 의하고, 제2항에제1항의 규정에의한시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여시가로인정되는 것을포함한다고 규정하고 있으며, 같은법 시행령제49조 제1항과 제5항에 의하면, 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격 등대통령령이 정하는 바에의하여 시가로인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후3월 이내의 기간 중매매·감정·수용·경매 또는 공매한 가격에의하되, 당해 재산과면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나유사한 다른 재산에 대한 해당가액을 시가로 보도록 규정하고 있다.

(3) 쟁점부동산과 처분청이 매매사례가액으로 적용한 비교부동산을비교하면, 아래 [표]와 같이 건축연도·면적·용도가 같고 평가기간 내에 거래된 것으로 나타나나,비교부동산이 외부노출 등에 있이 쟁점부동산 보다 열위에 있고, 기준시가도비교부동산(60,000,000원)이쟁점부동산(57,000,000원)보다 더 높으며,최초 분양당시(1997년 1월) 분양가액 또한 비교부동산(63,955,000원)이 쟁점부동산(60,718,000원) 보다 3,237,000원이 높은 것으로 나타난다. OOO OOOOOO OOOOOO OOOO (OOO O)

(4) 위 관련법령 및 사실관계 등을 종합해 보면, 증여개시일을 전후하여 3월 이내에 증여재산과 동일하거나 유사한 재산의 매매사례가액이 확인되는 경우에는 이를 증여재산의 시가로 볼 수 있는 것인 바, 처분청이 증여재산가액으로 평가한 비교대상아파트는 매매계약일이 2007.10.8.로서 증여일(2007.11.21.)로부터 3월 이내에 해당되고, 쟁점부동산과 용도·면적이 동일하나, 쟁점부동산은 외부노출과 소음에 있어 비교부동산 보다 열위에 있고, 비교부동산의 기준시가가 쟁점부동산 보다 5.3％ 정도 높으며,분양가액도 층수의 차이로 인하여비교부동산이 3,237,000원 더 높은 것으로 나타나고 있어 비교부동산이 쟁점부동산과 동일하거나 유사한 경우에 해당한다고 볼 수 없는 것으로 보여지는 바, 처분청이 쟁점부동산의 가액을 층과 기준시가가 다른 매매사례부동산의 매매가액을 시가로 하여 증여세를 과세한 이 건 처분에는 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정 한다.