양도 부동산이 양도차손이 발생했다는 주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 처분청은 청구인 소유의 ○○○의 콘도미니엄 건물 359.015㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)가 2007.6.29. 임의경매로 인한 매각으로 소유권이 이전되었음에도 청구인이 양도소득세를 신고하지 아니한 사실을 확인하고 실지거래가액에 의한 양도소득금액을 산정하여 2009.12.18. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 28,939,592원을 경정·고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.5. 이의신청을 거쳐 2010.7.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 취득가액은 대출금액인 105,000,000원으로 양도가액 101,091,300원을 초과하여 양도차손이 발생하여 양도소득세 납세의무가 없으므로 처분청이 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 대출금액이라고 주장하나, 이에 대한 명확한 증빙을 제시하지 않고 막연한 주장만 하고 있어 청구인의 주장은 받아들이기 어려우므로, 소득세법제114조에 따라 양도소득세를 결정·고지한 처분청은 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 취득가액이 양도가액을 초과하여 양도차손이 발생하였으므로 양도소득세 부과처분이 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 (양도가액)

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 제97조(양도소득의 필요경비계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득 당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. 제100조 (양도차익의 산정)

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지)

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "확정신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 부동산등기법 제57조 제4항 의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 "등기부기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다. (2) 소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비)

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 양도소득세 경정결의서 등에 의하면, 처분청은 청구인 소유의 쟁점부동산이 2007.6.29. 임의경매로 인한 매각으로 소유권이 이전되었음에도 청구인이 양도소득세를 신고하지 아니한 사실을 확인하고 쟁점부동산의 경락가액 합계액인 101,091,300원을 양도가액으로, 청구인이 쟁점부동산을 취득하면서 ○○○에게 신고한 부동산거래계약신고서상의 금액인 43,500,000원을 취득가액으로 하여 양도소득세 28,939,590원을 경정·고지하였음이 확인된다.

(2) 청구인은 ○○○ 대지 2930㎡에 대한 매매계약시 양수인 ○○○으로부터 계약금 105,000,000원 대신 쟁점부동산을 받았으므로 취득가액이 105,000,000원이라고 주장하며 매매계약서 사본과 쟁점부동산 일부○○○의 등기부등본을 제출하고 있다.

(3) 청구인이 제출한 매매계약서를 살펴보면, 2006.3.3. 청구인의 딸 ○○○에게 매매대금 405,000,000원에 양도하면서 계약금 105,000,000원을 ○○○호로 대물로 받고, 잔금 300,000,000원은 융자금을 승계하는 것으로 되어 있다.

(4) 청구인이 제출한 ○○○ 의 등기부등본에 의하면, 쟁점부동산은 2006.2.23. 매매를 원인으로 ○○○ 주식회사로부터 청구인에게 소유권이 이전되었고, 2006.2.23. 청구인을 채무자로, ○○○을 권리자로, 105,000,000원을 채권최고액으로 하여 근저당권이 설정되었다가, 2007.6.19. 임의경매에 의한 매각을 원인으로 하여 2007.6.29. 근저당권설정 등기말소되었으며, 2007.6.29. ○○○에게 소유권이 이전된 것으로 나타난다.

(5) 살피건대, 청구인은 ○○○ 대지 2930㎡에 대한 매매계약시 계약금조 105,000,000원 대신 양수인 ○○○으로부터 쟁점부동산을 받았으므로 취득가액이 105,000,000원이라고 주장하나, 해당 매매계약서에 의하면, 쟁점부동산은 청구인의 딸 ○○○ 소유인 위의 ○○○ 부동산을 매매하고 그 대가(계약금)로 받은 것으로 되어 있어 이를 청구인의 양도소득세 계산에 있어 취득원가로 보기 어려울 뿐만 아니라, 해당 매매계약서상 계약금란에는 ○○○이라고만 표기되어 있어 쟁점부동산 전체의 취득원가로 보기도 어렵고, 동 계약서는 사인간의 작성된 일반계약서로서 중개인 없이 거래되었고, 쟁점부동산이 위 부동산의 거래대금의 일부로 대물로 거래되었으므로 계약서에 표기된 금액이 쟁점부동산의 취득원가라는 청구인의 주장은 신빙성이 없는 것으로 보이며, 일반적으로 부동산매매 거래당사자들이 작성하여 시장, 군수 또는 구청장에게 제출한 부동산거래계약신고서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 신고서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장하는 자가 입증하여야 할 것(○○○ 2008.5.26. 외 다수, 같은 뜻)인바, 처분청이 ○○○으로부터 쟁점부동산의 거래당사자의 부동산거래계약 신고필증 사본을 통보받아 결정한 취득가액에 대하여 청구인은 실제 거래금액이 아니라는 사실을 객관적으로 입증할 수 있는 자료를 제출하지 못하고 있어 부동산거래계약 신고필증 거래금액은 쟁점부동산의 취득가액이 아니라고 하는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.