양도 부동산의 실제 취득가액

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2003.9.8. 취득한 경기도 ○○시 ○○면 ○○리 전 3,451㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2006.12.13. 520,000천원에 양도하고 취득가액을 386,000천원으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 취득 등과 관련하여 청구인 등에 대한 중부지방국세청장의 부동산투기 조사시 제출된 매매계약서상 취득금액 261,000천원을 취득가액으로 하여 2009.12.1. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 55,052,610원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.2. 이의신청을 거쳐 2010.6.15. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산에 대한 취득자금 출처조사시에는 전 소유자인 ○○○이 단기매매에 따른 고율의 양도소득세를 회피하기 위하여 매매가액을 낮추어 재작성하여 줄 것을 요청하여 계약서를 작성하였던 것이며, 쟁점부동산의 실제 취득가액은 386,000천원임이 청구인의 남편 ○○○의 부동산중개 일일업무노트에 의하여 확인되며, 취득자금도 ○○○의 대출금(1억원) 및 이○○로부터의 차입금, 담보대출금 등에 의하여 확인되고, 단기양도라 하더라도 전 소유자가 313,000천원에 취득한 쟁점부동산을 261,000천원에 양도하였다는 것은 당시 부동산 상승기임을 감안할 때 납득이 되지 아니함에도 취득가액을 261,000천원으로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 2004.3.8.부터 2004.4.23.까지 중부지방국세청장의 쟁점부동산을 포함한 부동산 취득에 대한 자금출처 조사시 261,000천원의 쟁점부동산 매매계약서(전 소유자 날인)를 제출하여 자금출처를 인정받고 증여세 47,580천원만을 납부하였음에도, 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고시에는 취득금액이 386,000천원이라고 달리 주장하는 것은 청구인에게 유리한 쪽으로만 주장하고 있는 것이며, 정상거래가액이 공시지가 상승률과 비례한다고 볼 때 청구인이 주장하는 취득가액 386,000천원은 과다계상된 금액이고 차후에 작성된 계약서로 이를 인정하기 어려우므로 양도소득세 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 취득가액을 얼마로 볼 것인지
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 중부지방국세청장의 청구인 및 남편 ○○○에 대한 부동산투기 조사시 자금출처 확인과정에서 쟁점부동산의 취득가액은 261,000천원으로 하여 이에 대한 취득자금(융자금 150,000천원 및 자기자금 110,000천원)을 소명하였으며, 기타 부동산의 취득자금중 불분명한 금액 448,000천원은 ○○○이 청구인에게 증여한 것으로 증여세 47,580천원을 완납하였음이 처분청 심리자료에 나타난다.

(2) 그러나 청구인은 조사과정에서 쟁점부동산의 취득가액을 261,000천원이라 한 것은 가급적 세금을 적게 납부하기 위하여 자금출처를 적게 소명하고 전 소유자의 양도소득세를 축소하고자 했던 것이며 실제 취득가액은 386,000천원이라고 주장하면서 아래와 같이 근거를 제시하고 있다. (가) ○○○이 작성한 부동산중개 일일업무노트에 쟁점부동산 매매와 관련하여 2003.7.31. 계약금 3,000만원, 2003.8.14. 중도금 1억5,000만원, 2003.9.9. 잔금일부 1억5,000만원을 지급한 내역이 기재되어 있고 현재도 거래내역을 작성하고 있어 일일업무노트가 허위로 작성된 것이 아니므로 이에 따른 쟁점부동산의 취득가액은 실제 386,000천원으로서 취득자금 출처는 아래와 같다. <쟁점부동산 취득자금 출처> (단위: 천원) 계약금액 내역 일시 자금출처 증빙서류 386,000 (청구인 주장) 79,000 2003.8.7

○○○의 대출금 새마을금고 거래내역 100,000 2003.8.14 이○○(지인)차용 확인서 및 금융거래내역 150,000 2003.9.8 담보대출금 등기부등본 근저당설정 57,000 2003.9.16 최○○(지인)차용 확인서(이자 월1.5%)및 입금내역 (나) 부동산을 담보로 대출받아 잔금 등을 지급하는 것이 관례인 바, 2003.9.8. 쟁점부동산을 담보로 150,000천원을 대출받아 2003.9.9. 지급한 것으로 보아, 잔금지급일이 2003.7.30.으로 기재된 부동산투기 조사시 제출된 261,000천원의 매매계약서는 사실과 다른 계약서이다. (다) 전 소유자가 313,000천원에 취득한 쟁점부동산을 부동산 상승기에 청구인에게 261,000천원에 양도하였다는 것은 무리이고, 전소유자는 단기매매에 따른 양도소득세를 낮추기 위하여 청구인의 양도소득세 조사시 진술을 거부한 것이며, 2003.7.30. 시동생 명의○○○로 계약하려다가 여의치 않아 청구인 명의로 다시 계약한 것이지 조사시점에 매매계약서를 임의로 작성한 것은 아니다.

(3) 반면, 청구인의 쟁점부동산과 관련한 처분청의 양도소득세 조사종결 보고서의 내용은 아래와 같다. (가) 쟁점부동산의 매매와 관련한 계약서는 아래와 같이 3가지로 작성된 사실이 확인된다. (단위:백만원) 구분 매도인 매수인 계약일자 계약금액 비고 성명 날인 계약서① 최○○ 석○○ 좌동 청구인 03.6.10. 261 중부지방국세청 조사시 제출 계약서② 최○○외1 최○○ 청구인 03.7.30. 386 심판청구 및 이의신청시 제출 계약서③ 최○○ 석○○ 대리인 박○○ 김○○ 03.7.30. 386 (나) 청구인은 당초 취득가액으로 신고한 386,000천원에 대한 금융증빙을 제시하지 않고 있으며, 전 소유자에게 거래내역을 확인요청하였으나 답변이 없고, 2004년 중부지방국세청장 조사시 쟁점부동산의 취득가액 261,000천원을 자금출처로 인정받았으므로 이를 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 양도소득세를 경정결정하고 종결한다.

(4) 살피건대, 청구인은 임의로 작성가능한 ○○○의 부동산중개와 관련한 일일업무노트와 쟁점부동산의 취득자금의 출처만을 제시하고 있을 뿐, 쟁점부동산을 386,000천원에 취득하였다는 구체적이고 객관적인 금융증빙자료 등을 제시하지 않고 있으며, 중부지방국세청장의 부동산투기자금 조사시에는 261,000천원의 계약서를 제출하여 관련세금을 적게 납부하였다가 이후 쟁점부동산의 양도시에는 386,000천원이 실제계약서라고 주장하며 양도차익을 축소하는 등 청구주장이 신빙성이 없어 쟁점부동산의 취득가액이 386,000천원이라는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 261,000천원으로 보아 양도소득세를 경정·고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.