입주권 시가를 유사입주권 매매사례가액으로 보아 상속세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2008.7.17. 아버지 ○○○ 입주권(전용면적 169.31㎡로서 이하 “쟁점입주권”이라 한다)을 상속받고 쟁점입주권의 상속재산가액을 분양금액인 1,190,321천원으로 평가하여 2009.1.19. 상속세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 피상속인의 상속재산가액을 조사하여 2008.11.14. 매매계약이 체결된 같은 단지내 118동 2701호(전용면적 168.65㎡, 이하 “비교대상입주권”이라 한다)의 매매가액인 17억원을 쟁점입주권의 시가로 보아 2010.8.10. 청구인에게 2008.7.17. 상속분 상속세 161,576,350원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.9.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 상속세 및 증여세법제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 의하면, 매매사례가액을 상속재산의 시가로 적용하기 위해서는 첫째, 매매사례가 되는 재산이 상속재산과 유사하여야 하고, 둘째, 유사성이 인정된다고 하더라도 그 매매가액이 통상 성립된다고 인정되어야 할 것인 바(조심 2010서17, 2010.3.10. 외 다수 같은 뜻임), 쟁점입주권은 30층 아파트의 17층이고 비교대상입주권은 29층 아파트의 27층이어서 비교대상입주권이 더 선호하는 층이고, 쟁점입주권은 분양가가 1,190,321천원이고 비교대상입주권은 1,191,761천원이어서 비교대상입주권의 분양가가 더 높으며, 완성된 아파트의 기준시가는 쟁점입주권이 19억6,800만원이고 비교대상입주권은 20억원이어서 비교대상입주권의 기준시가가 더 높으며, 쟁점입주권은 한강조망이 불가능하나 비교대상입주권은 한강조망이 가능하여 비교대상입주권이 동배치 및 일조권 등이 유리함에도 비교대상입주권의 매매가액을 쟁점입주권의 매매사례가액(시가)으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점입주권과 같은 단지내의 상가에 소재한 부동산중개사무소에 문의한 결과, 쟁점입주권이 소재한 아파트 단지(○○○)는 정면에 위치한 103동 ~ 109동의 경우 15층 이상에서 일부 한강조망이 가능하나 한강이 북쪽에 위치하여 베란다에서 조망되는 것이 아니라 주방거실에서 비스듬히 보여 한강조망에 따라 가격이 형성되지 않고, 완공일 이후 비교대상입주권으로 취득한 아파트의 기준시가가 높은 것은 고층으로 올라갈수록 기준시가가 높아지는 결과에 따른 것일 뿐 동 기준시가가 매매가격의 형성과는 특별한 관련이 없으며(같은 단지내 101동의 경우 완공이후 기준시가가 낮은 1103호가 고층인 2605호 보다 높은 프리미엄으로 거래됨), 이 건 상속재산은 완공된 시점의 아파트가 아니라 입주권 상태의 프리미엄 가액을 결정하는 것으로서 동일 단지내의 다른 평형의 거래내역을 보면 5억원 이상의 프리미엄이 형성된 것은 사실이고, 또한 상속개시일 이후 발생된 국제금융위기로 부동산 가격이 하락하였고 쟁점입주권도 상속시점보다 하락한 시점의 프리미엄을 적용하여 과다한 프리미엄으로 볼 수 없으며, 1,190,321천원에 분양받은 아파트가 완공시 최초의 기준시가가 19억6,800만원인 점 등으로 보아 쟁점입주권의 시가를 비교대상입주권의 매매가액인 17억원으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점입주권의 시가를 유사입주권의 매매사례가액으로 보아 상속세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가 기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수 관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가 기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2008.7.17. 상속이 개시되자 쟁점입주권의 상속재산가액을 분양금액인 1,190,321천원으로 평가하여 2009.1.19. 상속세를 신고하였고, 처분청은 2008.11.14. 매매계약이 체결된 비교대상입주권의 매매가액인 17억원을 쟁점입주권의 시가로 보아 이 건 처분하였음이 처분청의 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청 심리자료에 의하면, 쟁점입주권과 비교대상입주권은 ○○○ 재건축한 것으로서 ○○○에서 신축하여 2009년에 완공하였으며, 같은 단지내 119동(쟁점입주권) 및 118동(비교대상입주권)으로 서로 연접하여 있고, 평형은 62평형으로 동일하며, 전용면적은 쟁점입주권이 169.31㎡이고 비교대상입주권은 168.65㎡이며, 분양가는 쟁점입주권이 1,190,321천원이고 비교대상입주권은 1,191,761천원으로 확인된다.

(3) 쟁점입주권은 30층 아파트의 17층으로 서남향이고, 비교대상입주권은 29층 아파트의 27층으로 동남향임이 확인된다.

(4) 비교대상입주권은 쟁점입주권의 상속일인 2008.7.17.보다 약 4개월 후인 2008.11.14. 매매계약되었고, 거래가액은 17억원이며, 쟁점입주권과 비교대상입주권이 완성되어 최초로 고시(2010.4.30.)된 아파트 기준시가는 쟁점입주권으로 취득한 아파트가 19억6,800만원이고 비교대상입주권으로 취득한 아파트는 20억원으로 확인된다.

(5) 상속개시일 전 후 6월 이내에 거래된 같은 단지내 입주권의 거래내역은 아래 <표1>과 같다.

(6) 부동산뱅크지에 게재된 상속일 전 후 쟁점입주권의 시세는 아래 <표2>와 같다.

(7) 청구인은 쟁점입주권은 한강에 대한 조망권이 없는데 비해 비교대상입주권은 조망권이 있으므로 비교우위에 있는 비교대상입주권을 매매사례가액으로 적용하는 것은 부당하다는 주장이고, 처분청은 쟁점입주권의 인근에 소재한 부동산 중개업소에 확인한 결과에 의하면, 동 아파트 단지는 한강과 상당한 거리가 있고, 다른 단지의 고층아파트가 여러 채 위치하고 있으며, 단지 전면에 위치한 일부 동은 15층 이상에서 한강조망이 가능하기는 하나 베란다가 아닌 주방거실에서 비스듬히 보이는 전망이어서 한강조망권에 따른 가격형성이 이루어지지 않으며, 동남향과 서남향에 대한 가격차이는 없고 15층 이상이면 일조권에는 지장이 없는 것으로 확인된다는 의견이다.

(8) 살피건대, 청구인은 비교대상입주권의 완공후 아파트 기준시가 쟁점입주권의 완공후 아파트 기준시가 보다 높은 등 비교 우위에 있는 재산의 매매가액을 시가로 보아 과세한 처분은 부당하다는 주장이나, 이 건 상속재산은 완공된 시점의 아파트가 아니라 입주권 상태의 프리미엄 가액을 결정하는 것으로서 같은 단지내 다른 평형의 거래내역을 보면 5억원 이상의 프리미엄이 형성된 것으로 보이고, 쟁점입주권의 상속시점보다 금융위기에 따른 하락시점의 프리미엄을 적용하여 과다한 프리미엄으로 보기 어려운 점, 같은 단지내 101동의 경우 완공이후 기준시가가 낮은 1103호가 고층인 2605호 보다 높은 프리미엄으로 거래된 점으로 보아 기준시가가 매매가격과 반드시 일치하지는 않는 것으로 보이는 점, 처분청이 쟁점입주권과 같은 단지내의 상가에 소재한 부동산중개사무소에 확인한 바에 의하면, 쟁점입주권이 소재한 아파트 단지는 한강과 상당한 거리가 있고, 다른 단지의 고층아파트가 여러 채 위치하고 있으며, 정면에 위치한 103동 ~ 109동의 경우 15층 이상에서 일부 한강조망이 가능하나 한강이 북쪽에 위치하여 베란다에서 조망되는 것이 아니라 주방거실에서 비스듬히 보여 한강조망에 따라 가격이 형성되지 않은 것으로 확인하고 있는 점, 쟁점입주권의 분양가액이 1,190,321천원이나, 완공후 최초 기준시가가 19억6,800만원인 점 및 쟁점입주권과 같은 평형(113동 2903호)이 쟁점입주권의 상속일로부터 6개월 이내인 2008.8.8. 23억원에 거래된 점 등을 종합하여 볼 때 쟁점입주권의 시가를 비교대상입주권의 매매가액인 17억원으로 평가하여 이 건 상속세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.