상속받은 부동산의 취득가액을 위의 감정가액이 아닌 상속세 및 증여세법상의 보충적 평가방법에 의한 가액(기준시가)으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못된 것으로 판단됨.
상속받은 부동산의 취득가액을 위의 감정가액이 아닌 상속세 및 증여세법상의 보충적 평가방법에 의한 가액(기준시가)으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못된 것으로 판단됨.
○○○세무서장이 2010.4.1. 청구인들에게 한 2006년 귀속 양도소득세 141,309,530원(청구인 엄○○○ 60,964,430원, 김○○○ 40,172,550원, 김○○○ 40,172,550원)은 ○○○ 273-1 대지 1,803㎡ 및 근린생활시설 가동 건물 198㎡, 나동 건물 148.5㎡의 취득가액을 870,519,000원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
(1) 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 상속세 및 증여세법제61조의 보충적 평가방법(기준시가)으로 산정하였으나, 당해금액 581,880,000원(경매가액 대비 62%)은 상속개시일부터 6개월 22일 후 경락된 경매가액 931,000,000원과는 큰 차이가 있어 다수인 사이의 통상적으로 성립된다고 볼 수 있는 시가의 범위를 완전히 벗어난 금액으로서 이를 청구인들이 상속받은 쟁점부동산의 취득가액으로 봄은 부당하다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항에는 ‘2 이상의 감정가액의 평균액’을 시가로 규정하고 있으나, 청구인들은 쟁점부동산을 한정승인을 통하여 2005.9.20. 상속받고, 평가기간내인 2006.1.16. 피상속인의 채권자인 한국시티은행의 임의경매신청에 의하여 선일감정평가사무소에서 870,519,000원으로 평가하였는바, 2이상의 감정기관이 아닌 1개 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있다고 봄이 상당하므로 당해 감정평가액 870,519,000원을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여야 한다.
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. (각호 생략)
○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】
① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
○ 상속세법 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】
① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며，당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
- 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
- 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액
3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.
- 가. 법 제73조의 규정에 따라 물납한 재산을 상속인ㆍ증여자ㆍ수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각 호의 어느 하나의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 "주주등 1인" 은 “상속인등”으로 본다)가 경매 또는 공매로 취득한 경우
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
○ 상속세법 및 증여세법 시행규칙 제15조 【평가의 원칙 등】
① 영 제49조 제1항 제2호에서 “재정경제부령이 정하는 공신력있는 감정기관”이라 함은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인을 말한다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 먼저, 이 건의 사실관계를 본다. (가) 쟁점부동산의 등기부 등본 등에 의하면, 청구인들은 2005.9.20. 김○○○의 사망에 따라 쟁점부동산을 상속받았으며, (주)○○○은행은 상속개시일(2005.9.20.) 이전 2004.9.14. 채권최고액 390,000,000원으로, (주)○○○은행은 2004.12.04. 채권최고액 130,000,000원으로 하여 쟁점부동산에 근저당권을 설정하고 있었고, 채권자 최○○○이 2005.9.28.채권최고액 385,000,000원으로 하여 근저당권을 설정하고 있었음이 나타난다. (나) 청구인들은 피상속인의 부채가 상속재산가액보다 많은 것으로 보아 2005.10.20. 쟁점부동산에 대한 한정상속승인신고를 하여 2005.10.27. ○○○지방법원으로부터 한정상속승인결정○○○을 받은 사실이 있다. (다) (주)○○○은행은 2005.12.28. 채권회수를 위하여 쟁점부동산에 대하여 ○○○지방법원에 부동산임의경매신청을 하였고, ○○○지방법원이 쟁점부동산의 임의경매를 위하여 ○○○감정평가사무소에 의뢰하여 2006.1.16. 작성한 감정평가서에 의하면, 쟁점부동산은 2006.1.12. 기준 870,519,000원으로 평가하였음이 나타난다. (라) 쟁점부동산은 2006.4.12. ○○○지방법원의 부동산임의경매○○○에 의하여 931,000,000원에 낙찰(감정가 870,519,000원의 107%)되었으며, 2006.5.9. 경락인에게 소유권이 이전되었고, 쟁점부동산의 ○○○지방법원 배당표에 의하면, 경락대금에서 집행비용을 차감한 926,995,055원 중 875,026,085원은 피상속인의 채권자들에게 배당되었으며, 상속인들은 나머지 금액인 51,968,970원의 배당을 결정받았으나, 상속인들은 배당 결정된 금액 전부를 ○○○지방법원에 공탁하여 피상속인의 채무변제에 전액 충당되어 결국 청구인들에게 귀속된 경락대금은 없는 것으로 나타난다. (마) 처분청의 과세자료복명서, 양도소득세 결정결의서 등에 의하면, 처분청은 경락가액 931,000,000원을 양도가액으로, 상속세 및 증여세법상 보충적 평가방법에 의한 가액(기준시가) 581,880,000원을 취득가액으로 하고, 상속인별로 안분계산(청구인 엄○○○ 3∕9, 김○○○ 2∕9, 김○○○ 2∕9)하여 청구인들에게 이 건 양도소득세를 결정·고지하였음이 나타난다. (2) 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목에서 양도한 자산의 취득가액은 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 규정하고 있고, 같은법 시행령 제163조 제9항에서 상속받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것으로 규정하고 있는바, 상속세 및 증여세법제60조 제1항에서 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 “시가”에 의하고, 제2항에서 “시가”는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 감정가격 등에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하는 것으로 규정되어 있으며, 같은 조 제3항에서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 제61조의 보충적 평가방법(기준시가)에 의하여 평가한 가액에 의하는 것으로 규정되어 있다.
(3) 또한, 상속세법 및 증여세법 시행령제49조 제1항 제2호에서 법 제60조 제2항의 “감정가격”은 상속개시일 전후 6월 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액으로 규정되어 있다.
(4) 위의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 보면, 상속재산 및 증여재산의 평가에 있어서 “시가”란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함되는 개념이므로 공신력이 있는 감정평가기관의 감정평가액도 시가로 볼 수 있다 할 것○○○이고, 상속세법 및 증여세법 시행령제49조 제1항 제2호에서 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액을 시가로 보도록 규정하고 있으나, 하나의 감정가액이라도 평가기간내에 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액은 상속세 및 증여세법제60조 제1항과 제2항의 전단 규정을 적용하여 시가로 인정될 수 있다 할 것○○○이다.
(5) 쟁점부동산의 감정가액 870,519,000원은 ○○○지방법원이 불특정 다수인에게 경매할 목적으로 감정기관에 의뢰하여 감정평가한 금액으로서 감정평가서 작성일(2006.1.16)이 상속개시일(2005.9.20)부터 6월 이내인 점, 상속개시일부터 감정평가서 작성일까지 부동산 상황의 변화가 있었다고 볼 특별한 사정이 있었던 것으로 나타나지 않는 점, 당해 감정가액이 상속개시일부터 6개월 22일이 지나 2006.4.12. 경락된 가액 931,000,000원과 비교하여 볼 때, 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액에 해당하는 것으로 보이는 점, 쟁점부동산의 경락대금이 피상속인의 채무변제에 전액 충당되어 상속인인 청구인들에게 직접 귀속된 양도대금은 없는 점 등을 감안하여 볼 때 위의 감정가액은 “시가”로서 쟁점부동산의 취득가액으로 봄이 상당하다 할 것이다.
(6) 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 위의 감정가액이 아닌 상속세 및 증여세법상의 보충적 평가방법에 의한 가액(기준시가)으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못된 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.