취득가액에 대한 증빙자료 부족한 경우 환산취득가액으로 과세대상에 해당함

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 1996.12.31. ○○○ 대지494.1㎡, 건물 2,466.69㎡(모텔로서 이하 “쟁점부동산”이라 하다)의 지분 1/2을 김○○○로부터 취득하여 공동으로 숙박업을 영위하다가 1998.1.7. 나머지 지분 1/2을 취득하여 단독사업자로 2009.2.8.까지 운영하다가 2009.3.1. 쟁점부동산을 양도하고 실지거래가액(취득가액 30억원, 양도가액 3,050백만원)으로 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 취득가액 30억원이 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 것으로 보아소득세법제114조 제7항의 규정에 따라 환산취득가액 1,962백만원, 필요경비(개산공제) 51백만원을 적용하여 2010.6.1. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 239,031,850원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.7.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산 및 인근지역은 상업지역으로 취득당시 ○○○에서 가장 번화가인 곳으로 ○○○가 발표한 1995년 12월호 및 1996년 12월호의 자료에 의하면 ○○○ 상업용지 시세가 평당 10,000천원으로 형성되었고 ○○○ 상가주택 등도 평당 9,330천원에 형성되었는 바, 이는 쟁점부동산의 취득당시 시세이므로 매매계약서의 가액을 간접적으로 입증하는 것이며, 쟁점부동산의 전소유자 김○○○의 거래내용 확인과 매매계약서 및 은행거래 증빙 등에 의하여 취득가액이 확인됨에도 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 잡지에 실린 부동산 시세는 참고자료일 뿐 쟁점부동산의 취득가액에 대한 증빙으로 보기는 어렵고, 청구인이 2008년 종합소득세를 신고한 대차대조표내역을 보면 1,843백만원(건물취득가액은 감가상가비를 포함하여 1,363백만원, 토지계상액은 490백만원)에 지나지 아니하는 점, 청구인은 김○○○와 차입금거래를 통하여 쟁점부동산을 취득하였다고 주장하고 있으나, 상기 차용거래에 대한 차용증 등의 증빙을 제시하지 아니하고 있고, 청구인계좌에서 출금된 금액이 김○○○계좌로 입금되었는지 확인되지 아니하는 점, 청구인이 제출한 매매계약서의 진위에 대한 감정서는 계약서에 기재된 연도에 작성된 것으로 추정된다는 내용으로 이는 참고자료에 불과하고 매매계약서상 대금지불방법에 채권채무의 존재 및 대물변제의 내용도 없는 점 등을 종합하면 청구인이 제출한 매매계약서 및 거래상대방의 사실확인서의 진정성을 입증할 증거를 찾아보기 어려워 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고 환산가액을 적용하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제76조 의 2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항 본문에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 취득당시의 기준시가 양도당시의 실지거래가액 × ────────── 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산 및 인근지역은 상업지역이고 취득당시 ○○○에서 가장 번화가인 곳으로써, ○○○호의 ○○○에 의하면 ○○○ 상업용지 시세가 평당 10,000천원으로 형성되었고 ○○○ 상가주택 등도 평당 9,330천원에 형성되었는 바, 이는 쟁점부동산의 취득당시 시세이므로 매매계약서의 가액을 간접적으로 입증하는 것이며, 쟁점부동산의 전소유자 김○○○의 거래내용 확인과 매매계약서 및 은행거래 증빙 등에 의하여 취득가액이 확인됨에도 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하면서 증거자료로 부동산매매계약서, ○○○의 부동산매매계약에 대한 감정서, 1995년 금전출납부, 부동산매매대금 정산서, 거래사실확인서, 은행거래내역서, 대출금 상환영수증, 1995년 및 1996년 ○○○ 사본 등을 제출하고 있다.

(2) 청구인은 1996.12.31. 쟁점부동산을 30억원으로 평가한 후 김○○○에게 대여한 금액 550,000천원, 추가지급금액 7억원, 이자 미수금액 24,950천원, 쟁점부동산 임대보증금 지분 1/2 공제금액 75,000천원 합계 1,350,000천원에 쟁점부동산의 1/2지분을 취득하였으며, 1998.1.17. 쟁점부동산의 나머지 지분 1/2을 김○○○에 대한 대여금 450,000천원, ○○○로부터의 차용금 12억원을 청구인이 인수하여 합계 1,650,000천원에 취득하였다고 주장하는 사실이 심리자료에 나타난다.

(3) 청구인이 김○○○와 차입금거래를 하였다고 주장하면서 제출한 금융거래내역조회서를 보면 청구인계좌에서 620,000천원(1995.7.18. 3억원, 1995.12.7. 1억원, 1995.12.26. 2억원, 1996.4.1. 20,000천원)이 출금되었고, 김○○○계좌에 996,967천원(1995.8.24. 250,000천원, 1995.10.9. 160,000천원, 1996.1.9. 298,800천원, 1996.2.28. 30,000천원, 1997.1.24. 30,000천원, 1997.7.8. 70,000천원, 1997.7.22. 81,500천원, 1997.7.23. 55,000천원, 1997.7.30. 21,667천원)이 입금된 사실이 나타나고 있으나, 청구인계좌에서 출금된 금액이 김○○○계좌로 입금되었는지 또는 김○○○계좌에 입금된 금액을 청구인이 입금하였는지와 위 금액이 쟁점부동산의 매매로 인한 차입금거래로 인하여 발생되었는지는 객관적으로 확인되지 아니한다.

(4) 청구인이 제출한 매매계약서를 보면 매매대금과 계약금, 잔금지급일자만 기재되어 있을 뿐 채권·채무의 존재 및 대물변제 내역 등이 나타나지 아니하고, 김○○○가 제출한 부동산 거래사실확인서에도 거래일, 거래금액 등만 기재되어 있을 뿐 채권·채무의 내역 등이 나타나지 아니한다.

(5) 살피건대, 청구인은 김○○○와 차입금거래 등을 통하여 쟁점부동산을 취득하였다고 주장하고 있으나, 상기 차용거래에 대한 차용증 등의 증빙을 제시하지 아니하고 있는 점, 청구인계좌에서 출금된 금액이 김○○○계좌로 입금되었는지 확인되지 아니하는 점, 청구인이 제출한 매매계약서의 대금지불방법에 채권·채무의 존재 및 대물변제의 내용이 나타나지 아니하는 점 등을 종합하여 보면 청구인이 제출한 매매계약서 및 거래상대방이 작성한 사실확인서의 진정성을 입증할 증거를 찾아보기 어려워 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고 환산가액을 적용하여 과세한 처분청의 처분은 정당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.