양도가액 구분이 불분명하여 총 양도가액을 기준시가 비율에 의하여 안분하여 양도소득세 과세표준을 재산정하고 과세한 이 건 처분은 달리 잘못 없음.

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1986.4.16. 경기도 고양시 덕양구 현천동 170-1 대지 86㎡, 같은 곳 170-2 대지 364㎡ 및 위 지상 주택 52.41㎡(이하 “쟁점1부동산”이라 한다)와 같은 곳 168-3 외 5필지 토지 총 753㎡(이하 “쟁점2부동산”이라 한다)를 증여로 취득하고 2008.8.7. 김일윤 외 1인에게 쟁점1부동산은 12억 원, 쟁점2부동산은 4억 원에 양도한 것으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점1,2부동산의 양도가액을 감정평가 등 없이 임의로 구분함으로써 그 양도가액 구분이 불분명하다 하여 그 총양도가액(16억 원)을 기준시가 비율에 의하여 안분하여 양도소득세 과세표준을 재산정하고 2009.11.20. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 141,430,720원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.2.17. 이의신청을 거쳐 2010.8.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점1·2부동산을 2008.8.7. 김일윤 외 1인에 각각 양도하면서 구분계약서를 작성하여 신고한 청구인은 이 건 부동산을 매매하면서 양수자, 공인중개사 등을 통하여 적법한 거래를 하였고 법령에 따라 부동산 거래가액 신고와 동기가 적법하게 이루어졌으며, 부동산 매매계약서에 기재된 금액은 계약당사자 간에 법률행위로 합의된 실 거래가액으로서 이 건 부동산의 실거래 양도가액이 각각 분명하여 소득세법 제100조 제2항 의 안분계산 대상이 아님도, 처분청이 양도가액이 불분명하다고 하여 기준시가로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당한 것으로서 양도소득세 54,298,740원을 과다하게 과세한 것이다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 제100조 제2항 등에 의하면 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 동을 함께 취득하거나 양도하는 경우 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등 가액의 구분이 불분명한 때에는 양도당시의 기준시가에 의하여 안분계산한다고 되어 있는 바, 청구인이 주장하는 쟁점1·2부동산의 구분가액(12억 원, 4억 원)이 쟁점1부동산의 경우 기준시가 대비 409%인 반면, 쟁점2부동산의 경우에는 105%로 기준시가와 현저한 차이를 보이고 있고, 매수인은 과세적부심사 과정에서 다세대주택을 신축하기 위하여 쟁점1부동산과 쟁점2부동산을 취득한 것이어서 쟁점1·2부동산을 구분하여 계약서를 작성할 이유가 없이 총액 16억 원에 취득하는 것으로 계약한 것이고, 단지 청구인의 요구에 의하여 쟁점1·2부동산을 구분작성 하였을 뿐이라고 진술하였는바, 청구인이 쟁점1부동산과 쟁점2 부동산에 대하여 신고한 금액은 청구인과 매수자가 감정 등 합리적인 절차 없이 임의로 산정한 것으로 그 구분표시된 가액이 사회통념 등에 비추어 합당하지 아나하다. 따라서, 위와 같이 부동산 양도가액을 임의로 산정함으로써 객관적인 가치를 반영하지 못하여 처분청이 그 구분가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분하여 양도가액을 재산정하고 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점1·2부동산의 양도가액을 감정평가 등 없이 임의로 구분함으로써 그 양도가액 구분이 불분명하다 하여 총양도가액(16억 원)을 기준시가 비율에 의하여 안분하여 과세표준을 재산정하고 과세 한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(안분계산)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의2제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다. <개정 2005.2.19, 2007.2.28> (3) 부가가치세법 시행령 제48조 의2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. <개정 2000.12.29, 2006.2.9>

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물등중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 신고 및 과세내역에 대하여 보면, 청구인은 양도소득세 신고시 고가주택에 해당하는 쟁점1부동산에 대하여 양도가액을 12억 원, 취득가액을 환산가액인 124,559천원으로 하여 양도차익 중 537,371천원을 1세대1주택 비과세하는 것으로 하고 과세대상 양도차익에 대하여 80%의 장기보유특별공제를 적용하였으며 쟁점2부동산에 대하여는 양도가액을 4억 원, 취득가액을 환산가액인 16,614천원으로 하여 양도소득금액 계산 등을 하여 양도소득세 신고를 하였다. 처분청은 청구인이 증여받아 취득한 위 쟁점1·2부동산에 대하여 그 총양도가액인 16억 원을 기준시가 비율로 안분하여(쟁점1부동산의 기준시가 292,975천원, 쟁점2부동산의 기준시가 379,911천원), 고가주택 해당하는 쟁점1부동산의 양도가액을 696,641천원, 그 취득가액을 28,562천원(기준시가)으로 하여 1세대1주택 비과세 양도차익을 제외한 양도소득금액을 18,511천원으로 산정하고, 쟁점2부동산의 경우에는 위와 같이 총양도가액을 안분하여 양도가액을 903,358천원, 취득가액을 15,772천원 (기준시가)으로 하고 양도차익 887,113천원에 장기보유특별공제 266,134천원을 적용하여 양도소득금액을 620,979천원으로 산정한 후 이 건 과세한 것으로 심리자료에 나타난다.

(2) 쟁점1·2부동산의 지적도에 의하면 쟁점1·2부동산은 ‘」’ 형태로 연결되어 경계를 접하고 있고, 쟁점2부동산이 도로와 연접하여 있는 반면, 쟁점1부동산은 임야와 연접하였으며, 과세전적부심과정에서 청구인으로부터 쟁점1·2부동산을 취득한 김일윤에게 취득경위를 문의한 바, 김일윤은 다세대주택을 신축하기 위하여 쟁점1·2부동산을 득하였기 때문에 쟁점1·2부동산의 매매가액을 구분할 이유가 없어 총액 16억 원에 취득하는 것으로 하였고, 청구인이 쟁점1·2부동산을 구분하여 매매 계약서를 작성하자고 하여 청구인이 구분한 양도가액대로 매매계약서를 작성하였을 뿐이라고 진술한 것으로 심리자료에 나타난다.

(3) 청구인은 부동산 매매계약서에 기재된 금액은 계약당사자 간에 법률행위로 합의된 실거래가액으로 처분청이 그 양도가액이 불분명하다고 하여 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분이 부당하다고 주장 하면서, 부동산 매매계약서, 공인중개사 이종인의 부동산 중개 사실 확인서, 쟁점 동산은 쟁점1부동산은 12억 원에, 쟁점2부동산은 4억 원에 매입하였다는 내용 등이 기재된 김일윤, 이종애의 확인서, 등기부등본 등을 제출한 바, 매도인이 청구인, 매수인이 김일윤, 이종애로 기재된 쟁점1부동산에 대한 매매계약서(2008.6.13.)에는, 매매대금이 12억 원으로 기재되어 계약시에 계약금 80백만 원을 온라인송금하고 2008.6.18. (1차) 중도금 170백만 원을 지불하며 2008.7.29. (2차) 중도금 500백만 원을 지불 하고 2008.8.7. 잔금 450백만 원을 지불하는 것으로 되어 있고, 부동산 인도일은 2008.8.7.로 되어 있으며 중개업자로 삼성부동산 공인중개사무소 이종인이 기재되어 있다. 또한, 위와 같이 매도인이 청구인, 매수인이 김일윤, 이종애로 기재된 쟁점2부동산에 대한 매매계약서(2008.6.13.)에는, 매매대금이 4 억 원으로 기재되어 계약시에 계약금 20백만 원을 온라인송금하고 2008.6.18. (1차) 중도금 30백만 원을 지불하며,2008.7.29. (2차) 중도금 100백만 원을 지불하고 2008.8.7. 잔금 250백만 원을 지불하는 것으로 되어 있고, 부동산 인도일은 2008.8.7.로 되어 있으며 중개업자로 삼성 부동산 공인중개사무소 이종인이 기재되어 있다.

(4) 살피건대, 쟁점1·2부동산 양도와 관련하여 그 감정가액 등은 제시된 바 없고, 총양도가액 가운데 청구인이 주장하는 쟁점1부동산 및 쟁점2부동산이 차지하는 비율이 각각 75%,25%인데 비하여(쟁점1 부동산 가액: 쟁점2부동산 가액 = 12억 원:4억 원) 기준시가에 의한 비율은 각각 44%, 56%이며(쟁점1부동산 기준시가: 쟁점2부동산 기준시가 = 292백만 원: 397백만 원)청구인으로부터 쟁점1·2부동산을 취득한 김일윤은 과세전적부심사 과정에서 다세대주택을 신축하기 위하여 쟁점1·2부동산을 취득하였기 때문에 쟁점1·2부동산의 매매가액을 구분할 이유가 없어 총액 16억 원에 취득하는 것으로 하였고, 청구인이 쟁점1·2부동산을 구분하여 매매계약서를 작성하자고 하여 청구인이 구분한 양도가액대로 매매계약서를 작성하였을 뿐이라고 진술한 점 등을 종합적으로 고려할 때, 청구인이 쟁점1·2부동산의 양도가액을 임의로 구분함으로써 그 양도가액 구분이 불분명하다 하여 총양도가액을 기준시가 비율에 의하여 안분하여 양도소득세 과세표준을 재산정하고 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.