미등기전매에 해당하는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 처분청은 ○○○ 전 497㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 등기부등본상 소유권이 2008.5.9. ○○○에서 ○○○으로 매매로 이전되었으나 ○○○의 상속세 조사를 통하여 청구인이 2004.12.3. ○○○로부터 쟁점토지를 매매로 취득(취득가액 3억 1,000만원)하여 2007.1.16. ○○○에게 미등기 전매(양도가액 3억 6,000만원)한 것으로 보아 2010.7.12. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 57,032,500원을 결정?고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2010.7.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인과 청구인의 누나 ○○○은 ○○○를 평소 잘 알고 있었는데 ○○○가 농협 대출금을 상환할 자금이 필요하다고 하여 쟁점토지가 매각되면 상환받기로 하고, ○○○은 2004.3.12. 4,000만원과 2004.5.12. 2억원을 ○○○ 계좌에서 인출하여 빌려주었으며, 청구인은 ○○○에게 추가로 5,100만원과 2004.12.3. 5,700만원(○○○과 청구인이 빌려준 금액 합계 3억 4,800만원)을 빌려주면서 2004.12.16.자로 쟁점토지에 ‘매매예약에 의한 가등기’를 설정하였으며, 이후 쟁점토지가 팔리지 않고 ○○○가 이자를 지급하지도 않아 ○○○은 쟁점토지상에 콘테이너를 설치하여 이용하고자 하는 ○○○을 청구인에게 소개하고 매월 40만원의 임차료를 이자조로 ○○○이 2005년 1월부터 2006년말까지 ○○○으로부터 지급받은 사실이 있다.

○○○는 2006.11.20. 쟁점토지를 ○○○에게 3억 6,000만원에 양도하는 계약을 체결하고 양도대금 중 3,000만원(2006.11.21. 1,900만원, 2006.11.23. 1,100만원)과 1억 9,000만원(2007.1.19. ○○○가 ○○○의 남편 ○○○에게 자기앞 수표 1억 8,000만원과 1,000만원을 합한 금액을 지급하여 ○○○ 계좌에 입금됨)을 ○○○에게 상환하였고, ○○○는 2006.11.21. 청구인에게 1억 3,000만원을 상환하여 그 중 2,000만원을 청구인이 ○○○에게 지급한 사실이 있는 바, 위와 같이 ○○○가 쟁점토지를 ○○○에게 양도한 사실에 대해 ○○○은 확인서를 작성하고 있고, ○○○은 ○○○에게 2억 4,000만원을 대여하였다가 같은 금액을 상환받았고, 청구인은 ○○○에게 1억 800만원을 대여하였다가 1억 1,000만원(200만원은 이자)을 상환받았으므로 청구인이 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 본 처분은 부당하며 청구인의 대여로 인해 발생한 200만원을 이자소득으로 과세함이 타당하다.

• 나. 처분청 의견 청구인이 ○○○에게 자금을 대여하였다는 금전 대차계약서 및 이자 수령내역이 없고 쟁점토지의 양수자 ○○○이 ○○○에게 송금한 매매대금이 청구인 및 ○○○ 계좌로 대체된 사실이 확인되는 바, 이는 청구인이 미등기 전매한 사실을 은폐하려는 목적에서 위장한 것으로 인정되어 쟁점토지를 ○○○가 ○○○에게 양도하였다는 청구주장은 신빙성이 없다.

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점토지를 미등기전매하였는지의 여부
• 나. 관련법령 (1) 국세기본법 제14조 【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. (2) 소득세법 제88조 【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. (이하 생략) 제104조 【양도소득세의 세율】① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

양도소득과세표준의 100분의 70

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 쟁점토지를 ○○○로부터 매매취득하여 ○○○에게 미등기전매하였다는 주장인 반면, 청구인은 청구인과 누나 ○○○이 ○○○에게 대여한 자금에 대해 ○○○가 쟁점토지를 ○○○에게 양도하고 그 양도대금으로 대여금을 상환하였다고 주장하는 이 건 쟁점토지의 등기부등본의 기재내역은 아래 표와 같이 나타난다.

○○○

(2) 청구인은 ○○○이 ○○○로부터 쟁점토지를 양수하는 매매계약서를 2006.11.20.에 작성하였으나 ○○○에게 소유권 이전등기가 2008.5.9.자로 이전경료된 이유는 쟁점토지 구역이 토지거래허가 지역이기 때문에 소유권이전등기가 늦게 되었다는 주장을 하며 ○○○과 ○○○간에 쌍방합의로 작성되었다는 2006.11.20.자 쟁점토지의 매매계약서(매매대금 3억 6,000만원, 중개업자 없음, 계약금 5,000만원, 2006.12.11. 중도금 1억 3,000만원, 2007.1.16. 잔금 1억 8,000만원, 특약사항: 토지거래허가구역으로, 1년 후에 등기이전에 관한 서류를 매도인은 매수자에게 해주며, 잔금을 지불한 후에 근저당설정을 함)를 제시하고 있다.

(3) 2006.12.11. ○○○과 ○○○의 남편이 ○○○에게 송금한 1억 3,000만원은 입금 당일 청구인에게로 대체되었고, 2007.1.16. ○○○과 ○○○ 남편이 ○○○에게 송금한 1억 8,000만원은 2007.1.19. 수표로 출금되어 청구인의 누나 ○○○의 계좌로 입금된 사실이 청구인 및 처분청이 제시한 금융증빙으로 확인된다.

(4) 청구인과 청구인의 누나 ○○○은 ○○○에게 자금을 대여하였고, ○○○가 ○○○에게 쟁점토지를 양도한 대금으로 대여금을 상환하였다는 주장을 하며 아래와 같은 자료를 제시하고 있다. (가) ○○○은 2004.3.12. 4,000만원과 2004.5.12. 2억원 합계 2억 4,000만원을 ○○○ 계좌에서 출금하여 ○○○에게 빌려주었고, 쟁점토지를 양도한 ○○○로부터 2006.12.11. 1,900만원, 2006.11.23. 1,100만원, 2006.12.11. 2,000만원, 2007.1.19. 1억 9,000만원 합계 2억 4,000만원을 회수하였다는 관련 증빙을 제시하고 있다. (나) 청구인은 2004.9.29. 5,100만원, 2004.12.3. 5,700만원 합계 1억 800만원을 청구인 계좌에서 출금하여 ○○○에게 빌려주었으며, 쟁점토지를 양도한 ○○○로부터 2006.12.11. 1억 3,000만원을 입금받아 2,000만원을 누나에게 지급하였고, 나머지 1,100만원 중 200만원은 이자조로 지급받은 것이므로 빌려준 1억 800만원을 전부 상환받은 것이라며 관련 증빙을 제시하고 있다. (다) 청구인은 ‘○○○이 연 7%의 이자를 받기로 하고 ○○○에게 대금을 대여하였고 ○○○에게 쟁점토지상에 콘테이너 설치가 필요한 ○○○을 소개하여 2005년 1월부터 2006년 말까지 대여금에 대한 이자조로 매월 40만원을 ○○○이 ○○○으로부터 입금받았다’라는 ○○○의 확인서, ‘2005년 1월부터 ○○○의 소개로 쟁점토지를 ○○○로부터 임차받아 컨테이너를 설치하고 ○○○의 요구에 따라 매월 40만원을 ○○○에게 송금하다가 ○○○가 쟁점토지를 ○○○에게 양도한 관계로 2007년 1월부터는 50만원씩 ○○○에게 임차료를 지급하였다’라는 ○○○의 확인서, ○○○의 확인서 등을 제시하고 있다.

(4) 처분청은 청구인이 쟁점토지를 ○○○로부터 취득하여 ○○○에게 미등기전매한 것이라며 아래와 같은 자료를 제시하고 있다. (가) 처분청은 청구인 및 ○○○이 ○○○의 농협계좌로 2004.3.12. 3,500만원, 2004.9.24. 4,500만원, 2004.12.3. 4,300만원 2004.5.12. 1억 8,000만원 합계 3억 300만원을 입금하였음을 확인하였다. (나) 처분청은 ○○○가 2008.8.18. 사망(46세, 농업)함에 따라 상속세 조사를 실시하였는 바, 쟁점토지의 등기부등본상 ○○○가 2008.5.9. ○○○에게 양도한 것으로 기재되었으나, 금융자료 및 등기부등본상 매매예약을 원인으로 하는 가등기권리 설정 등에 근거하여 ○○○가 2004년 12월에 부동산 중개업자인 청구인(국세청 전산자료상 청구인이 부동산 중개업자로 등록된 사실은 없음)에게 쟁점토지를 양도하였고 청구인은 2007.1.16.(잔금청산일) ○○○에게 미등기전매한 것 으로 판단하였다. (다) 처분청은 “2004년 가을쯤 ○○○가 ○○○(청구인)에게 쟁점토지를 양도하였다고 들었음을 확인합니다”라는 12인(쟁점토지 소재지인 의왕시 및 안양시에 거주)의 사실확인서(2010년 4월 작성)를 제시하였는데 이에 대하여 우리 심판원에서 확인서의 출처 등을 처분청에 확인한 바에 의하면, ○○○는 미혼인 상태에서 사망한 관계로 서울에 사는 ○○○의 누나가 ○○○의 상속세 신고 등을 사후정리하면서 ○○○의 누나가 수소문하여 마을주민 등으로부터 ○○○가 쟁점토지를 경작하다가 청구인에게 양도하였다는 확인서를 받아 제출한 것이며, 처분청은 ○○○가 쟁점토지를 8년 이상 자경하다가 청구인에게 3억 1,000만원(○○○가 청구인측으로부터 2004년에 계좌로 입금받은 3억 300만원에 계약금조의 금액 700만원을 가산한 금액)에 양도한 것으로 인정하였다고 답변하고 있다.

(5) 위의 내용들을 요약하면 쟁점토지와 관련한 금원의 수수내역 등은 아래와 같이 나타난다.

○○○

(6) 이상의 내용을 종합하여 살펴보면, 청구인은 2004년 3월～2004년 12월 ○○○에게 348백만원을 대여하였다가 ○○○가 쟁점토지를 2006년에 ○○○에게 양도한 대금으로 대여금을 상환받았다는 주장을 하나 대여하였다는 금액이 고액인데 반해 금전대차 계약서 등을 작성하지 아니하고 있는 점, 청구인이 2004.12.17. ‘소유권이전청구권가등기’를 설정한 상태에서 ○○○와 ○○○이 2006.11.20. 쟁점토지의 매매계약을 체결하였다고 하나 통상의 매수인이라면 ‘소유권이전청구권가등기’가 설정된 토지를 매수하지 않을 것이고 매수하려고 하더라도 사전에 가등기를 해제토록 하든지 또는 조건을 부여하는 것이 일반적이라고 할 것인데 ○○○이 후순위자로 근저당권을 설정하면서 ○○○로부터 쟁점토지를 매수하였다고 보기는 어렵고 ○○○에게로 소유권이 이전된 등기접수일(2008.5.9.) 및 ○○○의 사망일(2008.8.18.) 이후에서야 청구인이 설정한 가등기가 해제(2008.11.24.)되는 점, 쟁점토지의 소재지 마을 주민들은 ○○○가 2004년에 쟁점토지를 청구인에게 양도하였음을 들었다고 확인하고 있는 점 등에 비추어 보면, 청구인이 쟁점토지를 ○○○에게 미등기전매한 것이 아니라 ○○○가 ○○○에게 쟁점토지를 양도한 것이라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.