건물의 실제 취득가액이 객관적 증빙에 의하여 확인되지 아니하는 경우 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가를 순차적용하여 계산하여야 하고, 매매사례가액이나 감정가액도 확인되지 아니하므로 취득가액을 환산가액으로 계산한 것은 달리 잘못이 없다고 판단됨
건물의 실제 취득가액이 객관적 증빙에 의하여 확인되지 아니하는 경우 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가를 순차적용하여 계산하여야 하고, 매매사례가액이나 감정가액도 확인되지 아니하므로 취득가액을 환산가액으로 계산한 것은 달리 잘못이 없다고 판단됨
○○○세무서장이 2009.12.16. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 317,305,110원의 부과처분은 청구인이 2008.9.25. 양도한 서울특별시 ○○○ 대지 249.1㎡ 및 동 지상건물 524.52㎡의 양도차익을 토지분은 확인된 실지거래가액을, 건물분은 기준시가 환산가액을 각각 취득가액으로 보아 계산하되, 토지의 취득에 소요된 비용 741,940,000원(취득가액 712,000,000원, 취·등록세 24,940,000원, 중개비 5,000,000원)과 위 토지 및 동 지상건물 일괄양도시 지급한 중개비 10,000,000원 중 토지분을 합한 금액을 토지분 필요경비로 인정하여 그 과세표준과 세액을 경정하고 나머지 심판청구는 이를 기각한다.
(1) 청구인은 전소유가 건축허가를 받아 놓은 상태였던 쟁점토지를 712,000천원에 구입하기로 계약을 하였으며 이러한 내용이 청구인이 제출한 부동산매매계약서, 전소유자가 발행한 영수증 등에 의하여 확인되고, 취득 후 취·등록세 24,940천원을 납부하였으며 이외 중개수수료 5,000천원을 지급한 사실이 쟁점토지 취득을 중개하였던 중개사의 확인서에 의하여 나타나므로 청구인이 당초 신고한 741,940천원을 쟁점토지 취득가액으로 인정하여야 한다.
(2) 청구인은 쟁점토지를 취득한 후 ○○○와 쟁점건물을 평당 2,800천원에, 발코니는 그 1/2인 평당 1,400천원에 공사하기로 하는 건설공사도급계약을 체결한 결과 총 공사대금은 512,235천원이었고 동 공사금액은 쟁점건물 인근 ○○○ 소재 다세대주택의 건설가(평당 2,627천원)와 비교해 보아도 신빙성 있는 금액이며, 공사대금은 이면계약에 따라 건축업자가 청구인을 대리하여 쟁점건물 임대보증금을 수수하는 방식으로 지불하였다. 이외 당초 건축허가를 받았던 전소유자에게 지급한 설계비 등 10,000천원과 취·등록세 10,621천원, 법무사비용 300천원 등 청구인이 당초 신고한 533,156천원을 쟁점건물 취득가액으로 인정하여야 한다.
(3) 이외 쟁점건물 매각 즈음에 인테리어업자 ○○○과 187,000천원에 공사도급계약을 체결하고 세금계산서도 수수하였으므로 동 금액을 자본적 지출로서 인정하여야 하고 쟁점토지 및 건물 양도시 지출한 중개비 10,000천원 합계 197,000천원의 기타 필요경비를 인정하여야 한다.
(1) 청구인이 주장하는 쟁점토지 거래가액 712,000천원은 제출된 부동산매매계약서의 기재내용이 상세하고, 지급증빙으로 제출한 대금수령영수증, 중개사의 확인서 등에 의하여 대금지급사실이 나타나고, 청구인의 은행 예금계좌 거래내역에서 출금된 내역과 부동산매매계약서상 대금 지급일자 및 금액이 거의 일치하며, 동 기간 청구인의 다른 부동산 취득내역이 없는 것으로 보아 동 금액은 쟁점토지 취득가액으로 지급된 것으로 추정되는 바, 청구인이 주장하는 쟁점토지 매매가액 712,000천원은 신빙성 있는 금액이므로 청구주장을 인용하는 것이 타당하다고 판단된다.
(2) 청구인이 쟁점건물 공사도급계약을 체결하였다는 ○○○는 1998.6.29.자로 신고폐업한 사업자로서 동 사업자와의 체결하였다는 대금수령 관련 이면계약에 대한 구체적인 증빙을 제출한 바도 없이 임대차계약서 및 중개업자의 확인서만을 제출하고 있어서 임대보증금이 공사대금으로 지급되었다고 볼 수 없으며, 사례로 제시한 것은 다세대주택으로서 다가구주택보다 공사비가 더 높은 것이 일반적일 뿐 아니라 승강기가 설치된 5층 건물로서 소매점 및 10세대로 구성되어 있어서 쟁점건물(7가구, 지하 1층 지상 3층)보다 평당 공사비가 더 클 것으로 추측됨에도 공사비가 평당 2,627천원에 그쳐 쟁점건물보다 공사비가 적으므로 청구인이 주장하는 공사가액은 신빙성이 없다.
(3) 추가 인테리어공사비 187,000천원에 대하여는 이의신청시 청구인 스스로가 2003년 신축부터 2008년 양도시까지 쟁점건물에 대하여 수리를 하고, 동 비용에 대한 증빙서류를 쟁점건물을 관리하던 지인에게 부탁하여 제출하였지만 100% 일치하는 계약서도 아니기에 청구인 스스로 동 비용을 부인하고 해당하는 세액 108,852,700원을 2009.12.31. 납부한 사실을 인정하였는데, 심판청구시 당초 주장과 달리 2008년에 작성된 인테리어공사 계약서 등을 제출하는 등 주장내용이 신빙성이 없는 것으로 판단된다.
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
3. (삭제, 2000. 12. 29.)
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.
1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 같은 항 제2호부터 제4호까지의 금액을 가산한 금액
2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목，제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 제100조【양도차익의 산정】
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2.개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) (2006. 9. 22. 신설) 3의3.재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것" 이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세
2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다.
취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액" 이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제89조【자산의 취득가액 등】
① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 제176조의2【추계결정 및 경정】
① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 쟁점토지 및 쟁점건물의 매매계약서를 포함한 청구인의 양도소득세 신고서 및 이에 대한 처분청의 이 건 양도소득세 경정결의서의 주요 내용을 종합하면 아래와 같은바, (가) 청구인은 쟁점토지와 쟁점건물을 합계 1,670,000,000원에 양도한 후 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세를 신고하면서, 쟁점토지분 741,940,000원, 쟁점건물분 533,156,070 합계 1,275,096,070원을 그 취득가액으로, 197,000,000원을 그 외 필요경비로 하여 양도소득세 87,931,760원을 납부하였다. (나) 처분청은 쟁점토지 및 쟁점건물의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 양도가액 1,670,000,000원을 기준시가에 의하여 환산하여, 쟁점토지분 574,662,830원, 쟁점건물분 328,224,639원 합계 902,887,469원을 취득가액으로, 쟁점토지와 쟁점건물 기준시가의 3% 상당액인 개산공제액 18,786,050원을 그 외 필요경비로 하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 추가로 과세하였다.
(2) 쟁점토지의 취득가액에 대하여 본다. (가) 청구인은 당초 신고하였던 쟁점토지 취득가액 741,940,000원은 쟁점토지 거래가액 712,000,000원, 취득세·등록세 24,940,000원 및 중개비 5,000,000원의 합계액이라는 주장인바,
1. 청구인이 전소유자와 2002.8.17. 체결한 부동산매매계약서 및 전소유자가 청구인에게 발행한 영수증 3매에는 청구인이 쟁점토지를 712,000,000원[지급내역: 계약금 70,000,000원, 중도금 200,000,000원(2002.8.30.), 잔금 442,000,000원(2002.9.30.)으로 분할하여 지급]에 매수하였던 것으로 나타나고, 처분청도 청구인이 이 건 심판청구시 제출한 ○○○ 예금계좌(110-129-663***) 거래내역(2002.8.16. 70,000,000원, 2002.8.30. 200,000,000원, 2002.9.10. 430,000,000원이 출금됨) 및 위 예금 출금시점 청구인이 부동산 등 고액의 자산을 취득한 내역이 확인되지 아니하는 점 등으로 보아 위 거래가액을 정당한 것으로 인정하고 있다. 한편, 청구인이 제출한 부동산계약서에는 쟁점토지 취득을 ○○○라는 상호를 사용하는 정○○○이 중개하였으며, 특약사항으로 쟁점건물 설계 및 허가비용으로 토지 매매대금과 별도로 전소유자에게 10,000,000원을 지급하기로 약정한 것으로 나타난다.
2. 취득신고에 따른 납부세액 계산서(강남구청장) 및 지방세목별 과세(납세) 증명서○○○에 의하면 쟁점토지 취득과 관련하여 청구인이 납부한 지방세는 취득세(농특세 포함) 9,460,000원과 등록세(교육세 포함) 15,480,000원 합계 24,940,000원인 것으로 나타난다.
3. 한편, 위 1)에서 적시한 바와 같이 쟁점토지를 중개하였던 것으로 나타나는 정○○○은 서울특별시 ○○○라는 부동산중개사무소를 운영하면서 쟁점토지를 712,000,000원에 중개하면서 중개수수료로 5,000,000원을 수령한 사실이 있다는 취지의 확인서를 제출하였는데, 처분청이 제출한 정○○○의 사업내역은 아래 <표1>과 같은바 쟁점토지 취득당시 정○○○이 부동산중개업은 폐업한 상태였으나 부동산임대업은 영위하고 있었다. (나) 살피건대, 청구인은 당초 신고한 쟁점토지 취득가액 중 토지거래가액(712,000,00원) 및 취득세·등록세(합계 24,940,0000원)는 관련 금융증빙이나 공문서 등에 의하여 지급된 사실이 객관적으로 확인되거나 처분청도 인정하고 있는 것이고, 중개비 또한 청구인이 제출한 부동산매매계약서 상 중개인으로 기재된 정○○○이 쟁점토지를 712, 000,000원에 중개하면서 중개비로 5,000,000원을 지급하였다고 인정하고 있을 뿐 아니라, 정○○○의 사업내역상 충분히 중개하였을 것으로 볼 수 있고 그 가액 또한 중개물건인 쟁점토지의 거래가액에 비추어 과하지 아니한 것으로 보이므로 이를 인정하는 것이 타당한 것으로 판단된다. (다) 따라서, 쟁점토지의 양도차익은 취득 및 양도당시의 실지거래가액에 의하여 계산하되, 쟁점토지의 취득에 소요된 비용 741,940,000원(취득가액712,0000,000원, 취·등록세 24,940,000원, 중개비 5,000,000원)을 필요경비로 인정하여야 할 것이다.
(3) 쟁점건물의 취득가액에 대하여 본다. (가) 청구인은 당초 신고하였던 쟁점건물의 취득가액 533,156,070원은 건물공사가액 512,235,000원, 설계비용 10,000,000원, 취득세·등록세 10,621,070원 및 법무사비용 300,000원의 합계액이라는 주장이다. (나) 쟁점건물 취득가액 중 건물공사가액에 대하여 보면 다음과 같다.
1. 청구인과○○○ 신용기간에 2009.9.10. 체결된 것으로 나타나는 건설공사도급계약서에는 쟁점건물 건설공사를 2002.9.11.~2003.2.28.간 평당 2,800천원(발코니는 1/2)에 도급하기로 한 내용이 기재되어 있는데, 동 계약서에 의하면 아래 <표2>과 같이 공사비가 산출된다는 주장이다.
2. 위 1)에서 적시한 바 있는 쟁점건물공사비의 비교사례로 같은 동 95-3 소재 다세대주택에 대한 민간건설공사 표준 도급계약서(2002.3.11.) 및 동 건물 건축물대장을 제출하였는데, 제출된 계약서에는 위 다세대주택이 2002.3.~2002.7.의 공사기간 중 536,000,000원에 도급된 것으로 기재되어 있는바, 그 연면적이 674.42㎡(204.012평)이므로 평당 건축단가는 2,627,296원인 것으로 계산된다.
3. 강○○○의 사실확인서, 정○○○과 ○○○의 확인서에는 건축업자 신○○○를 청구인에게 소개한 것은 강○○○이었으며 당시 건물주가 건축자금이 부족할 경우 건축업자가 자기비용으로 건축한 후 임대보증금으로 건축비를 충당하는 사례가 통상적이었으며, 쟁점건물 건축대금도 임대보증금(401호 2억 7천만원, 101호 9천만원, 202호 1억 5백만원, 301호 1억 1천만원)을 청구인의 위임에 따라 ○○○가 수령하는 방식으로 지급하였다는 내용이 기재되어 있는데, 이를 입증할 증빙으로 청구인이 쟁점건물에 대한 임대차계약을 신○○○에게 위임한 위임장, 김○○○이 청구인과 쟁점건물 303호를 65,000,000원에 임차한 부동산임대차계약서(2003.2.27.), 303호 임대보증금 65,000,000원을 수령한 청구인 명의 영수증 2매, 김○○○이 작성한 위 보증금 전액을 신○○○에게 지급하였다는 취지의 확인서 등을 첨부하였다.
4. 처분청이 제출한 ○○○에 대한 사업자등록내용에 의하면, 신○○○는 1997.10.1.부터 서울특별시 ○○○ 2층에서 건설업을 영위하다가 사업부진을 이유로 하여 1998.6.29. 자진폐업한 것으로 나타나며, 건축물대장 등에 의하여 쟁점건물과 청구인이 쟁점건물 공사가액을 입증할 비교사례로 제출한 같은 동 95-3 소재 다세대주택을 비교하면 <표3>과 같다. (다) 이외 취득부대비용과 관련하여 제출한 증빙은 다음과 같다.
1. 위 (2)-(가)-1)에서 이미 적시한 바와 같이 부동산매매계약서 및 영수증에는 매매계약시 특약사항으로 설계비 및 허가관계 비용으로 계약금 외 별도로 10,000,000원을 전소유자에게 지급하게 되어 있었고, 영수증상으로도 쟁점토지 매매대금 이외에 10,000,000원이 더 지급된 것으로 나타난다.
2. 취득신고에 따른 납부세액 계산서(강남구청장) 및 지방세목별 과세(납세) 증명서○○○에는 쟁점건물 취득과 관련하여 청구인이 납부한 지방세는 취득세(농특세 포함) 7,394,420원과 등록세(교육세 포함) 3,226,650원 합계 10,621,070원인 것으로 나타난다.
3. 법무사 비용 300,000원과 관련하여서는 그 귀속자 및 지급금액을 알 수 있는 증빙을 제출하지 못하고 있다. (라) 살피건대, 청구인은 쟁점건물을 건물공사가액 512,235,000원을 포함하여 533,156,070원에 취득하였음을 주장하고 있으나,
1. 쟁점건물의 건축물대장상 쟁점건물은 당시 폐업상태였던 ○○○가 아니라 청구인이 시공한 것으로 기재되어 있으며, 청구인은 신○○○가 이를 시공하였다고 주장할 뿐 신○○○가 공사한 사실을 스스로 인정한다거나 객관적으로 공사수입금액의 귀속자임을 알 수 있는 증빙을 제출하지도 못하고 있으며, 아울러, 당시의 관행에 따라서 쟁점건물 임대보증금으로 공사금액을 지급하였다고 하더라도 그러한 사실은 청구인이 제출한 증빙 상 303호를 임차하였다는 김○○○의 임대보증금 65,000,000원에 대하여만 나타날 뿐 이를 제외한 총 임대보증금의 가액 및 임대보증금 중 시공업자에게 귀속된 금액이 얼마인지를 알 수 있는 객관적인 증빙은 제출하지 못하고 있으며, 제시한 건축사례도 쟁점건물과 용도 및 구조에서 상이한 면이 나타나므로 이를 쟁점건물 공사가액을 입증하는 증빙할 사례로 볼 수는 없다고 할 것이다.
2. 따라서, 쟁점건물은 실제 취득가액이 객관적 증빙에 의하여 확인되지 아니하므로 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가를 순차적용하여 이를 계산하여야 하고, 달리 매매사례가액이나 감정가액도 확인되지 아니하므로 환산가액을 적용하여야 할 것이므로 처분청에서 쟁점건물 취득가액을 환산가액으로 계산한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
(4) 취득가액 이외에 필요경비에 대하여 본다. (가) 청구인은 당초 신고하였던 필요경비 197,000,000원은 쟁점건물 인테리어공사비 187,000,000원, 양도시 중개비 10,000,000원의 합계액이라는 주장이다. (나) 인테리어비용 187,000,000원과 관련하여 청구인이 2008.6.10. ○○○과 2008.6.10.~2008.8.30. 기간 중 쟁점건물 인테리어공사를 공급가액 170,000,000원에 도급한 계약서, 관련하여 김○○○이 청구인에게 발행한 공급가액 170,000,000원의 세금계산서 3매, ○○○의 사업자등록증 등을 제출하였고, 처분청이 제출한 ○○○의 2008년 제2기 부가가치세 신고서 등에 의하면 김○○○은 2008년 제2기 중 주민등록발행분 세금계산서 3매(공급가액 합계 170,000,000원)가 신고하였고, 한결은 그 이후인 2011.5.12. 직권폐업된 것으로 나타난다. (다) 중개비 10,000,000원과 관련하여 중개사로서 ○○○의 이름이 기재되어 있는 2008.8.30.자 쟁점토지 및 건물 양도 계약서, 쟁점토지와 건물을 1,670,000,000원에 거래하고 수수료로 10,000,000원을 수령하였다는 취지의 ○○○이 발행한 중개수수료 영수증 등을 제출하고 있고, 동 중개비는 양도소득세 신고시 처분청에 제출되었던 매매(양도)계약서상 기재된 중개인이 수령하였다고 확인하고 있고 그 금액 또한 중개물건의 거래가액에 비추어 과하지 아니한 것으로 보인다. (라) 살피건대, 청구인이 주장하는 인테리어비용은 쟁점건물과 관련하여 발생한 자본적 지출로서 이미 위 (3)-(다)에서 본 바와 같이 쟁점건물의 취득가액은 실지공사비용 등이 확인되지 아니하여 그 가액을 실지거래가액이 아닌 환산가액에 의할 수밖에 없고 그러할 경우 쟁점건물의 필요경비는 환산한 취득가액에 개산공제액만을 가산하여야 할 것이므로 인테리어비용의 실제 지출여부에 관계없이 동 비용은 필요경비로 공제할 수 없다고 할 것이다. 한편, 청구인이 주장하는 중개비 10,000,000원은 쟁점건물과 쟁점토지의 양도시 발생한 것으로 나타나므로 그 금액 중 쟁점건물분은 위와 동일한 이유로 필요경비로 공제할 수 없다고 할 것이나, 쟁점토지는 위 (2)-(다)에 적시한 바와 같이 실지 취득가액이 확인되었으므로 그 필요경비 또한 자본적 지출액, 양도비 등 실제 지출이 확인되는 비용을 가산하여야 할 것이어서 위 중개비 중 쟁점토지분은 이를 필요경비로 공제하여야 할 것이다.
(5) 이상의 내용을 종합하면, 청구인이 2008.9.25. 일괄양도한 쟁점토지와 쟁점건물 중 취득 및 양도당시의 실지거래가액이 모두 확인되는 쟁점토지는 확인된 실지거래가액에 의하여, 취득가액이 확인되지 아니하는 쟁점건물은 환산가액을 취득가액으로 보아 각각의 양도차익을 계산하되, 쟁점토지의 취득에 소요된 비용 741,940,000원(취득가액 712,000,000원, 취·등록세 24,940,000원, 중개비 5,000,000원)과 쟁점토지와 쟁점건물 일괄양도시 지급한 중개비 10,000,000원 중 쟁점토지 해당분을 합한 금액을 쟁점토지분 필요경비로 인정하여 이 건 양도소득세를 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.