쟁점토지의 제3자 명의소유권이전등기가 청산을 하지 아니한 담보가등기에 의한 본등기로서 원인무효에 해당하는지 여부는 사실관계에 따름.

○○○세무서장이 2010.7.5. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 154,635,190원의 부과처분은 경기도 ○○○ 답 482㎡, 같은 리 32-3 답 482㎡, 같은 리 32-5 답 381㎡, 같은 리 32-6 답 14㎡, 같은 리 32-10 답 123㎡, 같은 리 33-2 답 807㎡가 2008.8.18.자 매매를 원인으로 하여 2008.9.8. ○○○ 앞으로 소유권이전등기가 경료되었다가, 동 등기가 2010.11.12.자 대전지방법원 천안지원의 확정판결(2010가단23216)을 원인으로 하여 말소되기까지의 사실관계를 재조사하여 그에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인이 소유하던 경기도 ○○○ 답 482㎡, 같은 리 32-3 답 482㎡, 같은 리 32-5 답 381㎡, 같은 리 32-6 답 14㎡, 같은 리 32-10 답 123㎡, 같은 리 33-2 답 807㎡(6필지 답 2,289㎡를 이하 “쟁점토지”라 한다)가 2008.8.18.자의 매매를 원인으로 하여 2008.9.8. ○○○에게 소유권이전등기가 경료된 것에 대하여 청구인은 양도소득 과세표준을 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지에 대한 양도소득세 과세자료를 근거로 하여 2010.7.5. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 154,635,190원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.8.31. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 제3자인 ○○○의 부탁으로 그가 ○○○로부터 부담한 채무 30,000,000원에 대한 담보를 설정하여 주기로 하고, 2001.9.29. 채권자를 ○○○로 하고, 채무자를 ○○○로 하는 물상보증으로 근저당권을 설정하여 주었으며, 이후 ○○○가 ○○○에 대한 채무를 해결하지 못하자, 2006.5.2. ○○○로부터 돈을 빌려 ○○○에 대한 채무를 상환하고 채권자 및 가등기권자를 ○○○로 하여 쟁점토지에 근저당권 및 매매예약을 원인으로 하는 담보가등기를 설정하여 주었다. 그러나 그 이후 청구인과 ○○○ 사이에 담보가등기에 대한 청산 없이 쟁점토지의 소유권이전등기가 경료되었으므로 대법원 판례(1994.1.25. 선고 92다20132 판결)에 비추어 보면, 동 소유권이전등기는 원인무효이다. 그리고 청구인이 ○○○ 등을 상대로 소유권이전등기말소 등을 구하는 소송을 제기하자, 피고들이 원인무효임을 자인하고 재판에 참석하지 아니하여 무변론으로 종결되어 ○○○ 등에게 경료된 소유권이전등기가 말소된 이상 양도소득세 부과처분은 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지가 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기된 것에 대하여 청구인이 원인무효임을 입증할 수 있는 객관적 증빙서류를 제시하지 못하고 있으므로 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 제3자 명의소유권이전등기가 청산을 하지 아니한 담보가등기에 의한 본등기로서 원인무효에 해당하는지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것)제88조【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제98조【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령(2010.2.18. 대통령령 제22034호에 의하여 개정되기 전의 것) 제162조【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3.∼6. (생략) (3) 가등기담보 등에 관한 법률 제3조 (담보권 실행의 통지와 청산기간)

① 채권자가 담보계약에 따른 담보권을 실행하여 그 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 그 채권(債權)의 변제기(辨濟期) 후에 제4조의 청산금의 평가액을 채무자등에게 통지하고, 그 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 2개월(이하 "청산기간"이라 한다)이 지나야 한다. 이 경우 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 그 뜻을 통지하여야 한다.

② 제1항에 따른 통지에는 통지 당시의 담보목적부동산의 평가액과민법제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 한다. 이 경우 부동산이 둘 이상인 경우에는 각 부동산의 소유권이전에 의하여 소멸시키려는 채권과 그 비용을 밝혀야 한다. 제4조(청산금의 지급과 소유권의 취득)

① 채권자는 제3조제1항에 따른 통지 당시의 담보목적부동산의 가액에서 그 채권액을 뺀 금액(이하 "청산금"이라 한다)을 채무자등에게 지급하여야 한다. 이 경우 담보목적부동산에 선순위담보권(先順位擔保權) 등의 권리가 있을 때에는 그 채권액을 계산할 때에 선순위담보 등에 의하여 담보된 채권액을 포함한다.

② 채권자는 담보목적부동산에 관하여 이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산기간이 지난 후 청산금을 채무자등에게 지급한 때에 담보목적부동산의 소유권을 취득하며, 담보가등기를 마친 경우에는 청산기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기(本登記)를 청구할 수 있다.

③ 청산금의 지급채무와 부동산의 소유권이전등기 및 인도채무(引渡債務)의 이행에 관하여는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한민법제536조를 준용한다.

④ 제1항부터 제3항까지의 규정에 어긋나는 특약(特約)으로서 채무자등에게 불리한 것은 그 효력이 없다. 다만, 청산기간이 지난 후에 행하여진 특약으로서 제삼자의 권리를 침해하지 아니하는 것은 그러하지 아니하다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지 등기부등본의 갑구 및 을구에 등재되어 있는 주요한 등기사항을 요약하여 보면 별표와 같이 나타난다.

(2) 청구인(원고)이 2010.9.18. ○○○(피고)를 상대로 제기한 소유권이전등기말소 등 청구소송(대전지방법원 천안지원 2010가단23216)의 소장에 기재된 청구원인 중 주요 내용은 다음과 같다. (가) 원고와 피고들의 지위

① 원고는 쟁점토지의 진정한 소유자로 쟁점토지에 대하여 제3자인 ○○○를 위하여 담보가등기를 설정하여 주었다가,가등기담보 등에 관한 법률상 적법한 청산절차가 없이 위법하게 피고들 앞으로 소유권이전등기가 완료되어 소유권을 침해 받은 자이다.

② 피고들은 ○○○에 대한 진정한 채권자인 가등기담보권자와 일정한 관계를 맺고, 피고 ○○○는 원고로부터 쟁점토지에 대해서 청산절차가 없이 위법하게 가등기를 넘겨받은 자이고, 피고 ○○○는 가등기담보권자의 지시에 의하여 ○○○로부터 모든 사정을 알고 쟁점토지에 대해서 소유자의 명의만 이전한 자이다. (나) 원고의 금전채권자들에 대한 가등기담보의 설정

① 2001.9.29. ○○○의 부탁으로 ○○○로부터 부담한 채무 30,000,000원에 대하여 쟁점토지에 채권자를 ○○○로 하고 채무자를 ○○○로 하는 물상보증으로 근저당권을 설정하여 주었다.

② 2006.5.2. 채권자인 ○○○이 근저당권을 실행하려고 하자, ○○○로부터 180,000,000원을 빌려 ○○○의 채무를 상환하고, 원고는 2006.5.3. 쟁점토지에 ○○○를 채무자로 하여 ○○○ 앞으로 채권최고액이 270,000,000원인 근저당권을 설정하여 주었으며, ○○○ 명의의 근저당권은 말소되었다. 이에 대한 입증서류로 ○○○이 원고에게 2005.8.16. 발송한 경매진행통보, ○○○가 2006.5.2. ○○○에게 180,000,000원을 차용하는 내용의 차용증, 2006.5.3.자 근저당권 설정계약서 및 2006.5.3.자 소유권이전등기가등기와 관련한 매매예약증서가 첨부되어 있다.

③ ○○○가 채무를 상환하지 못하자, 자신의 권리를 ○○○에게 이전하였고, 2007.6.25. 원고는 ○○○에게 각각 “350,000,000원을 2007.7.22.까지 변제하기로 하고 이를 변제하지 못한다면 가등기에 의한 본등기가 되더라도 그에 대하여 어떠한 이의도 제기하지 아니하겠다.”는 내용으로 강요된 이행각서를 당사자들에게 각각 작성하여 주면서 본등기에 필요한 서류 일체를 기재하여 넘겨주었다. 해당 입증서류로 각서인을 원고로 하고, 채무자를 ○○○로 하여 ○○○ 앞으로 각각 작성한 이행각서가 첨부되어 있다.

④ ○○○는 2007.2.23. 자신의 가등기상 권리를 다시 ○○○에게 넘겼고, ○○○은 2007.6.26. 이를 ○○○에게 이전하였다.

⑤ 2007.6.25. 채무자 ○○○는 최종 채권자에게 350,000,000원을 차용한 것으로 하는 영수증을 작성하여 주면서 원리금 250,000,000원만 변제하면 동 영수증은 효력을 상실하는 것으로 약정하였으며, 동 채권자는 2008.3.25. 쟁점토지에 대한 가등기상의 권리를 ○○○에게 이전하는 내용으로 가등기이전의 부기등기를 하였다. 이에 대한 입증서류로는 ○○○가 2007.6.25. 작성한 영수증이 첨부되어 있다. (다) ○○○ 앞으로 청산 없는 소유권이전

① 최종적으로 권리를 이전받은 채권자가 채무자인 ○○○에게 채무의 변제를 독촉함에 따라 원고는 ○○○의 요구에 응하여 진정한 채권자의 지시에 따라 그와 일정한 관계에 있는 피고 ○○○에게 매매를 원인으로 2008.9.8. 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 경료하여 주었는데, 그 과정에서 원고는 채권자 측의 지시에 따라 매매대금인 490,000,000원을 일시불로 지급하는 조건으로 2008.8.18. 작성된 매매계약서상에 도장만 날인하였을 뿐이다.

② 그러나 동 계약서는 허위의 것이고, 또한 매매대금이 지불된 사실도 전혀 없으며, 단지 가등기담보권자인 채권자의 지시에 의하여 청산절차가 없이 이루어진 것이므로 원인무효임이 명백하다.

③ 특히 ○○○ 앞으로 되어 있는 선순위의 가등기를 말소하지 아니한 상태에서 매매대금인 490,000,000원을 일시불로 지급하는 내용으로 매매계약을 체결한 것은 누가 보아도 무효임이 명백하다. (라) ○○○에 대한 원인 없는 소유권이전 진정한 채권자는 ○○○와의 관계에서 문제가 발생하게 되자, 다시 2009.9.7. 피고 ○○○ 앞으로 쟁점토지의 소유권을 이전등기하여 놓았을 뿐이고, 진정한 채권자가 ○○○ 명의의 가등기를 통해서 모든 권리를 가지고 있으면서 채무자인 ○○○에게 변제의 독촉을 하고 있으므로 ○○○ 앞으로의 소유권이전등기도 당연히 무효이다. (마) 결어 피고들 명의로의 소유권이전등기는 원인무효이므로 원고가 쟁점토지에 대하여 각 말소등기를 청구하며, 특히 원고는 채권자와 원만한 해결을 원하였지만, 사실상 누가 확실한 채권자인지도 정확히 알지를 못하여 해결이 되지 아니하여 이 사건 소송을 제기하게 되었다.

(3) 대전지방법원 천안지원 판결서(2010.11.12. 선고 2010가단23216)의 주요내용을 보면 다음과 같다. (가) 무변론으로 변론을 종결하여 2010.11.12. 판결을 선고함 (나) 주문

① 피고 ○○○는 수원지방법원 양평등기소 2008.9.8. 접수 제38329호로 경료한 소유권이전등기의

② 피고 ○○○는 수원지방법원 양평등기소 2009.9.7. 접수 제37021호로 경료한 소유권이전등기의 각 말소등기절차를 이행하라.

(4) 청구인은 위 대전지방법원 천안지원 판결서 등을 제시하면서 쟁점토지가 ○○○ 앞으로 소유권이전등기가 된 것은 원인무효라고 주장하나, 다음의 사항 등이 확인되지 아니하고 있다. (가) 청구인과 ○○○의 관계, 청구인이 타인인 ○○○의 채무를 담보하기 위하여 쟁점토지에 물상보증으로 근저당권을 설정한 이유 (나) ○○○가 자신이 보유하고 있던 ○○○에 대한 채권을 ○○○ 등에게 실제로 이전하였는지 여부 (다) 쟁점토지가 2008.9.8. ○○○ 앞으로 소유권이전등기가 경료될 당시에 최종 채권자가 누구인지 여부 (라) 청구인이 이 건 양도소득세 부과처분을 받은 뒤인 2010.9.18. ○○○를 상대로 하여서 대전지방법원 천안지원에 제기한 소유권이전등기말소 등의 소(2010가단23216)가 상대방의 불참으로 무변론으로 종결되어 실제 쟁점토지가 청산절차가 없이 담보가등기에 기한 본등기로 청구인 앞으로 소유권이 환원된 것인지 여부

(5) 양도소득세 결정결의서 등 심리자료에 의하면, 처분청은 당초 이 건을 과세자료로만 보고 처리하여 청구인에게 양도소득세를 과세함에 따라 청구인이 위의 소유권이전등기말소 등의 소송에서 주장한 내용에 대하여는 전혀 조사하지 아니한 것으로 나타난다.

(6) 살피건대, 쟁점토지의 등기부등본에 기재되어 있는 일련의 등기사항과 대전지방법원 천안지원의 판결 등에 비추어 보면, ○○○ 등에게 경료된 쟁점토지의 소유권이전등기가 말소되어 그 소유권이 청구인에게 환원되었으므로 이 건의 경우 청구인의 주장과 같이 담보가등기에 대한 적법한 청산절차가 없이 쟁점토지의 소유권이전등기가 ○○○ 등에게 경료되었을 가능성을 배제할 수는 없으나, 위와 같이 이 건 양도소득세의 부과처분이 있은 이후에 청구인이 ○○○ 등을 상대로 소유권이전등기말소 등을 구하는 소를 제기하여 무변론으로 종결되었을 뿐만 아니라 관련된 여러 가지의 사실관계가 불분명하여 대전지방법원 천안지원의 판결내용이 사실인지, 아니라면 당사자 간의 통정에 의한 것인지 여부를 판단하기 어렵다. 따라서 이 건의 경우 처분청이 쟁점토지가 2008.9.8. ○○○ 앞으로 소유권이전등기가 경료되었다가, 동 등기가 2010.11.12.자 대전지방법원 천안지원의 확정판결(2010가단23216)을 원인으로 하여 말소되기까지의 경위 등의 제반 사실관계를 재조사하여 그에 따라 이 건 처분의 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.