쟁점합의서, 쟁점공동사업계약서 및 공사 진행과 관련하여 실제 공사비를 지급한 사실 등으로 쟁점공사를 진행하고 공사비도 지급한 것으로 판단되므로 쟁점공사비를 청구인의 필요경비에서 제외한 처분은 잘못된 것으로 판단됨.
쟁점합의서, 쟁점공동사업계약서 및 공사 진행과 관련하여 실제 공사비를 지급한 사실 등으로 쟁점공사를 진행하고 공사비도 지급한 것으로 판단되므로 쟁점공사비를 청구인의 필요경비에서 제외한 처분은 잘못된 것으로 판단됨.
○○○양세무서장이 2010.6.10. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 350,821,560원의 부과처분은 청구인이 (주)○○○에게 지급한 경기도 ○○○에 대한 전원주택부지조성공사비 408,000,000원(공급대가)을 필요경비에 산입하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
가.청구인과 형 김○○○(이하 “청구인들”이라 한다)는 1999.9.10. 경기도 ○○○(이하 “쟁점임야”라 한다)을 600백만원에 공동으로 취득(각 2분의1지분)하였으며, 이후 2005.10.31. 같은 동 357-3 답 283㎡(이하 “쟁점토지”라 하고, 쟁점임야와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 도로부지로 사용하기 위하여 청구인이 단독으로 취득하여 보유하다가 쟁점임야를 18필지로 분할한 다음 쟁점토지와 함께 2007.2.15. 홍○○○, 김○○○, 이○○○(최초에는 이○○○를 포함한 4인이 공동매수하였으나 2007.7.19. 이○○○가 탈퇴하여 3인으로 변경되었으며, 이하 “매수인들”이라 한다)에게 2,470백만원에 양도하는 매매계약을 체결하고 2007.7.20. 잔금을 수령하였다. 그런데 매수인들은 자신들 앞으로 등기이전을 하지 아니한 상태에서 2008.8.21. 쟁점부동산을 (주)○○○(대표자는 최○○○로서 매수인인 홍○○○의 남편이며, 이하 “청구외법인”이라 한다)에게 취득시와 같은 금액인 2,470백만원에 양도하는 매매계약을 체결한 후 2008.9.3. 청구인들이 청구외법인에게 직접 양도하는 매매계약서를 작성하여 소유권을 이전하였다.
(1) 청구인들은 쟁점임야를 1999.9.10. 취득하여 약 10년간 보유하였으며, 쟁점임야는 토지거래허가구역에 소재하고 있어 모든 거래 및 개발행위는 화성시장의 사전 허가를 얻어야만 가능한바, 청구인들은 쟁점임야를 개발하여 매도하기 위하여 2005년부터 토목공사를 위한 인?허가비용을 투자하여 개발행위를 진행하고 있는 과정에서 2007.2.15. 매수인들과의 매매계약이 이루어진 것으로서 쟁점공사를 완료한 후에 소유권을 이전하는 것을 조건으로 매매한 것이며, 이는 청구인들과 매수인들이 2007.2.15. 작성한 매매계약서에 첨부된 별지내역서(이하 “쟁점내역서”라 한다)에 쟁점임야에 대한 토목공사대금이 평당 150천원 합계 816백만원으로 기재된 사실로 보아도 확인되는 것이다.
(2) 처분청은 2007.7.19. 당초 매수인 4인 중 이정부가 탈퇴하면서 나머지 3인○○○과 청구인이 작성한 합의서(이하 “쟁점합의서”라 한다)에 ‘모든 분쟁사항과 제반적인 모든(토목공사 관련) 비용은 매수자의 부담으로 한다(예: 쟁점토지 도로공사)’고 기재된 것을 근거로 하여 쟁점공사비용을 매수인들이 부담한 것으로 판단하고 있으나, 쟁점공사비용은 쟁점임야에 대한 토목공사비로서 쟁점토지에 대한 공사비는 제외되어 있는 것이며, 위 내용은 매수인들이 쟁점공사비용을 부담한다는 의미가 아니라 쟁점토지에 대한 토목공사비(도로공사)를 매수인들이 부담한다는 의미인 것으로 처분청은 사실관계를 오인하고 있다.
(3) 처분청은 청구외법인의 대표자 최○○○ 및 매수인들이 2008.11.27. 새로운 투자자인 이○○○과 체결하고 공증받은 공동사업계약서(이하 “쟁점공동사업계약서”라 한다)에 쟁점공사에 대한 부가가치세를 최○○○가 청구인에게 지급한 것으로 기재된 사실로 보아 쟁점공사를 매수인들이 시행한 것이라고 주장하고 있으나, 최○○○는 매수인인 홍○○○의 남편으로서 쟁점부동산의 실질적인 매수자이며, 쟁점공동사업계약서는 매수인들간에 수익금분배에 따른 분쟁을 방지하기 위하여 최○○○가 주관하여 작성한 것으로서 자신이 지급하지도 않고 지급할 필요도 없는 쟁점공사비의 부가가치세 및 기타비용 등을 부풀려 자신에게 유리하도록 한 것으로 실제 내용과는 다른 것이다. 또한, 이○○○, 김○○○, 홍○○○이 2010.9.1. 작성한 확인서를 보면 쟁점공동사업계약서의 내용을 잘 모르고 서명날인한 사실과 쟁점공사는 청구인들이 공사를 완료한 후에 명의이전하기로 한 것임을 확인하고 있고, 최○○○도 동일한 내용으로 확인서를 작성한 사실로 보아도 쟁점공사는 청구인들이 실제 진행하고 공사비용도 지급한 것이다.
(4) 이와 같이 쟁점공사는 청구인들이 실제 진행하고 공사비도 청구외법인 명의의 통장에 모두 입금하였으며, 이에 따라 청구인들은 세금계산서를 교부받고 청구외법인은 정상적으로 부가가치세 등을 신고하였음에도 이를 필요경비에서 제외하는 것은 너무나 억울하다.
(1) 청구인은 쟁점공사를 실제 진행하고 공사비를 지급하였다고 주장하고 있으나, 청구인과 양수인들이 2007.2.15. 작성한 쟁점합의서상의 기재내용을 보면, ‘모든 분쟁사항과 제반적인 모든(토목공사 관련) 비용은 매수자의 부담으로 한다(예: 쟁점토지 도로공사)’고 기재되어 있으므로 합의내용과 달리 매도인인 청구인들이 추가공사비를 들여서 쟁점공사를 할 필요가 없는 것이며, 쟁점임야에 대한 토지거래 및 인허가행위는 2005년에 모두 완료되었고 이로 인하여 쟁점임야의 가치가 상승하여 충분한 매매차익을 남길 수 있었는데도, 계약을 체결한 이후인 2007.4.9. 청구인들이 청구외법인과 쟁점공사계약을 체결하여 공사를 진행하였다는 주장은 신빙성이 없다.
(2) 청구인은 금융거래를 통하여 공사대금을 실제 지급하였다고 주장하고 있으나, 수급자인 청구외법인의 대표자인 최○○○와 김○○○, 이○○○이 작성한 쟁점공동사업계약서를 보면, 매수인들이 쟁점부동산을 2,470백만원에 취득한 후 쟁점공사와 관련된 부가가치세 등을 지급한 사실로 보아 쟁점공사는 사실상 매수인들에 의하여 이루어진 것이며, 쟁점공사는 청구외법인이 ○○○건설에 하도급을 주어 공사비를 직접 지급하고 공사를 시행하였음에도 불구하고, 청구인들의 과중한 양도소득세 부담(비사업용 토지 세율 60%)를 줄여줄 목적으로 청구인들이 쟁점공사비를 지급한 것처럼 세금계산서 및 금융증빙을 갖춘 것에 불과하다.
(3) 쟁점공사와 관련하여 쟁점임야의 가격 상승율을 비교하여 보면, <표1>과 같이 취득 및 양도시의 기준시가 상승률이 401.6%인데 비하여 쟁점공사비를 제외한 실가상승율은 341.4%이고, 쟁점공사비를 포함한 실가상승율은 157.6%로서 기준시가 상승률에 크게 못미치는 사실로 보아도 쟁점임야를 양도하면서 쟁점공사비도 지급하였다는 청구주장은 신빙성이 없다. <표1> 쟁점임야에 대한 지가상승율 (단위: 원, %) 구 분 양도가액 취득가액 상승률 비 고 공시지가 ＠49,400 ＠12,300 401.6 ㎡당 기준시가 396,830,000 98,805,000 401.6 면적×공시지가 실가 1,195,000,000 350,000,000 341.4 쟁점공사비 제외 실가 1,195,000,000 758,000,000 157.6 쟁점공사비 포함
(4) 청구인은 쟁점임야에 대한 토목공사대금이 평당 150천원, 합계 816백만원으로 기재된 쟁점내역서를 제시하며 과세처분의 부당성을 주장하고 있으나, 이는 당초 조사기간 중에는 제출하지 아니하다가 심판청구시 제출한 것으로 신뢰할 수 없는 것이며, 또한, 청구인들이 쟁점공사를 직접 진행하였다고 주장하면서 제출한 이○○○, 김○○○, 홍○○○, 최○○○가 작성한 사실확인서도 당초 조사당시에 확인한 내용을 번복한 것으로서 심판청구시 청구인과 매수인들이 서로 담합한 것으로 신빙성이 없다.
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
(1) 쟁점임야에 대한 사건진행상황은 다음과 같다.
○ 1999. 9.10. 쟁점임야를 청구인들이 공동으로 취득
○ 2005. 4.25. ○○○와 전원주택부지조성 인허가 서류작성 용역을 체결하고 58,000천원을 지급, (주)○○○과 사전환경성검토보고서 작성 및 행정절차지원계약을 체결하고 15,000천원을 지급
○ 2005. 5. 2. 입목축적조사를 위하여 산림개발공사에 1,260천원을 지급
○ 2005. 7. 2. 농지조성비 6,796천원을 화성시장에게 납부
○ 2005.11. 1. 대체조림비, 산지복구예탁비 등 123,634천원을 ○○○시장에게 납부
○ 2005.11. 1. ○○○시장으로부터 산지전용허가를 받음
○ 2005.10.31. 쟁점토지를 도로부지로 사용하기 위하여 청구인이 단독으로 취득
○ 2007. 2.15. 이○○○외 3인○○○과 쟁점부동산에 대한 매매계약 체결
○ 2007. 4. 9. 청구외법인과 쟁점임야에 대한 전원주택부지조성공사(쟁점공사)계약을 816백만원에 체결
○ 2007. 4.16. 청구외법인이 ○○○과 쟁점공사에 대한 하도급계약 체결
○ 2007. 7.19. 매수인들 중 이○○○가 탈퇴하면서 나머지 3인과 청구인이 쟁점합의서를 작성
○ 2007. 7.20. 청구인들이 쟁점부동산의 매매잔금을 수령함
○ 2008.11.27. 청구외법인의 대표자인 최○○○와 이○○○, 김○○○, 이○○○이 공동사업계약서를 작성함 (2)청구인들과 이○○○ 외 3인이 2007.2.15. 체결한 쟁점부동산에 대한 매매계약서의 주요내용은 다음과 같다.
○ 매매대금: 2,470,000,000원 계 약 금: 250,000,000원 (2007.2.15.) 잔 금: 2,220,000,000원 (2007.6.15.)
○ 첨부된 쟁점내역서에 기재된 내용
• 쟁점부동산의 명도는 토지거래 허가를 득한 후 잔금지불과 동시에 명도하는 것으로 한다.
• 쟁점부동산은 계약과 동시에 제세공과금과 허가권의 명의변경 및 용도변경 기타사항의 제반적인 일체의 비용은 매수자의 부담으로 한다.
• 잔금일은 상호합의하에 15일이내에서 조정이 가능하다.
• 토목공사대금 평당 150,000원(부가가치세 별도)
(3) 쟁점부동산의 매수자인 이○○○가 2007.7.19. 작성한 포기각서에 의하면, 쟁점부동산을 취득함에 따른 모든 권리를 홍○○○, 김○○○, 이○○○에게 인계한다고 나타난다.
(4) 청구인과 매수인들인 홍○○○, 이○○○, 김○○○이 2007.7.19. 체결한 쟁점합의서의 내용은 다음과 같다.
○ 쟁점부동산에 대하여 2007.2.15. 계약시 합의된 바와 같이 계약 후 모든 분쟁과 토목공사 관련 비용은 매수자의 부담으로 한다. (예: 쟁점토지 도로공사)
○ 매매대금은 명의변경 전 지불되었으나 매수자가 토지거래허가를 득한 후 등록취득을 요구시 매도인은 협조한다.
○ 매수자는 쟁점임야의 산지전용허가기간 만료전(2007.9.30.)까지 명의이전을 완료한다.
(5) 청구인과 청구외법인간에 2007.4.9. 작성된 도급계약서의 내용은 다음과 같다.
○ 도급인: 청구인들, 수급인: 청구외법인
○ 공사명: 경기도 ○○○ 토목공사(전원부지조성공사) 착공연원일: 2007.4. 9. 준공연월일: 2007.9.30.
○ 계약금액: 816,000,000원(부가가치세 포함)
(6) 청구인들이 쟁점공사와 관련하여 청구외법인으로부터 수취한 세금계산서 및 공사대금 계좌이체내역은 <표2>와 같다. <표2> 쟁점공사비의 지급내역 및 세금계산서 발행내역 매입세금계산서 내역 공사대금 지급내역 공급일자 공급대가(원) 내 역 대금지급일 이체금액(원) 비 고
2007. 4. 9 81,600,000 선수금
2007. 4. 9 81,600,000 청구외법인의
○○○은행 통장으로 계좌이체
2007. 4.30 180,000,000 공사비
2007. 4.30 180,000,000
2007. 5. 8 100,000,000 “
2007. 5. 8 100,000,000
2007. 5.16 100,000,000 “
2007. 5.16 50,000,000
2007. 5.16 50,000,000
2007. 5.29 100,000,000 “
2007. 6. 1 100,000,000
2008. 4. 2 148,000,000 “
2008. 2. 1 148,000,000
2008. 4.28 106,400,000 “
2008. 4. 4 50,000,000
2008. 4.28 56,400,000 계 816,000,000 계 816,000,000
(7) 쟁점공사와 관련하여 청구외법인이 ○○○건설에게 761백만원에 하도급계약을 체결한 후, 공사진행에 따라 세금계산서를 수수하고 ○○○의 통장으로 공사대금을 송금한 내역은 다음과 같다. <표3> 쟁점공사의 하청공사비 지급내역 및 세금계산서 발행내역 세금계산서 내역 공사대금 지급내역 공급일자 공급대가(원) 내 역 대금지급일 이체금액(원) 비 고
2007. 4.16 55,000,000 선수금
2007. 4.16 55,000,000
2007. 4.23 41,000,000 공사비
2007. 5. 3 90,000,000
2007. 5. 3 90,000,000 “
2007. 5. 9 100,000,000
2007. 5. 9 90,000,000 “
2007. 5.11 50,000,000
2007. 5.17 100,000,000 “
2007. 5.17 100,000,000
2007. 6.10 11,000,000 “
2007. 7.23 220,000,000
2007. 6.25 55,000,000 “ 2007.10.18 40,000,000
2007. 7.23 55,000000 “ 2007.11.13 50,000,000 2007.10.19 55,000,000 “
2008. 1.12 50,000,000 2007.11.13 55,000,000 “
2008. 1.21 1,000,000
2008. 6.30. 55,000,000 “
2008. 7.21 5,000,000 계 761,000,000 761,000000
(8) 청구외법인의 대표이사 최○○○와 매수인들인 김○○○, 이○○○(갑)이 2008.11.27. 새로운 투자자인 이○○○(을)과 체결한 쟁점부동산 일대의 5,009평에 대한 개발사업과 관련하여 쟁점공동사업계약서의 주요내용은 다음과 같다.
○ 총매매대금: 45억원(평당 90만원)
○ 갑은 건축허가?착공 및 시공에 관하여 모든 사업권을 을에게 위임한다. 단, 을은 본 사업부지의 건축공사에 있어서 평당 520만원에 조경을 포함한 모든 공사를 하기로 하고, 이에 대한 책임은 을이 지기로 한다.
○ 지금까지의 모든 사업 및 소요자금은 ‘갑’이 인정하며, 현 시점으로부터 사업추진에 관하여 갑과 을은 상호 협의하여 진행하도록 한다.
○ 사업이익금 정산시 최○○○는 30%, 김○○○ 20%, 이○○○ 20%, 이○○○ 30%의 비율로 각각 정산한다. 단, 사업부지 최초매입시 김○○○, 이○○○이 각자 투자한 4억원(합계 8억원)은 이익금에서 우선 공제하고 위 비율대로 이익금을 정산한다.
○ 쟁점부동산에 대한 소요비용(2008.11.24. 현재)
① 토지대금: 2,470,000,000원
② 현장총지출금 합계: 1,197,453,637
• ○○○: 430,000,000원
• 대출이자: 222,908,767원
• 중개수수료: 100,000,000원
• 김○○○ 세액: 81,600,000원
• 은행작업비: 36,800,000원
• 등기비용: 63,672,580원
• 기 타: 262,472,290원
③ 지출합계: 3,667,453,637원 (2008.11.24. 현재)
④ 대 출 금: 3,000,000,000원
(9) 쟁점부동산의 매수인인 이○○○, 김○○○, 홍○○○이 2010.9.1. 작성한 확인서를 보면, 2008.11.27. 작성하여 공증받은 쟁점공동사업계약서는 사업완료시 수익금 분쟁에 따른 분쟁을 방지하기 위하여 작성된 합의사항으로 이행사항이 아닌 것이며, 쟁점부동산에 대한 매매계약 체결시 쟁점공사는 매도인인 청구인들이 완료한 후 명의이전해 주는 조건으로 계약하였음을 확인한다고 기재되어 있다.
(10) 처분청은 매수인들이 쟁점공사를 진행하고 공사비도 지급한 것이므로 쟁점공사비를 청구인의 필요경비로 공제할 수 없다는 의견을 제시하고 있다. 살피건대, ① 쟁점합의서상 ‘모든 분쟁사항과 제반적인 모든(토목공사 관련) 비용은 매수자의 부담으로 한다(예: 쟁점토지 도로공사)’는 내용은 쟁점토지의 도로공사를 구체적으로 기재한 것으로 보아 쟁점임야가 아닌 쟁점토지에 대한 토목공사비를 매수인들이 부담하는 것으로 해석되는 점, ② 쟁점공동사업계약서상 매수인들이 쟁점공사와 관련된 부가가치세 등을 지급한 것으로 기재되어 있으나, 동 비용명세에는 은행작업비 36,800천원, 중개수수료 1억원 등 통상적으로 이해하기 어려운 내용도 있는 것으로 보아 최○○○가 비용을 부풀리기 위하여 사실과 달리 기재한 것으로 보이는 점, ③ 청구인들과 청구외법인간에 2007.4.9. 쟁점공사에 대한 도급계약이 체결되어 공사진행에 따라 세금계산서가 교부되고, 공사비용이 모두 청구외법인 명의의 통장에 입금되었으며, 이에 대하여 청구외법인이 정상적으로 신고한 점, ④ 청구외법인이 ○○○과 쟁점공사에 대한 하도급공사를 761백만원에 체결하여 공사진행에 따라 세금계산서를 수수하고 공사비용도 ○○○의 통장의 입금되었으며, 이에 대하여 청구외법인 및 ○○○이 정상적으로 신고한 점, ⑤ 처분청은 매수인들이 청구인들의 양도소득세를 줄여줄 목적으로 청구인들이 쟁점공사비를 지급한 것처럼 세금계산서 및 금융증빙을 갖춘 것이라고 주장하고 있으나, 청구인들과 매수인들 간에 아무런 특수관계가 없으며, 서로의 이해가 상충되는 입장에서 쟁점공사와 관련하여 세금계산서를 7회에 걸쳐 교부하고, 공사비용도 8회에 걸쳐 청구외법인의 통장으로 입금한 것으로 보기는 어려운 점, ⑥ 쟁점부동산의 매수인들인 이○○○, 김○○○, 홍○○○이 매도인인 청구인들이 쟁점공사를 완료한 후 명의이전해 주는 조건으로 계약하였음을 확인하고 있는 점 등을 감안하여 볼 때, 청구인들이 쟁점공사를 진행하고 공사비도 지급한 것으로 판단되므로 쟁점공사비를 청구인의 필요경비에서 제외한 처분은 잘못된 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.