양도토지 취득가액을 취득시 공시지가가 동일한 전체토지 면적 중 양도토지 면적이 차지하는 비율로 안분하여 계산하고 과세한 처분은 정당함
양도토지 취득가액을 취득시 공시지가가 동일한 전체토지 면적 중 양도토지 면적이 차지하는 비율로 안분하여 계산하고 과세한 처분은 정당함
심판청구를 기각한다.
○○○가 작성하였다는 확인서는 사인간에 임의로 작성이 가능한 것으로 객관적인 증빙자료로 보기 어렵고, 주거 및 상업지역에 위치에 있는 쟁점①토지는 자연녹지지역에 위치한 쟁점②토지보다 공시지가 대비로는 양도일까지 최대 1.4배 정도 높은 것임에 비해 청구인이 필지별로 신고한 취득가액을 살펴보면 쟁점①토지가 11배 정도 높은 것으로 되어 있는바, 쟁점①토지의 취득가액은 유사한 다른 토지의 매매사례나 감정평가가액 등 합리적인 기준이 제시되지 않는 한, 청구인이 주장하는 가액은 신빙성이 없다 할 것이므로, 취득당시 공시지가가 동일하여 처분청에서 양도한 토지의 취득가액을 분할 전 토지의 취득가액에서 전체 면적 중 양도한 토지의 면적이 차지하는 비율에 따라 계산한 금액을 취득가액으로 산정하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다.
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항의 규정에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】
⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다. (3) 부가가치세법시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.
소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.
2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.
3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.
(1) 쟁점①토지는 ○○○에 소재하는 임야 2,036㎡로 토지이용계획확인서상 자연녹지지역으로 되어 있으며, 2004.5.25. 원지번인 산22-15 임야 7,056㎡에서 분할등기된 것으로 등기부등본상 나타난다.
(2) 쟁점토지의 매매관련 매매계약서 내용을 보면, 계약당시 쟁점토지는 분할전 상태로 지목은 임야, 면적은 7,056㎡(약 2,134.43평)로 되어 있고, 매매대금은 평당 1,265,000원(㎡당 약 382,660원)으로 총액 27억원으로 하며, 매매대금지급조건은 계약금 3억원(2004.5.15. 지급), 중도금 17억원(2004.5.27. 지급), 잔금 7억원(2004.6.30. 지급)을 각 지급일자에 지급하기로 하되, 잔금 중 일부금액인 2억원은 묘소이장이 완료될 때까지 매수자에게 예치시키고 이행 약속어음을 발행하기로 하는 것으로 되어 있다.
(3) ○○○가 2004.5.24. 인감증명서를 첨부하여 작성한 거래사실확인원의 내용을 보면, 쟁점①토지(주거·상업지)는 평당 1,717,020원(㎡당 약 519,396원), 쟁점②토지(자연녹지)는 평당 150,000원(㎡당 약 45,375원)으로 총 매매가 27억원에 매매(계약금 3억원, 잔금 24억원)하였다고 하고 있다.
(4) 국세청의 국세통합전산망(TIS) 조회자료에 의하면, 쟁점①토지의 공동소유자별 양도소득세 신고내역은 아래 <표1>과 같고, 처분청은 쟁점①토지의 취득가액 구분이 불분명하다 하여 면적기준으로 안분하여 아래 <표2>와 같이 취득가액을 산정한 후, 청구인에게 2010.5.10. 2,119,000원, 이○○○에게 2010.6.1. 3,892,290원 양도소득세를 고지한 것으로 나타난다.○○○
(5) 청구인이 쟁점토지를 소유한 기간 동안의 개별공시지가 변동 내역은 아래 <표3>과 같고, 주거 및 상업지역에 위치에 있는 쟁점①토지가 자연녹지지역에 위치에 있는 쟁점②토지에 비해 최대 1.4배 정도 공시지가가 높은 것으로 나타난다.○○○
(6) 한편, 쟁점토지의 부동산매매계약일인 2004.5.15. 이전에 ○○○에게 토지(임야)를 분할 신청한 사실과 관할 지적공사의 분할 측량이 진행된 사실이 입금표, 토지분할신청서 및 분할측량성과도○○○에 의해 확인된다.
(7) 살피건대, 청구인은 쟁점①토지의 취득가액을 실지거래가액으로 신고하였음에도 청구인이 합리적인 기준없이 실거래가액을 산정하였다 하여, 분할 전 쟁점토지의 취득가액에 쟁점토지 전체면적 중 양도한 토지의 면적이 차지하는 비율을 적용하여 계산한 금액을 취득가액으로 하여 과세하는 것은 부당하다고 주장하고 있으나, 2004.5.24. 청구인의 잔금지급시 ○○○가 인감증명서를 첨부하여 작성·교부하였다는 사실확인원은 사인간에 임의로 작성이 가능한 것이어서 신빙성이 있다고 보기는 어려울 뿐만 아니라, 이를 뒷받침할 만한 대금지급 증빙 또한 존재하지 아니하여 객관적인 증빙자료로 보기는 어려운 점, 쟁점토지의 취득당시 기준시가가 동일하고 청구인의 쟁점토지 보유기간 중 쟁점①토지의 공시지가가 쟁점②토지 대비 최대 1.4배 정도 높은 데 불과함에도 청구인이 신고한 쟁점①토지의 취득가격은 쟁점②토지의 평당 150,000원(㎡당 약 45,375원)에 비해 11배나 높은 평당 1,717,020원(㎡당 약 519,396원)으로 산정되어 있는 점, 공동소유자인 청구인 외 3인이 처분청의 양도소득세 과세처분에 대해 이의제기한 사실없이 납부한 점 등을 종합하여 보면, 처분청이 청구인이 양도한 토지의 취득가액을 분할 전 쟁점토지의 취득가액에 쟁점토지 전체면적에서 양도한 토지의 면적이 차지하는 비율에 따라 계산한 금액을 취득가액으로 산정하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 타당하다 하겠다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.