다세대주택 지하1층의 유사매매사례가액을 시가로 볼 수 있는지 여부

남양주세무서장이 2010.6.7. 청구인에게 한 2009.6.17. 증여분 증여세 2,522,020원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 2009.6.17. 장모인 박○○○으로부터 ○○○ 다세대주택 1층 55.74㎡(청구인 지분 2분의1, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 증여받아 증여당시 쟁점주택의 공시가격 60,000천원을 증여재산가액으로 하여 2009.9.30. 증여세 4,950,000원을 신고·납부하였으나, 처분청은 쟁점주택의 아래층인 지하1층 55.74㎡(이하 “비교대상주택”이라 한다)의 2009.5.25. 매매사례가액 83,500천원(167,000천원의 2분의1)을 쟁점주택의 시가로 보아 2010.6.7. 청구인에게 2009.6.17. 증여분 증여세 2,522,020원을 결정·고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2010.9.3. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 2009.5.25.에 계약된 비교대상주택의 매매사례가액 83,500천원을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를 과세하였으나, 쟁점주택은 지상1층으로서 비교대상주택인 지하1층과는 조망권이나 일조권, 습기 등으로 인하여 거래가액이 사회통념상 당연히 차이가 있고, 쟁점주택은 ○○○ 재정비촉진구역에 소재하여 조합설립인가일(2009.6.25.)이후에 주택을 구입한 자는 조합원 자격이 없어 가격이 하락추세에 있었음에도 2009.5.25.의 거래가액을 2009.6.17.에 그대로 적용하는 것으로 불합리하므로 처분청이 비교대상주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 이 건 증여세를 과세함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 비교대상주택인 지하1층은 쟁점주택인 지상1층과 조망권이나 일조권, 습기 등으로 인하여 동일하거나 유사하지 아니하다고 주장하나, 쟁점주택은 지하1층과 같은 동의 같은 위치와 방향, 동일면적으로서 재개발지역은 주택 층수가 큰 가격변수 요인이 아닌 점 등을 감안할 때 지하1층의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 다세대주택 1층인 쟁점주택을 평가함에 있어 같은 주택 지하 1층의 매매사례가액을 시가로 봄이 타당한지 여부
• 나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 등기부 등본 등에 의하면, 쟁점주택은 ○○○에 소재한 다세대주택으로 쟁점주택은 1층 55.74㎡이고, 비교대상주택은 같은 면적의 지하1층으로서 쟁점주택의 증여일(2009.6.17.)부터 3개월 이내인 2009.5.25. 거래가액 167백만원에 매매를 원인으로 소유권 이전되었고, 거래당시 비교대상주택의 ○○○ 공시가격은 104백만원, 쟁점주택은 120백만원으로 나타난다.

(2) 상속세 및 증여세법제60조 제1항에서 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하는 것으로 규정하고 있고, 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제5항에서 증여재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 다른 재산에 대한 매매사례가액이 있는 경우에는 시가로 보는 것으로 규정하고 있는바, 이 건 비교대상주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 보기 위해서는 비교대상이 되는 재산의 가액이 납세자에게 유ㆍ불리하다는 기준이 아닌 면적ㆍ위치 및 용도 등이 쟁점주택과 동일하거나 유사하여야 할 것(○○○ 2009.10.14. 합동회의 결정)이다.

(3) 이 건과 같은 다세대주택의 경우, 지하1층과 1층은 조망권이나 일조권, 습기 등의 차이로 인하여 1층의 선호도가 높으며, 실제 거래가격도 많은 차이가 있는 것이 통상적이고, ○○○의 공시가격도 차이가 나고 있어 지하1층의 매매사례가액을 1층인 쟁점주택의 시가로 보기는 어려우므로 비록 비교대상주택의 매매계약일(2009.5.25.)이 증여일(2009.6.17.)부터 3월이내로서 평가기간내에 있다 하더라도 비교대상주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 보기는 어렵다 할 것이다.

(4) 따라서, 처분청이 비교대상주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 보아 이 건 증여세를 부과한 처분은 잘못된 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.