부동산 임차인이 당해부동산을 경락으로 취득하는 경우 경락인이 경락대금과는 별개로 임차인에게 반환할 의무가 있는 임차보증금은 실질적으로 그 부동산을 취득하는 데 소요된 대가로 볼 수 있으나, 대항력을 갖추지 못해 지급의무가 없는 임차보증금은 부동산 취득에 소요된 대가로 볼 수 없음.
부동산 임차인이 당해부동산을 경락으로 취득하는 경우 경락인이 경락대금과는 별개로 임차인에게 반환할 의무가 있는 임차보증금은 실질적으로 그 부동산을 취득하는 데 소요된 대가로 볼 수 있으나, 대항력을 갖추지 못해 지급의무가 없는 임차보증금은 부동산 취득에 소요된 대가로 볼 수 없음.
심판청구를 기각합니다.
(1) 소득세법 제95조 【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
3. (삭제, 2000. 12. 29.)
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.
1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액에 같은 항 제2호부터 제4호까지의 금액을 가산한 금액
2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목，제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액
⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 제163조 【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
(2) 주택임대차보호법 제3조 【대항력 등】 ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 제3조의 5 【경매에 의한 임차권의 소멸】 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
(1) 쟁점주택의 임대차계약서, ○○○지방법원 ○○○지원의 매각허가결정서, 양도시 부동산매매계약서 및 등기부 등본 등에 의하면, 청구인은 쟁점주택에 대하여 2002.3.29. 소유자인 ○○○(주)와 임대보증금 30,000천원, 월세 200천원에 임차계약을 체결한 이후, 2009.5.18. 쟁점주택에 대한 ○○○지방법원 ○○○지원의 임의경매○○○에서 경락대금 30,590천원에 낙찰받아 보유하다가 2009.8.28. 백○○○에게 50,000천원에 양도하였음이 나타난다.
(2) 청구인의 양도소득세 과세표준 예정신고서에 의하면, 청구인은 2009.11.2. 처분청에 쟁점주택의 취득가액을 60,590천원(경락대금 30,590천원 + 쟁점임차보증금 30,000천원)으로, 양도가액을 50,000천원으로 계상하여 양도차익이 없는 것으로 양도소득세 과세표준 예정신고를 하였음이 나타난다.
(3) 청구인의 주민등록 초본 등에 의하면, 청구인은 쟁점주택에 2007.5.31. ~ 2007.7.30., 2007.8.28. ~ 2009.8.18. 기간동안 거주한 것으로 나타난다.
(4) 위와 같이 청구인은 쟁점주택에 대하여 2002.3.29. 임차계약을 체결하고, 2007.5.31.에 주민등록을 이전하였는바, 등기부상 쟁점주택에 임차권이나 전세권을 설정한 사실이 없으며, 이에 앞서 2001.12.14 (주)○○○은행과 (주)○○○의 근저당권(채권최고액 2,711,200천원)이 설정된 사실이 쟁점주택의 등기부 등본 등에 나타난다.
(5) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합해 볼 때, 부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정함에 있어서 취득가액은 그 자산의 취득당시 거래된 실지거래가액을 말하는 것으로, 부동산의 소유권을 경락으로 취득하는 경우에는 경락대금이 실지거래가액이 된다 할 것이고, 경락으로 취득하는 부동산에 대항력이 있는 전세권이나 임차권이 설정되어 있어 그 부동산의 경락인이 경락대금과는 별개로 전세권자나 임차인에게 반환할 의무가 있는 전세보증금이나 임차보증금은 실질적으로 그 부동산을 취득하는 데 소요된 대가로 볼 수 있다 하겠으나, 임차인(청구인)의 쟁점주택 주민등록상 전입일(2007.8.28.)이 쟁점주택에 대한 경매신청접수일(2007.7.19.)보다 늦어 쟁점임차보증금은 대항력을 갖추지 못하여 경락인이 당해 임차보증금을 지급할 의무가 없고, 임차인도 이에 대하여 경락인에게 대항할 수 없으므로 이를 부동산 취득시 실질적으로 소요된 대가로 보기는 어렵다 할 것이며, 이는 임차인과 경락인이 동일한 경우에도 달리 볼 것은 아니라 할 것(○○○ 2010.2.11. 같은 뜻)이다.
(6) 따라서, 처분청이 대항력이 없는 쟁점임차보증금을 쟁점주택의 취득가액에서 제외하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.