분양권인 조개딱지의 취득가액을 '0원'으로 보아 경정청구를 거부한 처분의 당부

○○○세무서장이 2010.3.19. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 16,755,120원의 경정청구에 대한 거부처분은 이를 취소한다.

• 가. 인천광역시에서 어업(조개채취)에 종사하던 청구인이 ○○○(이하 ○○○”이라 한다)으로 인하여 생계수단을 상실하게 되자, 인천광역시장은 1997년 4월경 어업(조개채취)권 상실에 대한 보상으로 청구인과 ○○○내 일정 토지를 특별분양 하는 어민생활대책약정(이하 “1997년 대책약정”이라 한다)을 체결하였다.
• 나. ○○○(현재 ○○○ 관련 업무는 ○○○으로 이관된 상태이나, 이하 ○○○”이라 한다)은 위 약정에 따라, 2005년 3월경 청구인을 비롯한 어민들에게 ○○○”를 특별공급가액(토지매립원가의 125％)에 추첨을 통한 특별분양을 실시하였고, 청구인은 추첨결과 ○○○ 중 1/9(이하 “공급대상토지”라 한다)를 배정받은 후, 2005.5.24. ○○○과 위 대지에 대한 토지공급계약(이하 “2005년 특별공급계약”이라 한다)을 체결하고 계약금을 납입하였다.
• 다. 청구인은 2006.8.30.(청구인․양수인․○○○ 명의변경계약’ 체결일이다) 분양 받을 공급대상토지의 분양권(이하 “조개딱지”라 한다)의 명의를 ○○○으로 변경하고, 2006.9.30. 양도소득세 16,775,120원(양도가액 65,000,000원, 취득가액 0원)을 자진신고․납부하였다가, 2009.12.17. 기납부 세액을 환급해 달라는 취지의 경정청구를 하였다.
• 라. 처분청은, 청구인이 조개딱지를 2003.1.15.에 양도하고도 법정신고기한내인 2004.5.31.까지 양도소득세를 신고하지 않았으므로 적법한 경정청구권자로 보기 어려울 뿐만 아니라, 청구인이 조개딱지를 취득하는데 소요된 비용이 없으므로 취득가액은 0원으로 보는 것이 타당하다는 이유로 2010.3.19. 경정청구를 거부하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2010.4.9. 이의신청을 거쳐 2010.6.22. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 조개딱지의 취득시기는 조개딱지의 위치ㆍ지번ㆍ지목 및 면적 등이 확정된 2005년 특별공급계약일이므로 조개딱지의 양도시기는 청구인ㆍ양수인ㆍ인천광역시장 3자 간의 명의변경 계약일인 2006.8.30.로 보는 것이 합리적이고, 어업권 상실 대가로 조개딱지를 취득하였으므로 조개딱지의 취득가액은 양도가액과 같거나 최소한 그 이상이 되어야 한다. 따라서 이 건 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 조개딱지를 2003.1.15.에 매수인에게 양도한 것으로 하여 2006.9.30. 양도소득세를 신고하였는바, 법정신고기한인 2004.5.31.까지 양도소득세를 신고하지 아니하였기 때문에 적법한 경정청구로 보기 어려우므로 청구인의 경정청구를 거부한 것은 정당하다. 설령, 조개딱지의 양도시기를 명의변경일이 속한 2006년으로 보더라도, 청구인은 조개딱지를 프리미엄 65,000,000원에 양도한 것이고, 청구인이 조개딱지를 취득하는데 소요된 비용은 0원이므로 조개딱지의 취득가액이 양도가액과 같거나 그 이상에 해당한다는 청구주장은 잘못된 것으로 판단된다.

• 가. 쟁점 송도어민대책 일환으로 공급된 토지의 분양권인 조개딱지의 취득가액을 ‘0원’으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 제95조【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 제98조【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 제110조【양도소득과세표준 확정신고】

① 당해연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 당해연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지(제105조 제1항 제1호 단서의 규정에 해당하는 경우에는 토지의 거래계약허가일이 속하는 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지) 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 소득세법 시행령(2008.2.29. 대통령령 제20720호로 개정되기 전의 것) 제162조【양도 또는 취득의 시기】

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. 국세기본법 제45조의2 【경정 등의 청구】

① 과세표준신고서를 법정신고기한내에 제출한 자는 다음 각호의 1에 해당하는 때에는 최초신고 및 수정신고한 국세의 과세표준 및 세액(각 세법에 따른 결정 또는 경정이 있는 경우에는 당해 결정 또는 경정후의 과세표준 및 세액을 말한다)의 결정 또는 경정을 법정신고기한 경과 후 3년(각 세법에 따른 결정 또는 경정이 있는 경우에는 이의신청ㆍ심사청구 또는 심판청구 기간을 말한다) 이내에 관할세무서장에게 청구할 수 있다.

1. 과세표준신고서에 기재된 과세표준 및 세액(각 세법의 규정에 의하여 결정 또는 경정이 있는 경우에는 당해 결정 또는 경정후의 과세표준 및 세액을 말한다)이 세법에 의하여 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과하는 때

• 다. 사실관계 및 판단

(1) ○○○신도시 조성사업 관련 어민생활대책약정서, ○○○ 토지공급계약서, 송도어민생활대책용지 명의변경계약서, 부동산매매계약서, 청구인의 경정청구서 등의 심리자료를 종합하면, 다음의 사실이 확인된다. (가) 인천광역시장은 1990.11.12. 송도신도시를 건설하기 위하여 건설부장관으로부터 공유수면 매립면허 승인을 받았으며, 청구인을 포함한 영세어민들(○○○ 어촌계 소속 어민 1,264명)과 보상 관련 문제로 수년간 분쟁을 지속해오던 중, 임시 민원조정기구인 ‘시정조정위원회’의 자문결과에 따라, 1997년 3월경 위 어민들에게 송도어민생활대책용지를 공급하기로 약정하였고, 그에 따라 1997년 4월경 각 어민들과의 개별약정을 체결하였다. (나) ○○○은 2004년 5월경 사용승인이 되었고, 매립토지들은 2004년 7월경 ○○○ 명의로 소유권보존등기가 경료되었으며, 인천광역시장과 어민대표는 2004.12.10. 토지공급에 대한 당초 약정의 일부변경 및 배정방법 등에 대하여 합의하였다. (다) 인천광역시장은 2004.12.27. 송도신도시어민생활대책용지 공급공고를 하였고, 어민들의 희망토지 신청에 따라 2005.3.12. 공급대상 토지를 추첨배정한 후, 2005년 4월 이후 청구인을 비롯한 어민들과 개별적으로 토지공급계약을 체결하였다. (라) 청구인과 인천광역시장은 2005.5.24. 토지공급계약을 체결하였는바, 그 주요내용은 “공급대상토지는 ○○○ 대지 1,527.6㎡ 중 1/9이고, 매매대금은 71,477,880원이며, 인천광역시장은 청구인으로부터 매매대금 전액을 수납한 후 목적토지의 소유권을 이전하기로 하고, 대금 완납전 최초계약자의 신청이 있을 경우 1회에 한하여 명의 변경이 허용된다”고 되어 있다. (마) 청구인, 양수인, 인천광역시장은 2006.8.30. 명의변경계약을 체결하였는바, 그 주요내용은 “양수인은 인천광역시장과 청구인이 2005.5.24.자로 체결한 매매계약서상 공급대상토지에 관하여 일체의 권리의무를 승계한다”고 되어 있고, 위 명의변경계약과는 별도로 청구인과 양수인 간에 2003.1.15. 작성된 조개딱지의 매매계약서가 확인된다. (바) 공급대상토지의 인근토지에 대한 2005년 전후 기준의 감정평가결과는 아래표와 같은 바, 공급대상토지와 유사한 이용가치를 지닌 인근토지 10필지의 가액이 이용가치의 차이에 따라 ㎡당 2,280,000원에서 3,600,000원까지의 수준인 것으로 확인되고 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 2005년도의 공급대상토지 및 이에 대한 분양권인 조개딱지의 감정평가액 역시 385,320,000원(약 169㎡×2,280,000원/㎡)에서 608,400,000원(약 169㎡×3,600,000원/㎡) 사이에 해당될 것으로 보인다.

(2) 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여, 처분청의 경정청구 거부처분이 적법․타당한지 여부에 대하여 살펴본다. (가) 먼저, 처분청은 2005년 이전에 체결된 매매계약서를 근거로 위 계약 당시를 조개딱지의 양도시기로 보고, 청구인이 2005년 이전에 조개딱지를 양도하였음에도 법정신고 기한내(양도일 다음연도 5월31일까지, 소득세법 제110조 제1항 참조)에 양도소득세를 신고하지 아니하여, 청구인은 적법한 경정청구권자에 해당하지 아니한다는 취지의 의견이므로 살피건대, 소득세법 시행령 제162조 제2항 등에 의하면, 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 취득한 경우로 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 취득일로 보는 것인바, 조개딱지(또는 공급대상토지)의 경우 인천광역시의 공유수면매립사업 추진에 따라 어업권을 가진 청구인에 대한 생계보상의 일환으로 청구인이 공급받는 토지이므로 사업시행자와 체결한 계약서 등에 의하여 조개딱지(또는 공급대상토지)의 위치․지번․지목 및 면적이 구체적으로 확정되는 때를 그 취득시기로 봄이 타당하다 할 것(국심 ○○○, 2008.6.23., 같은 뜻)인데, 1997년 대책약정만으로는 조개딱지(또는 공급대상토지)의 가격․소재지ㆍ지번ㆍ지목 및 면적 등의 내용이 전혀 확정되어 있지 않을 뿐만 아니라, 만약 위 대책약정일을 조개딱지의 취득시기로 본다면, 그 당시에는 조개딱지의 취득가액에 당연히 포함되어야 할 분양금액(청구인이 납부하여야할 금액이다) 조차 확정되지 아니한 상태여서 조개딱지의 취득가액, 즉 조개딱지 자체의 시가를 알기 어렵다 할 것이므로, 결국 구체적으로 조개딱지(또는 공급대상토지)의 위치․지번․지목 및 면적 등이 확정된 2005년의 특별공급계약일을 취득시기로 보는 것이 보다 합리적이라 할 것이다. 비록 청구인과 양수인이 2005년 이전에 조개딱지의 매매계약을 체결하였으나 동 계약은 2005년 특별공급계약 이전에 공유수면매립으로 조성된 공급대상토지가 확정되지 않은 상태에서 체결된 것이어서 권리의무가 확정된 실질적인 계약으로 보기 어렵고, 가계약 또는 조건부 법률행위 정도로 보아야 할 것이므로 2005년 특별공급계약 이전에 조개딱지를 양도한 것으로 보아 경정청구 자체가 부적법하다는 취지의 처분청의 의견은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (나) 다음으로, 처분청은 청구인이 조개딱지를 취득하는데 소요된 비용이 없으므로 청구인의 경정청구를 거부한 것은 정당하다는 취지의 의견이므로 살피건대, 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 취득가액은 당해 자산을 취득하기 위하여 소요된 실지거래가액이라 할 것이므로 공유수면매립사업의 시행으로 인하여 사업시행자로부터 분양받은 조개딱지의 취득가액 역시 원칙적으로 분양받은 가액으로 보아야 할 것이나, 당해 분양받은 가액이 당시 시가보다 낮은 가액이며 시가의 차액이 어업권 상실대가인 경우에는 분양가액 외에 시가와의 차액 또한 취득가액에 포함하는 것이 타당하다 할 것(○○○, 2008.6.23., 같은 뜻)인 바, 이 건의 경우 1997년 대책약정 및 2005년 특별공급계약에 의하면 청구인이 어업권 상실의 대가로 조개딱지를 취득하게 된 사실이 확인되고 있으므로, 조개딱지(또는 공급대상토지)의 시가와 분양받은 가액의 차액, 즉 어업권 상실대가는 취득가액에 포함하는 것이 타당하다 할 것이며, 따라서 어업권 상실에 대한 보상의 일환으로 부여된 이 건 조개딱지(또는 공급대상토지)의 취득가액은 조개딱지 취득당시의 시가로 보아야 할 것이므로, 결국 조개딱지의 취득에 투입한 비용이 없으므로 그 가액을 0원으로 보는 처분청의 의견은 받아들이기 어려운 측면이 있다 할 것이다. 또한 공유수면매립에 따른 어업권 상실대가를 현금으로 보상받는 경우에 있어서는 비록 1997년 대책약정 당시와 비교할 때 어업권의 가치가 증대된 면이 있기는 하나, 이는 실제 보상(조개딱지) 지연에 따른 시간가치가 반영된 결과로 보이는 측면이 있는 점 등을 종합할 때, 조개딱지의 취득가액은 청구인의 양도가액(6,500만원)과 같거나 최소한 그 이상에 해당하는 것으로 봄이 타당하다 할 것이므로, 처분청이 조개딱지의 취득가액을 0원으로 하여 조개딱지의 양도에 따른 양도소득금액이 발생한 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분에는 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.