쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산하여 과세한 처분의 당부(경정)

[주 문] OO세무서장이 2010.5.28. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세1,002,016,470원의 부과처분은청구인이 2004.3.9. 취득한 경기도 OO시 목감동 217 전 3,603㎡, 같은 동 218 전 1,819㎡, 같은 동 222 전 397㎡, 같은 동 223 전 1,851㎡ 및 같은 동 225 전 754㎡, 합계 8,424㎡의 취득가액을 1,600,000,000원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2004.3.9. OOO OOO OOO OOO 전 3,603㎡, 같은 동 218 전 1,819㎡, 같은 동 222 전 397㎡, 같은 동 223 전 1,851㎡ 및 같은 동 225 전 754㎡, 합계 8,424㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를OOO로부터 취득하여 2008.1.31. OOOOOO에 양도한 후, 2008.3.31.쟁점토지의 양도가액을 2,300,365,290원, 취득가액을 2,035,000,000원으로 하여 처분청에 2008년 귀속 양도소득세 120,873,920원을 신고하였다.
• 나. 중부지방국세청장은 청구인에 대한 양도소득세 조사결과 실지취득가액을 확인할 수 없다고 보아, 청구인이 신고한 취득가액 2,035, 000,000원을 부인하고,소득세법제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제17조의2 제2항 제2호의 규정에 따라 환산한 가액 526,278,328원을취득가액으로 하여 과세하도록 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은이에 따라 2010.5.28. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세1,002,016,470원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.8.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 2003.11.12. OOO로부터 16억원에 취득하였고, 취득자금은 청구인의 가용자금, 부동산양도대금, 금융기관 대출 및 개인사채 등으로 조달하여 이를 중개인인 고영득을 통해 지급하였는바, 처분청이 이러한 사실을 전매도인의 아들에 대한 확인을 통해 알 수 있음에도 이를 인정하지 않고 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 산정하여 처분한 것은 부당하며, 가사 취득가액이 불명확하다고 보더라도, 2003.11.2. 매매계약이 체결된 경기도 OO시 목감동 228-4 전 4,192㎡의 매매사례가액(평당 60만원)이 존재하므로,소득세법 시행령제176조의2 제3항에 따라 환산취득가액(526,278,328원)이 아닌매매사례가액(1,531,636,363원)을 취득가액으로 하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제출한 부동산매매계약서는 정상적인 계약서로 볼 수 없을뿐만 아니라, 쟁점토지의 취득가액으로 지출하였다고 주장하는 16억원의 자금출처 및 지급액 번복, 자금의 인출일자와 지급일자의 불일치, 자금사용처의 중복소명, 불분명한 금융증빙 제출 등 청구인의 주장에 신빙성이 없고, 정상적인 취득가액의 확인이 불가능하므로 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 환산하여 경정한 처분은 정당하며, 쟁점토지와 청구인이 유사매매사례로 주장하는 OOO OOO OOO OOOOO는 면적·위치·토지형상이 다르므로 매매사례가액으로 적용할 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지의취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산하여과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1)소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 ×취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 1.양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 3.제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

• 다. 사실관계 및 판단 (1)청구인은 2004.3.9. 쟁점토지를OOO로부터 취득하여, 2008.1.31. OOOOOO에 양도한 후, 2008.3.31.쟁점토지의 양도가액을 2,300, 365,290원, 취득가액을 2,035,000,000원으로 하여 처분청에 2008년 귀속 양도소득세 120,873,920원을 신고한 것으로 등기부등본 및 양도소득세 신고서 등에 나타난다.

(2) 중부지방국세청장은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여<표1>과 같이 2003년말 당시의 주변토지 시세를 분석하고,<표2>와같이 청구인의 취득가액에 대하여 확인한 결과, 취득가액이 불명확하다고 보아 청구인이 신고한 취득가액 2,035,000,000원이 아닌소득세법제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제2항 제2호의 규정에 따라 환산한 가액 526,278,328원을 취득가액으로 하여 과세하도록 처분청에 통보하였으며,처분청은 이에 따라 2010.5.28. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 1,002,016,470원을 경정·고지하였다. <표1> 쟁점토지 취득가액 20억3,500만원 기준 시세분석 (OO O O, OO) (3)청구인은 2003.11.21. OOOO OOO 외 2인 사이에 쟁점토지에 대한 매매계약(이하 “당초 계약”이라 한다)이 체결되었으나, 매수자인 OOO 외 2인이 계약금 2억원만 지급한 후 계약을 유지할 수 없어,2003.11.25. 청구인이 부동산중개인 OOO에게 계약금 2억원을 주고 별도의 계약서 작성없이 당초 계약을 승계하여 매수하게 되었으나, 매도인측에서 쟁점토지가 투기지역으로 지정된다는 소문때문에 잔금청산일(2004.6.15.) 전에 소유권 이전등기를 마칠 것을 요구하여2004.2.11. 약정서를 작성하고, 2004.3.9. 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 하였다고 주장하는바, 청구인이 제출한 당초 계약의 매매계약서와 약정서, 부동산 등기부등본에 기재된 주요 내용은 아래와 같다. (가) 당초 매매계약서 내용

• 매도인: OOO O(O) OOO

• 매수인: OOO 외 2인 * 매수인의 성명에는 OOO 외 2인으로 되어 있으나 매수인 주소 및 전화번호는 청구인이 부동산중개인이라고 하는 고영득의 것임

• 계약일: 2003.11.21.

• 매매대금: 1,600,000,000원

• 계약금: 200,000,000원(지급기일 2003.11.21.)

• 중도금: 700,000,000원(지급기일 2004.2.17.)

• 잔 금: 700,000,000원(지급기일 2004.6.15.)

• 특약사항: 등기이전 일체서류를 매수인이 지정하는 자에게 매도인이 발급해 준다. (나) 약정서 내용

(4) 청구인은 취득자금의 원천에 대하여 <표3>과 같이 소명하면서 은행출금전표 등 관련 증빙을 제출하고 있으나, 중부지방국세청 조사 당시 소명내역, 처분청의 과세전적부심사청구시 제출한 소명내역 및 이 건 심판청구시 제출한 소명내역이 각각 다른바, 이에 대하여청구인은 신고시 취득가액20억3,500만원은금융비용 등을 합한 것이었고, 과세전적부심사와 심판청구의 소명내역이 차이가 있는 것은 오래전 자금출처를 소명하려다 보니 과세전적부심사시 정확하게 소명하지 못한 부분이 있었기 때문이라고 설명하고 있다. <표3> 취득가액에 관한 자금출처 소명 내역 (OO O OO)

(5) 위 <표3> 자금출처 소명내역 중2004.3.23.자 청구인의 대출금 7억원은 중부지방국세청장의 금융조회 결과 동 금액을 같은 날 신OOO OO(OOOO OOOOOO-)로4억원, OOO의 계좌(OOOO OOOO OO-)로 2억9,430만원, 합계 6억9,430만원이 OOO측에 입금된 것으로 나타나며, 2010.7.28. OOOO OO지점에서 교부한 청구인의 OOOO계좌(110-060-**) 거래내역에는 동 계좌에서2003.11.25. 96백만원수표(4513)가 인출되어 2003.11.28. OO에 제시되었고, 2004.2.11.1억원 수표(46814) 1장과 1,000만원 수표(4681*5) 1장이 인출되어 1억원수표는 2004.2.13. 국민은행에, 1,000만원 수표는 2004.2.26.OO은행에 각 제시된 것으로 되어 있는바, 위 수표들의 제시인이 누구인지에 대해서는 처분청에서 조사하지 않았으며, 청구인은 각 수표를 매도자측에 지급하였다고 주장한다. 또한, 청구인이 제출한 무통장입금증에는 2004.6.15. 청구인이 OOOO OOOOOO(OOOOOOOOOO-***)로 103,000,000원을 입금하였고, 같은 날 OOO가 위 신재진의 계좌로 253,000,000원을 입금한 것으로 되어 있는바, 청구인은 OOO가 청구인에게 253,000,000원을 빌려주면서 청구인이 지정한 OOO의 계좌로 입금한 것이고, OOOO OOO의 매형이라고 주장하고 있다. (6)처분청 조사복명서에 나타나 있는 2003년말 당시의 시세분석은 위<표2>와 같은바, 청구인은 신고시 취득가액20억3,500만원은금융비용 등을 합한 것이었고,실제 취득 가액은 16억원이었으며, 쟁점토지의취득가액 16억원과 인근 다른 토지의 취득가액에는 거의 차이가 없고, 특히 OOO OOO OOO OOOOO 전 4,192㎡(이하 “비교대상토지”라 한다)는 쟁점토지와 1필지를 사이에 두고 있는 전형적인 유사토지로, 만약 처분청에서 실지 취득가액 16억원을 인정하지 않는다면 2003.11.2. 비교대상토지의 매매가액을 매매사례가액으로 하여 쟁점토지의 취득가액을1,531,636,363원으로산정하여야 한다고 주장하는바,쟁점토지와 비교대상토지는 OOOOOO 택지개발예정지로 <표4>와 같이 OOOO에 수용된 것으로 매매계약서, 보상금내역서 등에 나타나며, 매매계약서 등에 나타나는 쟁점토지와 비교대상토지 취득일과 취득가액은 <표5>와 같고, 수용 및 취득시의 기준시가는 <표6>과 같다. <표4> 쟁점토지와 매매사례 비교대상토지의 수용가액 비교 (OO O OO)

(7) 청구인이 2011.4.28. 심판관회의에 참석하여 제시한 약정서 원본에는상단에 팩스일자가 2004.2.10.로 나타나는바, 청구인은 2004.2.10. 팩스로 약정서를 수수하고, 2004.2.11. OOO을 만나 팩스약정서를 수정한 후 날인하였다고 진술하였다. (8)위 사실관계와 관계법령 등을 종합하여 보건대, 쟁점토지와 비교대상토지는 거의 같은 시기에 거래되었고, 토지의 형질이나 용도에도 차이가 없으며, 수용가액 등도 유사하므로 쟁점토지의 취득가액을 비교대상토지의 매매사례가액으로 환산하는 경우 청구인이 주장하는 취득가액 16억원과 거의 차이가 없는 점, 청구인이 대금완납 전에 쟁점토지의 소유권을 이전받고 쟁점토지를 담보로 대출받아 중도금을 지급하였으며 잔금을 담보하기 위하여 쟁점토지에 근저당권을 설정하는 등 실제 거래내역과 약정서의 내용이 상당부분 일치하므로 약정서가 진정한 것으로 보이는 점,2004.3.23.자 청구인의 대출금 7억원 중 6억9,430만원이 OOO 등에게 입금되고, 2004.6.15. 청구인과 OOOO OOO의 계좌로 3억5,600만원을 입금하는 등거래금액 중 상당한 금액이 양도인측에 전달된 점 등을 종합적으로 감안할 때, 청구인이 쟁점토지를 16억원에 취득하였다는 주장은 신빙성이 있다고 보이므로처분청이 쟁점토지의취득가액이 불명확한 것으로 보아 쟁점토지의 취득가액을 환산하여 과세한 처분에는 잘못이 있는 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이 청구인에게 부과한 2008년 귀속 양도소득세는 취득가액을 16억원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.