교환계약서상 교환가액을 부인하고 환산취득가액으로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2006.10.10. ○○○에게 미등기상태로 10억원에 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. ○○○은 2009.12.22.부터 2010.1.20.까지 기간중 그 취득가액의 적정성에 대하여 재조사를 실시하여 당초 환산가액이 정당한 것으로 결정하였고, 처분청은 이에 따라 2010.3.12. 청구인에게 2008년 양도소득세 127,313,950원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.6.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 최초 분양가액은 11억원이고, 2003.2.22. 감정한 가액 13억원이 있으므로 거래 취득가액 17억원 산정분은 임의산정한 것이 아니며, 지방세 과세시가표준액을 고려하여 계산해 보더라도 토지가액은 3억 8,180만원, 건물가액은 6억 2,343만원, 합계 10억 523만원으로 시세를 감안하면 17억원을 취득가액으로 보아야 한다.
• 나. 처분청 의견 교환계약서상 교환가액 17억원은 시가감정 없이 중개업자와 당사자간 임의로 산정하여 교환 당사간의 자의적 판단에 의해 시세보다 높게 산정된 가액으로 교환당사자인 백○○○의 문답서에서도 부동산 평가의 산출근거 없이 시세가액보다 높게 자신들의 임의대로 결정한 가액이라고 진술하고 있고, 교환당사자인 김○○○의 문답서에서도 부동산 시가 감정평가없이 계약당사자간 임의책정한 가액으로 진술하고 있으므로,소득세법제114조 및 같은법 시행령 제176조의 2 규정에 의하여 환산취득가액으로 경정한 것은 타당하다.

• 가. 쟁점 교환계약서상 교환가액을 부인하고 환산취득가액으로 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 부동산등기법 제57조 제4항 의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 “등기부기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다 (2) 소득세법 시행령 제176조 의2 【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 × (취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가)

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 〔취득당시의 기준시가 /양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) 〕

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 유○○○ 제1001호 소유권 및 대지권(비율 82.194/1165.3)으로 나타나고, 교환가격은 교환부동산은 11억원으로 하고, 쟁점부동산은 17억원으로 하되 융자금 7억원을 차감한 금액을 교환가액으로 하며, 동 융자금은 승계하는 것으로 나타나며, 기타 주요 특약사항을 보면, 청구인이 교환부동산 중 임야 2필지를 공동담보목록에서 제외 후, 동필지에 1억원을 설정하는 것으로 되어 있다.

(2) ○○○은 2009.12.22.부터 2010.1.20.까지 기간 동안 그 취득가액의 적적성에 대하여 재조사를 실시하였는바 그 내용은 다음와 같다. (가) 교환계약서상 가액 및 시세확인과 관련하여, 쟁점부동산의 경우, 쟁점부동산의 소재지 인근에 있는 ○○○에 2010.1.12. 출장하여 교환당시 시세를 조사한 결과, 교환당시나 지금이나 상권이 활성화 되지 않은 속칭 죽은 상가건물이며 공실상태로 거래된 것으로 봐서 2006년 10월에서 같은 해 12월 사이의 부동산평가액은 11억원 이내로 확인된다고 ○○○이 확인한바 있고, 또한 2010.1.18. 인근 ○○○이 진술하였다. 또한, 교환부동산의 교환당시 시세가격의 경우, 교환부동산 인근 ○○○에 출장하여 조사한 결과 실지 중개업소를 통해 거래된 적이 없어 시세파악은 어려우나, 인근 유사토지 중 대로변에 인접해 있고 건물을 신축할 수 있는 토지는 평당 30만원에서 60만원 정도에 거래되므로 이를 근거로 교환으로 양도하는 부동산의 토지가액을 평가하면 1억 4,600만원(244평×60만원) 정도로 추정된다고 진술하였고, 펜션 사용목적으로 신축중인 건물이나 외곽은 철근콘크리트로 황량하게 시공되어 있고, 내부 인테리어는 값싼 싱크대·화장실 이외의 시설물이 없는 삭막한 방으로써 평당 건물신축비는 2,500만원 이내로 추정되고 건물가액은 3억 9,000만원(156평×250만원)으로 추정되므로 교환부동산 추정가액은 5억 3,600만원에 불과하다고 6백만원에 불과하다. (나) 또한, 교환계약서상 거래가액의 실가인정여부 판단과 관련하여, 매매사례가액 존재 여부에 대해서는 쟁점부동산의 교환취득 직전인 2005.9.15. 유○○○간의 교환계약서를 확인한 결과 쌍방간에 교환대상물건에 대한 시가감정이나 교환차액에 대한 정산절차없이 단순히 담보되어 있는 채무액○○○을 승계하는 조건으로 교환한 사실을 확인하였고, 교환차액을 정산하지 않은 사유에 대해서 확인한 결과 유○○○ 사이의 매매사례가액은 8억 1,000만원이고, 그 외 다른 매매사례가액은 존재하지 아니한다. (다) 쟁점부동산 및 교환부동산 모두 시가감정을 한 사실이 없는 것으로 확인되고, ○○○을 보면 피고인 청구인이 쟁점부동산의 시세가 10억원임에도 17억원으로 기망하였다고 주장한 사실도 있는바, 교환계약서 기재된 교환가액은 시가감정없이 교환당시 쟁점부동산의 시세가액을 반영하지 않은 부동산중개업자의 임의적 평가액으로 교환당사자간 자의적 판단에 의한 의사일치로 이루어진 거래가액으로 실지거래가액으로 볼 수 없으므로, 따라서 교환취득 거래가액 17억원을 인정할 수 없고소득세법제114조 및 같은 법 시행령 제176조의 2 규정에 의하여 환산취득가액으로 경정함이 타당하다.

(3) 한편, 미등기 교환당사자인 백○○○씨는 서로 아는 사이로 이들이 상기 물건을 살것을 제의해 사게 되었다고 진술하였다.

(4) 청구인은 쟁점부동산의 최초 분양가액은 11억원이고, 감정가액도 있으므로 거래 취득가액을 17억원으로 산정한 것은 임의산정한 것이 아니며, 지방세 과세시가표준액을 고려하여 계산해 보더라도 토지가액은 3억 8,180만원, 건물가액은 6억 2,343만원, 합계 10억 523만원이므로 시세를 감안하면 17억원을 취득가액으로 보아야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 살펴본다. (가)소득세법제97조 제1항 제1호 가목에서는 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비인 취득가액으로 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 규정하고 있는바, 동 실지거래가액이라 함은 자산의 취득대가로 지급한 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로 그 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히, 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 교환인 경우에는 실지거래가액으로 확인할 수 있다고 할 것이지만, 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 없다고 할 것이다○○○ (나) 이 건에 있어 청구인의 쟁점부동산 교환 취득전 미등기 교환거래자인 유○○○가 17억원으로 자신을 기망하였다고 청구인이 주장한 사실이 있는 점,

○○○이 2009.6.23. 진술한 문답서 내용에서도 교환계약 체결당시 쟁점부동산이나 교환부동산에 대해 시가 감정평가한 사실은 없고, 쌍방이 임의로 책정한 가액이라고 진술한 점, 청구인은 지방세 과세시가표준액을 기준으로 하면 1,004,810천원이 산출되므로 시세와 부합한다고 주장하나, 소득세법상 양도 및 취득가액 산출에 사용하는 근거는 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가로써 지방세과세시가표준액은 그 근거가 될 수 없고, 기준시가에 의거 평가한 가액도 4억 6,797만원에 불과 점 등을 종합하여 보면, 교환계약서에 기재된 교환가액은 시가감정없이 교환당시 쟁점부동산의 시세가액도 반영하지 않은 임의적 평가액으로서 실지거래가액으로 보기는 어려운바, 소득세법제114조 및 같은 법 시행령 제176조의 2 규정에 의하여 환산취득가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 과세한 처분은 타당하다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.