청구인이 부동산중개수수료로 지급한 금액을 필요경비로 공제하여야 한다는 주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2005.8.16. ○○○ 답 828㎡(이하 “쟁점농지”라 한다)를 취득하여 2008.8.19. 이를 양도한 후 양도가액을 1,500백만원으로, 취득가액을 1,100백만원으로, 필요경비를 162백만원으로 하여 2008.10.31. 양도소득과세표준 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대하여 양도소득세 조사를 실시한 뒤 청구인이 신고한 필요경비 중 부동산중개수수료로 ○○○에게 지급한 55백만원(이하 “쟁점수수료”라 한다)은 금융증빙자료가 없으므로 이를 부인하고, 청구인이 쟁점농지를 36개월을 보유하였으나 양도일 직전 3년 이내에 2년 이상 자경하지 아니한 사실을 확인하고 소득세법 시행령제168조의6에 의하여 비사업용토지에 해당된다고 보아 중과세율(60%)을 적용하여 2009.11.6. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 135,975,250원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.2.3. 이의신청을 거쳐 2010.6.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 첫째, 청구인은 쟁점농지를 취득하면서 쟁점수수료를 지급하였고, 중개인이 이를 사업소득으로 신고한 것으로 알고 있었는데 세무조사과정에서 이를 필요경비로 인정하지 아니한 것은 잘못이다. 둘째, 쟁점농지를 취득한 이후 ○○○시청에서 농지를 경작하지 아니하면 과태료를 부과한다고 하여 법무사사무실에 근무하면서 청구인이 이를 직접 경작하였고 전체 면적 중 일부만 인근 주민들이 상추 등을 재배하게 하였는바, 쟁점농지는 청구인의 거주지에서 직선거리로 10km이내이며 도로주행거리는 19.3km로서 그 면적이 300평 미만으로 주말농장처럼 주말에 각종 채소를 재배하였는데 처분청에서 이를 자경하지 아니하였다고 보아 중과세율을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점수수료에 대하여 ○○○에게 이를 지급한 금융증빙자료가 없으며, ○○○은 청구인이 쟁점농지에 대한 매매계약을 체결할 당시 대리인인 ○○○의 아버지로서 부동산중개업자로 사업자등록을 한 이력이 없고, 2008년 종합소득세 신고시에도 이를 신고한 내역이 없으므로 쟁점수수료를 지급하였다고 인정할 수 없다 하겠다. 또한, 청구인은 쟁점농지를 취득하여 36개월을 보유하였다가 양도하였으나 쟁점농지는 인근에 거주하는 ○○○이 2006년 1월부터 농사를 지은 것으로 확인되며, 자경하였다는 증빙자료로 제시한 농약구입영수증상에 명의인이 기록되어 있지 아니하고, 자경여부를 입증할 수 있는 농지원부, 조합원증명원 등이 없으며, 양도 이후에도 ○○○과 인근의 주민이 쟁점농지에 농사를 짓고 있는 사실이 확인될 뿐만 아니라, 쟁점농지의 보유기간동안 청구인은 부동산컨설팅으로 인한 사업소득 및 법무사사무소에서의 근로소득이 있는 것으로 확인되므로 양도일 직전 3년 이내에 2년 이상 쟁점농지를 자경하였다고 인정할 수 없다 하겠으므로 비사업용토지로 보아 중과세율을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

① 청구인이 부동산중개수수료로 지급한 금액을 필요경비로 공제하여야 한다는 주장의 당부

② 쟁점농지를 자경하지 아니하여 비사업용토지에 해당하는지 여부

• 나. 관련 법령

1. 소득세법(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 제104조의3【비사업용 토지의 범위】

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다.

1. 전ㆍ답 및 과수원(이하 이 조에서 "농지" 라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

• 가. 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만,농지법그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.
• 나. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 및 시지역(지방자치법 제3조 제4항 의 규정에 의한 도ㆍ농복합형태의 시의 읍ㆍ면 지역을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)중국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 규정에 의한 도시지역(대통령령이 정하는 지역을 제외한다. 이하 이 호에서 같다) 안의 농지. 다만, 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하여 자기가 경작하던 농지가 특별시ㆍ광역시 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령이 정하는 기간이 종료되지 아니한 농지를 제외한다.
• 나. 소득세법 시행령(2009.2.4. 대통령령 제21301호로 개정되기 전의 것) 제89조【자산의 취득가액 등】

① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 제163조【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(괄호 생략)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 제168조의6【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

• 가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간
• 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
• 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. 제168조의8【농지의 범위 등】

① 법 제104조의 3 제1항 제1호에서 “농지”라 함은 전ㆍ답 및 과수원으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말한다. 이 경우 농지의 경영에 직접 필요한 농막ㆍ퇴비사ㆍ양수장ㆍ지소(池沼)ㆍ농도ㆍ수로 등의 토지 부분을 포함한다.

② 법 제104조의 3 제1항 제1호 가목 본문에서 “소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지”라 함은 농지의 소재지와 동일한 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다), 연접한 시ㆍ군ㆍ구 또는 농지로부터 직선거리 20킬로미터 이내에 있는 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주(이하 “재촌”이라 한다)하는 자가 농지법 제2조 제5호 의 규정에 따른 자경(이하 "자경" 이라 한다)을 하는 농지를 제외한 농지를 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 청구인에 대하여 양도소득세 조사를 실시한 뒤 작성한 양도소득세 조사종결복명서상 조사내용은 다음과 같다. (가) 취득가액은 매도인 ○○○과 1,100백만원에 거래한 것이 수표 및 계좌이체로 확인되며, 양도가액 1,500백만원도 계약서상 매수인 ○○○에 확인한 결과 1,500백만원을 지급한 것으로 나타나므로 적정한 것으로 조사하였다. (나) 필요경비 162,480천원 중 부동산중개수수료로 ○○○에게 55백만원을 지급한 내역을 검토한바 금융증빙이 없으며, ○○○이 부동산중개업자로 사업자등록을 한 이력도 없는 점으로 보아 허위증빙으로 판단되므로 필요경비 55백만원을 부인하는 것으로 조사하였다. (다) 쟁점농지는 공부상 답으로 2005.8.16. 매매로 취득하여 2008.8. 19. 양도한 토지로서 36개월을 보유하였으나, 현지조사하여 확인한바 쟁점농지 인근의 할머니(○○○ 거주)가 2006년 1월부터 농사를 지은 것이 확인되어 소득세법 시행령제168조의6에 의하여 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업에 사용하지 않은 것으로 확인되며, 청구인이 제출한 농약구입영수증을 검토한바 영수증상 명의인이 기록되어 있지 않아 자경 여부를 알 수 없으며, 자경 여부를 입증할 수 있는 농지원부, 인우보증서, 조합원증명원, 자경농지확인서 등 서류를 제출하지 않아 자경사실이 불분명하고, 양도 이후에도 ○○○ 할머니 및 인근 주민(○○○ 거주)이 농사(녹두, 옥수수, 고추, 고구마 등)를 짓고 있는 것이 확인되고, 쟁점농지 보유기간 동안 청구인의 2005년부터 2008년까지 소득내역을 조회한바 ○○○)에서 사업소득 및 ○○○)에서 근로소득(계속·반복적 소득)이 있는 사실이 확인되므로 농작물의 경작 또는 식물의 재배에 상시 종사 및 농작물의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하였다고 볼 수 없으므로 자경요건이 불충분하므로소득세법104조의3 제1항 제1호의 비사업용 토지에 해당되는 것으로 조사하였다. (라) 처분청이 조사한 청구인의 근로소득내역은 아래〈표1〉과 같다. 〈표〉 청구인의 근로소득내역 (마) 처분청이 청구인의 사업자이력조회를 한 결과, 청구인은 2007.5.30. ○○○을 소재지로 하여 ○○○)을 영위하고 있는 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점수수료를 실제 지급하였다는 증빙으로 영수증, 매매계약서를 제시하고 있으며 그 내역은 아래와 같다. (가) 청구인은 2005.8.15. 쟁점농지를 취득하면서 쟁점수수료 55백만원을 ○○○에게 지급하였으며, 2008.8.19. 쟁점농지의 양도와 관련하여 수수료로 ○○○에게 1억원을 지급하였다는 영수증 2매를 증빙자료로 제시하였다. (나) 청구인은 2005.4.11. 쟁점농지에 대하여 매매대금을 1,100백만원으로 하여 매매계약을 체결하고 이를 취득하였으며, 당해 계약서상 중개인은 ○○○에서 ○○○을 영위하는 ○○○인 것으로 매매계약서상 확인된다.

(3) 청구인이 쟁점농지를 자경하였다는 증빙으로 사실확인서, 농약구입영수증 등을 제시하고 있으며 그 내역은 아래와 같다. (가) 청구인은 쟁점농지를 자경하였다는 증빙으로 쟁점농지상에 채소를 재배하고 있는 현장사진과 ○○○)으로부터 농약 등을 구입하였다는 간이영수증을 제시하고 있으며 그 내역은 다음〈표〉와 같다. 〈표〉농약 등 구입내역 (나) 청구인은 “쟁점농지를 2년 이상 자경하였으며, 동네주민 2명에게 일부(20～30평)을 경작토록 하였고, 농기구는 ○○○에 맡겼다.”는 내용으로 본인이 서명하고, ○○○(○○○이 증인으로 서명한 확인서를 제시하였다. (다) 청구인이 제시한 인터넷지도(다음)의 자동차 경로지도상 청구인이 쟁점농지를 보유할 당시 주소지인 ○○○에서 쟁점농지까지의 운행거리는 19.3km인 것으로 나타난다.

(4) 먼저, 쟁점①에 대하여 본다. 청구인은 2005.8.15. 쟁점농지를 취득하면서 쟁점수수료 55백만원을 ○○○에게 지급하였다는 증빙으로 영수증을 제시하고 있으나, 처분청의 조사내용에 의하여 ○○○에게 쟁점수수료를 지급한 금융증빙자료가 없고 ○○○은 부동산중개업자로 등록한 사실이 없으며, 청구인이 쟁점농지를 취득할 당시 매매계약서상 거래중개인은 ○○○으로 기재되어 있는 점을 감안하면 청구인이 제시한 영수증만으로 청구인이 쟁점수수료를 실제로 지급하였다고 인정하기는 어렵다 하겠다.

(5) 다음으로, 쟁점②에 대하여 본다. 청구인은 쟁점농지를 자경하였다는 증빙으로 인근주민들의 확인서와 종묘 등을 구매한 간이영수증, 쟁점농지상에 채소 등이 재배된 사진 등을 증빙으로 제시하고 있으나, 처분청의 조사내용에서 쟁점농지 인근에 거주하는 ○○○이 2006년 1월부터 조사당시까지 계속하여 쟁점농지상에 채소 등을 재배하였다고 진술하였으며, 제시한 종묘 등의 구매내역(얼갈이, 배추, 종묘 등)과 인근주민들이 작성한 사실확인서상 재배한 농작물(옥수수, 고추, 배추)의 내역이 일치하지 아니하고, 농지원부 등 관련 공부상 청구인이 쟁점농지를 자경하였다는 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 청구인에 대한 사업자이력조회결과 청구인은 2007.5.30. ○○○을 소재지로 하여 부컨설팅이라는 상호로 ○○○)을 영위하고 있고, 이와 별도로 ○○○에 사무장으로 상시 근무하면서 근로소득을 지급받은 사실이 확인되고 있는 점 등에서 청구인이 쟁점농지를 자경하였다고 인정하기는 어렵다고 보여진다.

(6) 따라서, 처분청이 쟁점수수료를 필요경비에 해당되지 아니한다고 보아 이를 부인하고 비사업용토지로 보아 중과세율을 적용하여 이건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.