쟁점토지의 취득당시와 양도당시의 기준시가를 비교해 보면 취득당시보다 약 174% 이상 높아진 것으로 나타나는바, 청구인이 쟁점토지를 손해 보고 양도한 것으로 보기도 어려운 점 등을 미루어 보면, 쟁점취득가액을 실지거래가액으로 인정하기 어려움.
쟁점토지의 취득당시와 양도당시의 기준시가를 비교해 보면 취득당시보다 약 174% 이상 높아진 것으로 나타나는바, 청구인이 쟁점토지를 손해 보고 양도한 것으로 보기도 어려운 점 등을 미루어 보면, 쟁점취득가액을 실지거래가액으로 인정하기 어려움.
심판청구를 기각한다.
○○○과 공동취득하여 등기하려고 하였으나 토지거래허가지역내 공동지분 등기가 불가능하여 부득이 청구인 명의로만 등기하게 되었다. 처분청은 노○○○이 공동취득자가 아니고 청구인의 대리인이라고 주장하나, 쟁점매매계약서상에 매수인란(1인)의 기재란이 부족하여 대리인란에 노○○○의 주소, 성명, 주민등록번호를 기재하고 날인한 것임에도 단순히 대리인란에 표시되어 있다는 이유만으로 공동취득 자체를 부인하는 것은 잘못이다. 쟁점매매계약서가 모텔전용허가 완료조건으로 작성되어 당초 잔금지급일이 2003.8.25.이지만 2003.8.21. ○○○으로부터 숙박시설 부지조성을 위한 산림형질변경허가 결정이 되어 실제 잔금 149,000,000원은 2003.10.27. 융자금 140,000,000원으로 대체지급하였으므로 쟁점토지의 총 취득가액은 276,000,000 원이며, 쟁점토지를 손해보고 양도한 이유는 2004년부터 모텔업이 사양산업이 되고 모텔건축허가가 무산되었기 때문이다. 쟁점토지의 공동취득자인 노○○○은 계약금 27,000,000원의 1/2인 13,500,000원 중 12,500,000원과 나머지 13,500,000원 중 청구인의 아내 김○○○가 매도책임자인 권○○○에게 송금한 6,000,000원을 차감한 7,500,000원의 합계 20,000,000원을 권○○○에게 송금하였는바, 노○○○이 대신 지급한 7,500,000원을 2003.6.11. 노○○○에게 송금한 내역이 확인되며, 중도금 1억원 중 청구인 지분(1/2)인 50,000,000원은 2003.6.24. 청구인의 아내 김○○○ 통장에서 출금한 10,000,000원과 청구인의 ○○○ 해약금액 40,000,000원으로 지급하였고 노○○○ 지분(1/2) 50,000,000원은 2003.6.25. ○○○은행에서 권○○○에게 송금되었으며, 잔금 149,000,000원은 자금이 부족하여 2003.10.27. 쟁점토지를 담보로 하여 권○○○ 명의로 융자를 받아 대체지급하였으므로 쟁점토지의 취득가액은 총 276,000,000원으로 확인됨에도 불구하고 일부 현금지급분의 자금지급내역이 미확인된다고 하여 실지취득가액으로 인정하지 아니한 것은 부당하다.
- 나. 처분청 의견 청구인이 주장하는 쟁점매매계약서상의 매수인○○○과 쟁점토지 등기부상의 명의인(청구인)이 다르므로 청구주장을 인정할 수 없고, 대금증빙을 보면 계약금 및 중도금을 청구인의 아내 김○○○와 노○○○이 공인중개사인 권○○○에게 127,000,000원을 지급하였다고 하나 현금 지급금액 20,000,000원이 확인되지 않고 노○○○의 ○○○은행계좌 거래내역에서 쟁점토지 계약일 이전에도 권○○○ 등과의 현금거래가 빈번하여 해당자금이 쟁점토지의 취득에 사용되었는지가 불분명하며, 잔금 149,000,000원을 쟁점토지를 담보로 하여 중개사인 권○○○ 명의로 대출을 받아 지급하였다는 것은 부동산거래 관행상 납득하기 어렵고, 모든 대금이 권○○○에게 지급되었으나 양도자인 송○○○ 외 2인에게 지급된 대금증빙은 제시하지 못하고 있으므로, 쟁점취득가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 환산가액으로 산정하여 과세한 처분은 정당하다.
(1) 소득세법(2007.12.31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것) 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.
⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 부동산등기법 제57조 제4항 의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 “등기부기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(1) 처분청의 양도소득세 결정결의서 등 심리자료를 보면, 청구인은 쟁점토지의 실지취득가액이 쟁점취득가액인 276,000,000원이고 실지양도가액은 237,600,000원이라 하여 양도차손이 발생하였다고 보아 양도소득세를 무신고하였으며, 처분청은 실지취득가액을 확인할 수 없다고 하여 환산취득가액 78,849,640원을 취득가액으로 보고 이 건 양도소득세를 결정한 것으로 나타난다.
(2) 청구인이 2003.6.10. 청구인(매수인)과 송○○○ 외 2인(매도인)간에 작성된 계약서라고 하여 제출한 쟁점계약서상의 내용을 보면, 다음과 같다. (가) 총 매매대금은 276,000,000원, 계약금 27,000,000원, 중도금 100,000,000원(2003.6.25.), 잔금 149,000,000원(2003.8.25.)으로 되어 있다. (나) 특약사항으로 매도인은 잔금지급일까지 전용허가를 득하여 등기이전하며, 전용허가를 득한 경우에 잔금을 지급하기로 되어 있다. (다) 매도인의 대리인 란에 김○○○, 매수인의 대리인 란에 노○○○2으로, 공인 중개사 란에는 ○○○중개사 권○○○, ○○○공인중개사 진○○○으로 되어 있다.
(3) 청구인이 제출한 자료를 보면, 다음과 같이 되어 있다. (가) 노○○○의 사실확인서(2010.3.10.)에는 다음과 같이 되어 있다.
1. 쟁점토지를 노○○○과 김○○○가 공동매입하여 등기이전하려 하였으나 토지거래허가지역에서는 공동지분등기가 불가하여 부득이 김○○○의 남편인 청구인 명의로 등기이전하였다.
2. 쟁점계약서상의 특약에서와 같이 청구인 명의로 모텔부지 허가를 득하였으므로 청구인 명의로 등기하였다.
3. 매매대금 276,000,000원 중 계약금 25,000,000원과 중도금 100,000,000원은 각 절반씩 지불하고 잔금은 대출받아 지급하였다.
4. 매수한 금액보다 적은 237,600,000원에 손해를 보고 팔았으므로 양도소득세를 무신고하였다. (나) 쟁점계약서상 매도인의 대리인으로 되어 있는 김○○○의 확인서(2010.6.29.)를 보면, 계약금 27,000,000원, 중도금 100,000,000원을 매수인 청구인○○○, 노○○○의 대리인인 중개사 권○○○으로부터 받았으며, 잔금 149,000,000원은 ○○○에서 대출한 금액 140,000,000원, 나머지 금액 9,000,000원은 권○○○으로부터 받아서 매도인 송○○○에게 건네주었다고 되어 있다. (다) 쟁점토지의 중도금 100,000,000원에 대한 영수증(2003.6.25.)에는 발행자가 송○○○ 외 2인(양도인), 수령자는 청구인, 노○○○으로 되어 있다. (라) 잔금 140,000,000원에 대한 ○○○ 대출금 거래내역서에는 대출자 권○○○, 대출일 2003.10.27., 상환일 2005.10.27.로 되어 있고, 권○○○은 쟁점토지 중 ○○○에 대하여 근저당권을 설정(최고액 200,000,000원)하였다. (마) ○○○이 2003.8.21. 청구인에게 통지한 산림형질변경허가(숙박시설) 내용을 보면, 허가대상토지가 ○○○로 되어 있고, 처분청 조사시 쟁점토지는 토지거래허가지역으로서 공동지분 등기가 불가능한 것으로 확인하였다.
(4) 청구인이 제출한 노○○○의 ○○○ 거래내역을 보면, 2003.4.1.～2003.12.31. 기간 중에 총 68건의 거래내역이 있고, 권○○○과는 총 7회, 180,000,000원, 김○○○와는 총 4회, 60,500,000원의 거래내역이 있는 것으로 나타난다.
(5) 쟁점취득가액(276,000,000원) 지급과 관련하여 청구인은 모두 권○○○에게 지급하였다고 주장하고, 처분청은 쟁점취득가액을 모두 권○○○에게 지급하였는지와 권○○○이 쟁점취득가액을 매도인에게 지급하였다는 입증자료가 확인되지 않는다고 주장하고 있는바, 청구인의 쟁점취득가액 지급내역 및 처분청의 검토내용은 아래 <표>와 같이 나타난다.
○○○
(6) 처분청이 제출한 쟁점토지의 취득당시 기준시가는 총54,405,000원이고, 양도 당시의 기준시가는 취득당시보다 약 174% 높은 총 148,857,000원으로 나타난다.
(7) 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 노○○○과 공동으로 취득하여 청구인 단독명의로 등기하였고, 쟁점취득가액을 모두 권○○○에게 지급하였다고 주장하지만, 노○○○이 실제 공동소유자라는 사실을 확인할 수 있는 별도의 권리관계 설정이나 약정서 등의 입증자료가 제출되지 아니하여 노○○○과 공동으로 취득하였다는 사실을 객관적으로 인정하기 어렵고, 청구인이 제출한 노○○○의 금융계좌에서 권○○○, 김○○○와의 각 금융거래가 빈번하게 나타나 청구인이 주장하는 노○○○의 금융거래 내역이 실제 쟁점토지의 취득가액으로 지급되었는지 여부가 불분명하며, 또한, 권○○○이 쟁점취득가액을 매도인에게 실제 지급하였는지 여부가 확인되지 아니하고, 쟁점토지의 취득당시와 양도당시의 기준시가를 비교해 보면 취득당시보다 약 174% 이상 높아진 것으로 나타나는바, 청구인이 쟁점토지를 손해 보고 양도한 것으로 보기도 어려운 점 등을 미루어 보면, 쟁점취득가액을 실지거래가액으로 인정하기 어렵다고 하겠으므로, 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.