기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1998.12.28. ○○○ 주식회사에 양도하고 2009.2.28. 양도소득세 신고시 실지거래가액기준으로 양도가액을 3,169,476,000원, 취득가액을 1,438,753,200원, 양도 차익을 2,138,943,880원으로 하여 2008년 귀속 양도소득세 509,468,390원을 신고ㆍ납부하였다.

○○○은 2009년 9월 청구인에 대한 양도소득세를 조사한 결과, 쟁점토지의 양도가액이 확인되지 아니한다 하여 기준 시가에 의해 양도소득금액을 계산(양도가액을 8,504,473,000원, 취득 가액을 929,719,800원, 양도차익을 7,546,861,606원)한 과세자료를 처분청에 통보하였는 바, 처분청은 2009.11.4. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 1,630,632,020원을 경정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.2.1. 이의신청을 거쳐 2010.6.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액이 확인되지 아니한 것으로 보아 기준시가기준으로 하여 이 건 처분을 하였으나, 청구인과 양수자인 ○○○ 주식회사가 체결한 매매계약서상 매매대금을 3,619,476,000원으로 명시하였고, 특약사항에 “본 계약 후 매매부동산이 택지개발사업 등 공공사업에 수용될 경우 부동산 매매대금은 보상금액에 평당 6만원을 더하여 보상금 수령시 정산키로 하고, 잔금은 보상금액이 확정된 후 보상 협의기간 만료 후 15일 이내에 일괄 지급한다”라고 약정하였다. 국세청 예규○○○에 의하면, 비상장주식에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금을 청산하기 전에 명의개서를 한 경우에는 명부에 기재된 명의개서일을 취득 및 양도시기로 하는 것이며, 양도시점(명의개서일)까지 양도가액이 확정되지 아니하였을 경우 주식양도차익 신고시의 양도가액은 명의 개서일 현재의 양도가액으로 하는 것이고, 양도일 이후에 가감하기로 한 일정금액에 대하여는 그 일정금액을 받는 날에 양도가액을 경정 하여 수정신고하는 것으로 되어 있는 것으로 보아 쟁점토지의 양도 가액은 계약서에 명시된 금액인 3,619,476,000원으로 하여 신고함이 타당하고, 보상금액이 확정된 후 보상금액에 평당 6만원을 더하여 지급된 금액으로 수정신고함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지의 양도와 관련하여 매매계약서와 매매계약에 따른 특약사항을 제시하며, 매매계약서상의 매매가액을 양도가액으로 신고하였고, 특약사항에 명시되어 있는 조건이 성취되어 대금수취가 이루어지면 수정신고를 하여야 할 대상이라고 주장하나, 청구인이 증빙으로 제시한 매매계약서는 공인중개사 등 중개인의 표시가 없이 쌍방합의로 작성된 점, 대금지급과 관련한 객관적인 금융자료가 전혀 없는 점, 매매가액이 기준시가의 48%정도이고, 매수자인 인창건설 주식회사의 감사보고서에 취득가액이 76억6,500만원으로 나타나는 점 등으로 보아 청구인이 제시한 매매계약서는 양도소득세 신고용 또는 소유권 이전등기 목적으로 임의작성한 것으로 판단되는 바, 이는 쟁점토지의 소유권 이전등기일 현재 매매대금이 불분명하다 할 수 있으므로 소득세법 제96조 및 같은 법 시행령 제176조의2에 의거 기준시가로 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 실지거래가액으로 신고한 쟁점토지의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요 경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래 가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래 가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액 (3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지 거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (4) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도 소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (5) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인 (이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 실지거래가액으로 신고한 쟁점토지의 양도 가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가기준으로 하여 이 건 처분을 하였고, 청구인은 쟁점토지의 양도가액은 계약서에 명시된 금액인 3,619,476,000원으로 하여 신고함이 타당하고, 특약사항에 따라 보상 금액이 확정된 후 보상금액에 평당 6만원을 더하여 지급된 금액으로 수정신고함이 타당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 처분청이 제출한 과세자료를 보면, 청구인은 1998.12.28. 쟁점토지를 취득하여 2008.12.30. ○○○ 주식회사에 양도하고 2009.2.28. 양도소득세 신고시 실지거래가액기준에 의하여 양도차익을 2,138,943,886원으로 산정하여 2008년 귀속 양도소득세 509,468,390원을 납부하였고, 중부지방국세청장은 2009년 9월 청구인에 대한 양도소득세를 조사한 결과, 쟁점토지의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의해 양도소득금액을 계산한 과세자료를 처분청에 통보함에 따라 처분청이 이 건 처분을 한 것으로 나타난다.

(2) 소득세법제98조 및 같은 법 시행령 제162조 제1항을 보면, ‘양도자산에 대한 취득 및 양도시기는 원칙적으로 대금청산일을 취득 및 양도시기로 하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일을 양도시기로 한다’고 규정하고 있고,소득세법제96조에 ‘자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제거래가액에 의한다’고 규정하고 있으며, 같은 법 제114조 제7항에서는 ‘양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도 당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매 사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사 하여 결정 또는 경정할 수 있다’고 규정하고 있다.

(3) 쟁점토지 양도가액에 대한 매매계약서와 양수자 감사보고서 내용 및 기준시가는 아래 [표]와 같다.○○○ 청구인이 제시한 쟁점토지 매매계약서상 매매대금은 3,619,476,000원이고, 특약사항에 ‘본 계약후 매매부동산의 택지개발사업 등 공공사업에 수용이 될 경우 부동산 매매금액은 보상금액에 평당 6만원을 더하여 보상금 수령시 정산키로 한다’고 기재되어 있으며, 양수자인 ○○○ 감사보고서에는 쟁점토지를 7,665,000,000원에 취득한 것으로 기재 되어 있고, 거래당시 기준시가는 8,504,473,000원이다.

(4) 청구인이 청구주장에 대한 증빙으로 제출한 쟁점토지 등기부등본과 부동산거래계약 신고필증 및 양도대금 수령내역을 보면, 쟁점토지는 소유권이전등기일인 2008.12.30. 일시금 3,619,476,000원에 거래된 것으로 기재되어 있고, 대금은 2008.12.30. ~ 2009.11.3. 기간동안 10회 분할하여 2,399,078,942원을 지급받은 것으로 나타난다.

(5) 위의 내용을 종합하면, 소득세법제98조 및 같은 법 시행령 제162조 제1항에 ‘양도자산에 대한 취득 및 양도시기는 원칙적으로 대금청산일을 취득 및 양도시기로 하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일을 양도시기로 한다’고 규정하고 있는 바, 쟁점토지 양도시기는 등기접수일인 2008.12.30.이고, 청구인이 제시한 매매계약서상 매매대금 3,619,476,000원은 기준시가 8,504,473,000원 대비 42.5%에 불과하며, 청구인이 쟁점토지를 양도하면서 매매대금의 일부(2억9,000만원)만을 수령한 상태에서 소유권을 이전하였을 뿐 아니라, 양수자인 ○○○의 재무제표에 쟁점토지의 취득가액이 7,665,000,000원으로 계상되어 있고, 매매계약서상 중개업자에 대한 기재내용이 없는 점 등으로 보아 청구인이 제시한 매매계약서는 ○○○가 아닌 신고목적으로 작성되었다는 처분청 의견 등을 감안할 경우, 쟁점토지 양도가액은 불분명한 것으로 봄이 타당하다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 양도소득금액을 기준시가로 산정 하여 과세한 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세 기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.