부동산의 상속가액을 동일 건물의 매매사례가액으로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2008.12.29. 아버지 서○○(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로 상속이 개시되어 2009.5.22. 상속세 과세표준 신고를 하면서 청구인의 어머니 김○○가 상속받은 특별시 ○○구 ○○동 1185-6 ○○빌라 202호 건물 81.54㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)의 시가를 2008.1.1. 기준 개별주택고시가액인 434,000,000원으로 하여 상속세 69,323,740원을 신고 ․ 납부하였다.
• 나. 처분청은 2010.3.15.부터 2010.5.10.까지 피상속인에 대한 세무조사를 실시하고, 2009.7.2. 매매계약이 체결된 쟁점주택과 같은 건물 ○○빌라 301호(건물 81.54㎡, 이하 “비교대상주택”이라 한다)의 매매가액인 580,000,000원(이하 “매매사례가액”이라 한다)을 쟁점주택의 시가로 보아 2010.6.7. 청구인에게 2008.12.29. 상속분 상속세 41,085,552원을 경정 ․ 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.10.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 비교대상주택은 쟁점주택에는 없는 10평 정도의 다용도 다락방이 있어 이를 주거용 공간으로 활용할 수 있고, 부엌 ․ 거실 ․ 베란다 ․ 거실화장실 및 내부인테리어공사를 하였으므로 비교대상주택과 쟁점주택은 동일성이 있다고 볼 수 없으며, 쟁점주택은 일반아파트처럼 매매거래가 빈번하게 이루지는 일이 없기 때문에 개별주택 고시가액으로 신고하는 것이 타당하다고 사료되는 바, 이 건 상속세 과세처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 비교대상주택의 구조가 쟁점주택과는 달리 다락방이 있다고 주장하나, 쟁점주택 소재지 건물은 엘리베이터가 없는 3층 연립주택으로 쟁점주택의 상속개시일 현재 기준시가는 434,000,000원이고, 비교대상주택의 기준시가는 412,000,000원으로 이는 2층에 위치한 쟁점주택이 3층에 위치한 비교대상주택에 비해 상대적으로 이동이 편리한 이점이 반영되어 있었다고 볼 수 있고, 비교대상주택은 베란다 확장공사 등 내부인테리어공사를 하였다고 하나, 보통 인테리어비용이 약 10,000,000원이므로 쟁점주택의 매매가액인 580,000,000원에서 차지하는 비중은 미미하며, 비교대상주택의 매매계약일이 2009.5.18.로 쟁점주택의 상속개시일인 2008.12.29.로부터 6개월 이내에 해당하고, 쟁점주택과 비교대상주택이 같은 동에 위치하며 방향 ․ 용도가 동일한 점, 쟁점주택의 기준시가가 비교대상주택의 기준시가 보다 높은 점 등을 감안할 때, 비교대상주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 상속개시일 현재 시가로 보아 이 건 상속세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 상속받은 쟁점부동산의 상속개시일 현재 매매사례가액을 시가로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매 ․ 감정 ․ 수용 ․ 경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 피상속인의 상속재산에 대한 세무조사를 실시하고 2010년 4월에 작성한 보고서에 의하면, 상속개시일인 2008.12.29. 현재 비교대상주택의 기준시가는 412,000,000원으로 쟁점주택의 기준시가인 434,000,000원 보다 22,000,000원 더 낮으므로 비교대상주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 본 것은 적정하다고 기재되어 있다.

(2) 비교대상주택의 등기부등본 및 매매계약서에 의하면, 비교대상주택은 2009.5.18. 580,000,000원에 매매계약이 체결되어 2009.7.2. 소유권이전등기가 경료되었음이 확인된다.

(3) 2008년 공동주택 기준시가(공시가격) 조회에 의하면, 아래 <표1>과 같이 2008.4.30. 고시된 쟁점주택과 비교대상주택의 기준시가는 각각 434,000,000원 및 412,000,000원으로 쟁점주택의 기준시가가 22,000,000원이 높게 나타난다. <표1> 2008년 공동주택 기준시가(공시가격)조회 (단위: ㎡, 원) 구분 쟁점주택 비교대상주택 계약일(상속개시일) 2008.12.29. 2009.5.18. 소재지

○○구 ○○동 1185-6

○○빌라 202호

○○구 ○○동 1185-6

○○빌라 301호 건물면적 81.54 81.54 기준시가 434,000,000 412,000,000 매매(신고)가액 (434,000,000) 580,000,000

(4) 청구인은 쟁점주택의 시가는 개별공시지가로 보는 것이 타당하다고 주장하면서 그 증빙으로 비교대상주택의 소유자 김○○, 공인중개사의 빌라매매확인서 및 쟁점주택 ․ 비교대상주택의 비교사진을 제출하였는 바, 그 내용은 다음과 같다. (가) 청구인이 비교대상주택의 소유자 김○○이 2010.5.9. 작성한 확인서에 의하면, 김○○은 2009.5.18. 비교대상주택을 매입하기 이전 수차례 방문하여 집안구조 및 상태를 확인하였는데, 쟁점주택과는 다르게 다락방(실평수 약 10평)이 있을 뿐만 아니라, 전 주인 구○○이 부엌 ․ 거실 ․ 베란다 확장공사와 안방 ․ 거실의 화장실에 대하여 리모델링공사를 하여 이러한 사항들이 비교대상주택의 매매가액에 영향을 주었다는 취지의 내용이 기재되어 있다. (나) 서울특별시 ○○구 ○○동 238-9호 ○○빌딩 101호 소재 ○○공인중개사 박○○이 2010.10.11. 작성한 빌라매매시세 확인서에 의하면, 비교대상주택은 등기부에 나타나지 않는 약 10평의 다락방이 있을 뿐만 아니라, 그 내부를 수리해서 양호한 상태이며, 쟁점주택은 기본시설을 고치지 아니하고 노후된 상태로 이용하고 있으므로 비교대상주택과 쟁점주택은 매매될 경우 그 매매가액에는 차이가 있다는 취지의 확인내용이 기재되어 있다. (다) 또한, 비교대상주택의 다락방 사진 3매, 쟁점주택과 비교대상주택의 전경사진 1매 및 비교사진 5매를 제출하였다. (5) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 에서 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 상속재산의 경우 상속개시일 전후 6월 이내의 기간중 매매가 있는 경우에는 그 거래가액으로 한다고 규정하면서 제5항에서 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액을 시가로 본다고 규정하고 있다.

(6) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하면, 쟁점주택과 비교대상주택은 같은 건물의 연립주택으로서 승강기가 없는 점, 쟁점주택은 2층이 반면, 비교대상주택은 3층이어서 쟁점주택이 비교대상주택에 비하여 이용하기에 편리한 점, 비교대상주택에는 다락방이 포함되어 있다고 하지만 쟁점주택의 기준시가가 비교대상주택의 기준시가 보다 높은 점 등을 감안할 때, 비교대상주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 이 건 상속세를 부과한 처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.