소득세법 규정에 의하여 부동산매매업을 영위하는 과정에서 지출된 손해배상금 및 이자비용에 대하여는 필요경비로 인정되지 아니함.
소득세법 규정에 의하여 부동산매매업을 영위하는 과정에서 지출된 손해배상금 및 이자비용에 대하여는 필요경비로 인정되지 아니함.
심판청구를 기각한다.
조사청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액 19억 956만원을 부인하고, 아래 <표3>과 같이 영수증으로 실지 지출한 사실이 확인된 금액 8억 3,333만원을 전체토지의 취득가액으로 보아 전체토지 대비 쟁점토지의 면적으로 안분한 금액인 2억 9,748만원을 취득가액으로, 당초 신고시 지출증빙으로 제출한 옹벽공사계약서(계약금액 8,000만원), 토목공사계약서(계약금액 10억 4,992만원)와 조사 과정에서 제출한 입금표, 영수증 등 23매(1억 4,812백만원), 합계 12억 7,804만원 중 아래 <표4>와 같이 쟁점토지의 면적으로 안분한 4억 8,659만원을 필요경비로 보아 2010.1.14. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 1,604,709,950원을 경정․고지하였다.
(2) 등기부등본 등에 의하면, OOO OOO OOO OOO OOOOO 임야는 20,040㎡이었으나, 1996.3.20. 같은 곳 산57-8 임야 9,497㎡ 및 같은 곳 산57-9 임야 983㎡로 분할되었으며, 청구인은 이OO 및 김OO과 공동으로 1996.6.7. 분할된 같은 곳 산57-7 임야 9,560㎡(청구인 지분 3,187㎡, 이OO 지분 4,456㎡, 김OO 지분 1,917㎡) 및 1996.4.4. 같은 곳 산57-8 임야 9,497㎡ 및 같은 곳 산57-9 임야 983㎡를 취득하였으며, 같은 곳 산57-8은 지번분할, 등록전환, 지목변경 등을 통하여 위 <표1>과 같이 변경되었고, 2007.3.26. 쟁점토지를 양도한 것으로 나타난다.
(3) 등기부등본상 전체토지의 전 소유자 주OO의 사실확인서(2008.11.27.)에 의하면, OOOO과 전체토지를 교환한 사실은 있으나, 등기부등본상에 양수자로 되어 있는 청구인, 이OO 및 김OO에게는 매도한 사실이 없다고 확인하고 있고, OOOO법률사무소가 1995.6.29. 공증한 부동산 교환계약서에 의하면 OOOO이 OOO OOO OOO OOO OOO 외 10필지 토지 3,759.3㎡를 제공하고, 전체토지(20,040㎡)를 취득한 것으로 나타난다.
(4) 처분청 심리자료에 의하면, 청구인은 2001.10.10. OOO OOO OOO OOO OOOOO에서 ‘OOOOOOOO’라는 상호로 주택신축판매업을 개업하여 사업자등록(OOOOOOOOOOOO)을 하였고, 2002년부터 2007년까지 종합소득세 신고내역은 아래 <표5>와 같다. <표5> 청구인의 종합소득세 신고내역
(5) OOOO이 1995.6.29. 전체토지를 교환으로 취득시 OOOO의 대리인이었던 최OO의 사실확인서(2009.9.29.)에 의하면, ‘OOO OOO OOO OOO OOOOO를 1995.11.24. OOOO 및 주식회사 OO에서 박O(청구인), 이OO에게 28억원에 매도한 사실을 확인한다’는 내용이 기재되어 있다.
(6) 청구인은 전체토지와 연접한 토지인 OOO OOO OOO OOO OOO외 4필지 4,595㎡(1,392평)를 OOOO으로부터 취득하기로 하는 매매계약서를 아래 <표6>과 같이 제출하고 있다. <표6> 연접한 토지의 취득계약서
(7) 청구인은 자금부족으로 위 <표6>의 매매계약이 해지되었고, 그에 따른 손해배상금 9,000만원과 부동산매매업을 하면서 지출된 이자비용이 2억 5,022만원을 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하고 있다.
(8) 전체토지의 전원주택 및 근린상가부지 조성공사를 하였던 윤OO은 공사대금 4억원(공급가액) 중 3억원을 수령하지 못하였다고 하여 청구인을 상대로 공사대금청구의 소를 제기한 사실이 소장사본에 나타난다.
(9) 전체토지의 공유지분자 김OO이 2007.3.5. 공유지분 1,917㎡를 양도한 것에 대하여, 관할세무서장인 OO세무서장은 김OO에 대하여 양도소득세 조사를 실시하였고, 그 조사복명서에 의하면, 위 <표3>의 영수증 금액 8억 9,066만원은 OOO OOO OOO OOO OOOOO 임야 9,560㎡ 중 김OO 및 이OO의 지분 6,374㎡의 취득가액으로 보아, 김OO의 취득가액을 공유지분 면적 비율에 따라 산정한 2억 6,787만원{=8억 9,066만원×(1,917㎡÷6,374㎡)}으로 산정하였다.
(10) 청구인은 2006.9.15. 위 같은 곳 383-26 대지 751㎡을 양도하고 양도소득세를 무신고하였으며, 처분청은 2009.11.17. 양도가액을 등기부상 기재가액 2억 6,000만원으로, 취득가액을 1억 493만원{=28억원×(751㎡÷20,040㎡)}으로, 필요경비를 1억 7,437만원으로 하여 결정하였다.
(11) 청구인은 쟁점토지의 취득과 관련하여 취득당시 실지 매매계약서 등을 제출하지 못하고 있으며, 쟁점토지의 취득 및 양도당시 개별공시지가를 보면, 취득당시 개별공시지가는 1㎡ 1,530원, 양도당시 개별공시지가는 1㎡당 227,000원으로, 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액은 1㎡ 266,922원으로, 양도가액은 1㎡당 347,330원으로 나타난다.
(12) 위 사실관계 등을 종합하여, 먼저 쟁점①, ②에 대하여 살펴본다. (가) 소득세법제114조 제6항에서 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 한 경우로서, 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정할 수 있다고 규정하고 있다. (나) 청구인은 전체토지 중 일부를 양도하고 사업소득(부동산매매업)으로 신고시 첨부된 2003년말 대차대조표상에 재고자산가액 30억 7,922만원으로 나타나므로, 이를 쟁점토지 면적기준으로 안분계산한 금액(27억 6,708만원)을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하거나, 청구인의 당초 양도소득세 신고내용이 적정하다고 주장하나, 쟁점토지의 취득당시 대비 양도당시 공시지가의 상승률이 148배임에 비추어 보아, 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득가액은 일반적인 거래관행 상 이례적이므로 이를 주장하는 청구인에게 입증책임이 있다 할 것임에도(대법84누362, 1985.3.12. 같은 뜻), 청구인은 당초 이OO 등과 공동취득한 전체토지의 취득가액이 28억원이라는 최OO의 사실확인서만을 근거로 쟁점토지의 취득가액을 19억 956만원으로 신고하였고, 달리 전체토지의 취득가액을 입증할만한 매매계약서를 제출하고 있지 못하고 있는 점, 계약금 5억원중 4억원을 OOOO에게 지급하고 수취한 영수증에는 ‘OOO OOO OOO OOO OOOOO 임야 20,040㎡의 매매 계약금으로 영수한다’고 기재되어 있는 점, 청구인이 주장하는 재고자산금액은 명세서가 없어 자본적 지출액 등이 포함되었는지 여부 등이 명확하지 않아 이를 근거로 쟁점토지의 취득가액을 산정하기 어려운 점 등으로 보아 청구주장을 받아들이기는 어렵다 하겠다.
(13) 쟁점③, ④에 대하여 살펴본다. (가) 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득에 속하는지 양도소득에 속하는지는, 양도인의 부동산 취득 및 보유 현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 인정할 수가 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만이 아니라 양도인이 보유하고 있는 부동산의 전반에 걸쳐서 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다(대법원 2004두3700, 2006.6.24. 같은 뜻). (나) 청구인은 부동산매매업을 영위하는 과정에서 지출된 손해배상금 9,000만원 및 이자비용 2억 5,022만원을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인은 2004년부터 사업소득(부동산매매업)에 대한 종합소득세 신고내역이 없는 점, 쟁점토지의 양도에 대하여 당초 사업소득으로 신고하지 않고 양도소득으로 신고한 점, 2003.1.28. 이후 쟁점토지 양도일 이전까지 토지를 분할판매한 실적이 없는 점, 위 <표4> 필요경비 내역에 의하면, 2002년 이후 지출내역이 없는 점 등으로 볼 때, 쟁점토지의 양도는 사업소득이 아니라 일시적․우발적으로 발생한 양도소득이므로, 쟁점토지와 관련없는 손해배상금 9,000만원 및 이자비용 2억 5,022만원은 소득세법제97조 제1항에서 열거된 소정의 필요경비에 해당되지 아니하므로 양도가액에서 공제되는 필요경비로 인정하기 어렵다 하겠다. 청구인은 쟁점토지의 양도는 사업소득(부동산매매업)이므로 사업소득금액을 추계조사방법에 의하여 산정하여야 한다고 주장하나, 위에서 본 바와 같이, 쟁점토지의 양도는 사업소득이 아니므로 청구주장을 받아들이기 어렵다 하겠다.
(13) 쟁점⑤에 대하여 살펴보면, 청구인은 공동소유자의 보관영수증 등에 기초하여 과세표준을 계산하였고 계산과정에서 안분계산을 착오하여 계산한 사실이 신고내용 및 첨부서류에 의하여 확인되므로 단순과소신고 가산세(10%)를 적용하여야 한다고 주장하나, 위 쟁점①, ②에서 청구인의 양도소득세 신고내역을 받아들이기 어렵다고 판단한 이상, 처분청이 부당과소신고가산세율을 적용하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.