교환계약서상의 평가액 650백만원을 실지거래가액으로 보아 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2006.9.11. 취득한 ○○○상가(이하 “교환부동산”이라 한다)와 교환하고, 양도소득세 신고시 양도가액은 개별주택가격(286,607,405원), 취득가액은 실지거래가액(346,380,000원)으로 하여 산출세액이 없다고 신고하였다.
• 나. 처분청은 교환계약서상의 평가액(650,000,000원)을 실지양도가액으로 보고 실지거래가액에 의하여 양도소득을 계산하여, 2010.1.14. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 91,252,000원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.30. 이의신청을 거쳐 2010.7.24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점주택의 교환계약은 교환부동산 소유자가 채무로 인한 금융비용 부담을 갖고 있던 중 갑자기 거래가 이루어진 계약이며, 쟁점주택의 교환가액(650,000,000원)은 주변시세를 고려하지 아니하고 감정평가도 받지 아니한 상태에서 거래당사자가 주관적으로 책정하여 정상 시세를 반영하지 못한 가액이며, 처분청이 매매사례가액으로 제시한 ○○○ 주택(이하 “매매사례주택”이라 한다)은 쟁점주택보다 구조, 용도, 주변 환경 측면에서 유리하고 쟁점주택과는 동일성 및 유사성이 없어 그 매매가액은 쟁점주택의 교환가액을 판단하는 데 기준이 될 수 없으므로, 쟁점주택의 양도차익은 기준시가를 적용하여 재경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 부동산을 교환하면서 교환대상 부동산에 대한 상호간의 평가액에 따라 거래가 이루어지고 교환대상 부동산 간의 평가차익에 대하여 정산이 이루어졌으므로 당사자 간에 합의된 평가액을 기준으로 실거래가액을 산정하는 것이 타당하며, 매매사례주택과 비교할 때 교환계약서상의 평가액이 시가를 반영한 정상가액으로 판단되므로, 교환계약서상 평가액을 실지거래가액으로 하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 교환계약서상의 평가액 650,000,000원을 실지거래가액으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 소득세법(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단 ⑴ 부동산교환계약서 등에 의하면, 청구인과 박○○○는 2009.2.2. 쟁점주택 및 교환부동산을 650,000,000원 및 1,690,000,000원으로 평가하고 각 부동산의 채무 210,000,000원 및 1,030,000,000원을 승계하기로 하여 순가액을 각 440,000,000원 및 660,000,000원으로 산정하고, 차액 220,000,000원을 수수하기로 계약하였으며, 2009.4.28. 소유권이전 등기한 것으로 나타난다. ⑵ 청구인은 2009.6.30. 쟁점주택의 양도가액을 개별주택가격인 286,607,405원으로 하고 취득가액을 실지거래가액인 346,380,000원으로 하여 양도차손(-59,772,595원)이 발생하였다고 신고하였으나, 처분청은 계약서상 평가액 650,000,000원을 쟁점주택의 실지양도가액으로 하여 양도차익(303,620,000원)이 발생하였다고 보아 이 건 과세하였다. ⑶ 청구인은 계약서상의 평가액은 시세를 반영하지 아니하여 실지거래가액으로 볼 수 없다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. ㈎ 부동산등기부등본 등에 의하면, 교환일인 2009.4.28. 현재 쟁점주택에는 210,000,000원의 채무가 있고, 교환부동산에는 채권최고액 876,000,000원의 근저당권과 3억원의 전세권이 설정되어 있으나, 감정평가가액은 모두 없는 것으로 나타난다. 교환거래 이후에 평가된 감정평가서에 의하면, 쟁점주택은 ○○○가 담보취득 목적으로 ○○○에 의뢰하여 평가한 2009.6.29. 가격시점의 감정가액이 1,290,000,000원으로 나타난다. ㈏ 처분청이 제시한 매매사례주택의 가액 540,000,000원을 개별주택가격 및 기준시가로 환산하여 적용하면 쟁점주택은 601,171,875원 및 605,785,295원이고, 청구인이 제시한 ○○○ 주택의 매매가액 345,000,000원을 개별주택가격 및 기준시가로 환산하여 적용하면 쟁점주택은 496,590,909원 및 472,916,648원으로 나타난다. 쟁점주택의 계약서상 평가액 및 매매사례가액은 개별주택가격 대비 비율이 각 2.28 및 2.25이고, 쟁점주택 및 매매사례주택의 토지 1㎡당 양도가액은 기준시가 대비 비율이 각 1.72 및 1.59로서 그 차이는 미미한 것으로 보인다. ㈐ 양도소득세액 산출의 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 당해 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 할 것이고, 같은 취지에서 교환 차액을 정산한 경우에 매매사례가액으로 보아 매매계약서상 평가액이 시가를 반영하였다고 인정하는 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 할 것이다. ㈑ 그렇다면 쟁점주택과 교환부동산은 상호간의 평가액에 따라 거래가 이루어졌고 그 차액에 대한 정산절차가 수반된 점, 개별주택가격 및 기준시가 대비 비율이 쟁점주택과 매매사례주택 사이에 큰 차이가 나지 아니하는 점 등에 비추어 볼 때, 부동산교환계약서상의 쟁점주택의 평가액은 시가를 반영한 정상 가액으로 판단된다. ⑷ 따라서 처분청이 교환계약서상의 쟁점주택의 평가액을 실지양도가액으로 보아 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.