쟁점토지의 양도가액을 당초 매매계약서상의 매매가액을 근거로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인○○○은 2008.12.10. ○○○, 같은 리 산29, 같은 리 산30 임야 22,230㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 ○○○주식회사(이하 “○○○”이라 한다)에게 양도하기로 하고 체결한 매매계약서(이하 “변경 매매계약서”라 한다)상의 매매가액 40억3,400만원을 쟁점토지의 양도가액으로 하여 2009.2.28. 양도소득세 889,375,581원을 신고하였다.

○○○지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2009.9.21.부터 2009.10.12.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하고, 쟁점토지의 양도가액을, 청구인이 2006.2.19. ○○○주식회사(이하 “○○○”이라 한다)와 체결한 쟁점토지 매매계약서(이하 “당초 매매계약서”라 한다)상의 매매가액 63억8,827만원과 2006.12.27. ○○○으로부터 ‘○○○ 도시개발사업권(이하 “도시개발사업권”이라 한다)’을 양수한 ○○○이 납부한 양도소득세 4억9,409만원의 합계 68억8,237만원으로 결정하여 처분청에 과세자료로 통보하였다. 처분청은 위 과세자료에 따라 2009.12.16. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 1,029,145,490원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.2. 이의신청을 거쳐 2010.6.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점토지의 양도가액을 변경 매매계약서상의 매매가액인 40억3,400만원으로 신고하였는데, 처분청은 쟁점토지의 양도가액을 당초 매매계약서상의 매매가액인 63억8,827만원으로 결정하여 과세한 처분이 어떠한 근거에 의한 것인지 이해할 수 없을 뿐만 아니라, 쟁점토지의 양수자인 ○○○이 쟁점토지 매매대금의 일부로 대납한 양도소득세 4억9,409만원을 위 매매가액 63억8,827만원에 산입하여 쟁점토지의 양도가액을 68억8,237만원으로 결정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인과 ○○○이 2006.2.19. 쟁점토지의 매매가액을 63억8,827만원으로 하여 당초 매매계약서를 작성하고, 동 계약서를 공증받았으며, 2006.12.27. ○○○에게 사업권을 양도하면서 작성된 ‘사업권 양도․양수계약서’에 쟁점토지의 매매가액이 63억8,827만원으로 기재되어 있을 뿐만 아니라, ○○○의 2007사업연도 재무제표에도 쟁점토지의 장부가액이 69억6,791만원으로 계상되어 있으며, 당초 매매계약서 제12조 단서규정을 보면, “양도소득세에 대하여 청구인과 ○○○이 각각 2분의 1씩 부담하되, 기준시가에 부과되는 세금은 청구인 부담하기로 한다”고 기재되어 있고, 내용증명서 및 금융조회를 한 결과, ○○○이 양도소득세 494,097,540원을 납부하였음이 확인되었는 바, 위 양도소득세액을 당초 매매계약서상의 매매대금 63억8,827만원에 합산한 68억8,237만원을 쟁점토지의 양도가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

① 쟁점토지의 양도가액을 당초 매매계약서상의 매매가액(63억8,827만원)을 근거로 하여 과세한 처분의 당부

② 쟁점토지의 매수자가 납부한 양도소득세를 양도가액에 산입할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (4) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 ○○○이 2006.2.19. 체결한 당초 매매계약서에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 ○○○에게 63억8,827만원에 양도하기로 하는 계약을 체결하면서, 특약으로 ‘양도소득세에 대하여 청구인과 ○○○이 각각 2분의 1씩 부담하되, 기준시가에 부과되는 세금은 청구인이 부담키로 한다’고 약정하였고, 2006.2.24. 위 매매계약서를 ‘법무법인 ○○○’에서 공증받은 것으로 나타난다.

(2) ○○○이 2006.12.27. 체결한 도시개발사업권 양도․양수 계약서에 의하면, ○○○에게 ○○○ 도시개발사업면적 379,121㎡(쟁점토지 포함)에 대한 도시개발사업권을 양도하였고, 동 계약서에 첨부된 ‘부동산매매계약 양수도 대상토지 조서’상의 쟁점토지의 양도가액을 면적기준으로 63억8,844만원으로 산정한 것으로 나타난다.

(3) 청구인과 ○○○이 2008.12.10. 체결한 변경 매매계약서에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 ○○○에게 40억3,400만원에 양도하기로 하는 계약을 체결하였고, 특약사항 제1항에서 “본 매매계약의 대금은 토지수용시 토지수용 총 금액에 더하여 ○○○은 청구인에게 평당 6만원을 추가 지급하기로 하며, 상기 금액을 총 매매대금으로 한다”고 규정하였고, 제4항에서 “소유권이전시 발생하는 양도소득세는 청구인이 부담하며, ○○○이 매매대금에서 우선 지원키로 한다”고 기재되어 있으며, ○○○이 쟁점토지의 양도소득세 494,097,540원을 납부한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

(4) ○○○의 2007사업연도 재무제표에 대한 주석에 의하면, ○○○은 2001.12.27. 설립되어 ○○○에서 토목, 건축공사, 주택건설, 부동산 임대 및 분양업을 영위하는 법인으로서, 일반적으로 인정된 회계처리기준에 따라 작성한 2007.12.31. 현재 ○○○의 재무제표상 재고자산에 포함되어 있는 쟁점토지의 장부가액은 69억6,791만원으로 기재되어 있다.

(5) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 청구인은 1985.1.14. 및 1994.5.4. 취득한 쟁점토지를 2008.12.26. 2008.12.10. 매매를 원인으로 ○○○에게 양도한 것으로 확인된다.

(6) 청구인은 2008.12.10.부터 2009.10.5.까지 14차례에 걸쳐 쟁점토지의 양도대금 40억3,400만원 중 19억4,438만원을 수령하였다고 주장하면서 그 증빙으로 ○○○은행 발행 자기앞수표○○○ 7매(7,000만원), ○○○은행 발행 자기앞수표○○○ 1매(8억4,400만원), 계좌이체 영수증 5매(3억2,800만원), 무통장입금확인서 1매(5,000만원), 양도소득세 납부 영수증 4매(4억2,638만원)를 제출하였다.

(7) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점토지를 ○○○에게 63억8,827만원에 양도하기로 하는 계약을 체결하고 동 계약서를 공증받은 반면, 당해 계약을 해지하지 아니한 점, 위 매매계약서에서 “청구인과 ○○○은 상대방의 위약이 없는 한 본 계약을 해지 및 제3자에게 양도할 수 없다”고 규정하였음에도 불구하고, ○○○이 쟁점토지를 ○○○에게 양도한 점, ○○○에게 쟁점토지의 가액을 면적기준으로 63억8,844만원으로 산정하여 양도하였을 뿐만 아니라, 2007.12.31. 현재 ○○○의 대차대조표에 쟁점토지의 장부가액을 69억6,791만원으로 계상한 점 등을 감안하면, 쟁점토지의 양도가액을 당초매매계약서상의 매매가액인 63억8,827만원으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

(8) 쟁점②에 대하여 살펴본다. 부동산 매매계약의 내용으로서 그 양도로 인하여 매도인이 부담하여야 할 양도소득세를 매수인이 부담하기로 특약하여 그대로 이행되었다면 매수자가 부담하기로 한 세액 상당액은 부동산의 양도와 대가관계에 있다고 볼 것이어서 그 양도가액은 매매대금과 매수자의 부담세액 상당액을 합산한 금액으로 보는 것이 타당하다고 할 것인 바○○○, 이 건의 경우 2007.12.31. 현재 ○○○의 대차대조표에 쟁점토지의 장부가액을 69억6,791만원으로 계상한 점, 청구인과 ○○○이 2008.12.10. 체결한 변경매매계약서의 특약으로 소유권이전시 발생하는 양도소득세는 청구인이 부담하며, ○○○이 매매대금에서 우선 지원키로 한다고 약정하였으나, 변경매매계약서는 그 신빙성이 있다고 보기 어려운 바, 위 특약도 인정할 수 없고, 따라서, ○○○이 납부한 쟁점토지의 양도소득세 494,097,540원은 양도가액에 가산하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.