청구인이 제출한 근저당 및 차용증을 취득가액으로 볼 수 있는지 여부

○○○세무서장이 2010.3.8. 청구인에게 한 2004년 귀속 양도소득세 31,771,810원의 부과처분은 청구인이 2004.1.30. 양도한 ○○○ 대지, 건물 80.69㎡의 취득가액을 6,500만원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2002.4.12. 취득한 ○○○(건물면적 80.69㎡로서 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2004.1.30. 양도하고 양도소득세를 무신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 관할시청에 신고한 쟁점아파트의 취·등록세 과세표준을 확인하여 쟁점아파트의 취득가액을 4,300만원, 양도가액을 9,800만원으로 보아 2010.3.8. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 31,771,810원을 결정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.4.23. 이의신청을 거쳐 2010.7.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트의 검인계약서상 취득금액은 등기를 하기 위해 형식상 작성한 다운계약서로서 실지계약서가 아닌 사실이 분명함에도 청구인이 관할시청에 신고한 쟁점아파트의 취·등록세 과세표준을 근거로 과세함은 부당하므로 청구인이 실제 지급한 사실이 금융증빙 등에 의하여 확인되는 9,300만원을 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 매매당사자들이 작성하여 시장·군수의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장하는 자가 입증하여야 할 것인 바, 청구인이 쟁점아파트에 대한 실지계약서를 제시하지 못하고 있고, 청구인 등의 예금계좌에서 현금인출하거나 금전을 대출받았다는 사실만으로 쟁점아파트의 취득대금으로 지급된 것으로 보기는 어려우므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 관할시청에 신고한 쟁점아파트의 취·등록세 과세표준을 확인하여 이를 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 ◎ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 ◎ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999. 12. 28. 개정) ◎ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세경위를 보면, 청구인은 2002.4.12. 취득한 쟁점아파트를 2004.1.30. 양도하고 양도소득세를 무신고하였으나, 처분청은 청구인이 관할시청에 신고한 쟁점아파트의 취·등록세 과세표준을 확인하여 쟁점아파트의 취득가액을 4,300만원, 양도가액을 9,800만원으로 보아 2010.3.8. 이 건 양도소득세를 결정ㆍ고지한 사실이 심리자료에 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점아파트의 검인계약서상 취득금액은 등기를 하기 위해 형식상 작성한 다운계약서로서 실지계약서가 아니므로 청구인이 실제 지급한 9,300만원을 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 처분청이 청구인 소유의 쟁점아파트에 대한 취·등록세 과세표준 확인요청에 대한 ○○○시장의 회신(2009.10.6.)내용에 의하면, 청구인이 쟁점아파트를 4,300만원에 취득하고 이에 대한 취득세 86만원, 등록세 1,548,000원을 신고하였고, 2004.1.30. 쟁점부동산을 취득한 ○○○는 쟁점아파트를 9,800만원에 취득하고 이에 대한 취득세 196만원, 등록세 3,528,000원을 신고한 것으로 나타난다. (나) 쟁점아파트의 등기부등본에 의하면, 청구인이 2002.4.12. 취득하였다가 2004.1.30. ○○○에게 양도한 것으로 나타나고, 2002.4.12. 주식회사 ○○○에서 청구인을 채무자로 하여 쟁점아파트에 채권최고액 6,600만원 상당의 근저당권을 설정하였다가 2004.2.26. ○○○가 계약인수한 후 2006.12.26. 근저당권 설정등기를 말소(해지)한 사실이 나타난다 (다) ○○○ 의하면, 쟁점아파트의 취득당시(2002년 4월) 거래가액(전세보증금)은 하한가 8,100만원(6,000만원)~상한가 8,700만원(6,800만원), 양도당시 거래가액은 하한가 9,000만원(6,000만원)~상한가 1억원(6,500만원)으로 나타난다. (라) 청구인은 아래 <표>와 같이 쟁점아파트의 취득금액을 지급하였다고 주장하고 있는 바,

○○○ 청구인이 제시한 ○○○ 의하면, 2002.3.30. 1,300만원, 2002.4.12. 1,500만원이 인출된 것으로 나타나고, 2002.4.12. 주식회사 ○○○에서 청구인을 채무자로 하여 쟁점아파트에 채권최고액 6,600만원의 근저당권이 설정된 것으로 나타난다. 또한, 청구인은 2002.4.10. 시누이 ○○○으로부터 1,000만원을 차용하기로 하고 이자는 월 1부 5리, 변제기간은 3년으로 약정한 차용증을 제시하였고, 차용금은 청구인의 아들 ○○○에서 2006.4.28. 600만원, 2006.12.30. 200만원, 2007.4.4. 200만원을 ○○○에게 계좌이체한 것으로 나타난다. (마) 살피건대, 청구인이 주장하는 쟁점아파트의 취득가액 9,300만원 중 대출금 등 6,500만원을 제외한 2,800만원이 청구인의 예금계좌에서 인출된 사실이 나타나고 있으나, 동 금액이 매도인에게 지급되었는지 여부는 불분명하므로 이를 취득대금에 지급한 것으로 볼 수 없고, 다만, 청구인이 2002.4.12. 주식회사 ○○○에서 청구인을 채무자로 하여 쟁점아파트에 채권최고액 6,600만원 상당의 근저당권을 설정하여 5,500만원을 대출받은 것으로 나타나며, 2002.4.10. 시누이 ○○○으로부터 1,000만원을 차용하기로 하고 이자는 월 1부 5리, 변제기간은 3년으로 약정한 차용증을 제시하였고, 차용금은 청구인의 아들 ○○○에서 2006.4.28. 600만원, 2006.12.30. 200만원, 2007.4.4. 200만원 및 차용금에 대한 이자도 매월 ○○○에게 계좌이체한 사실이 확인되므로 쟁점아파트의 취득가액은 6,500만원이라고 보는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.