부동산임대보증금이 채무로 과다공제된 것으로 보아 상속세를 경정한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2008.3.11. 청구인의 아버지 조○○○의 사망으로 상속이 개시됨에 따라 ○○○ 대지 991㎡와 그 지상건물 132㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 포함하여 총 상속재산가액을 1,888,001천원, 채무를 317,000천원으로, 납부할세액을 230,760,490원으로 하여 2008.9.9. 상속세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 2009.9.7. ~ 2009.10.19. 피상속인 조○○○에 대한 상속세 조사를 실시하여 쟁점부동산의 임대보증금 197,000천원이 채무로 과다공제된 것을 확인하고 이를 부인하여 2010.1.8. 청구인에게 2008.3.11. 상속분 상속세 111,195,600원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.12. 이의신청을 거쳐 2010.6.14. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 국세기본법은 실질과세와 신의성실, 근거과세를 국세부과의 원칙으로 규정하고 있고 세법적용의 원칙으로 세법의 해석기준을 규정하고 있으며 이는 공평과세와 근거과세로 세법의 적용에 있어서 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 않도록 하기 위함인 바, 그럼에도 이 건 청구와 관련된 처분청 결정내용은 다음과 같은 이유로 부당하다. 청구인이 상속세 신고시 임대보증금으로 신고한 쟁점부동산의 임대차 계약서와 처분청의 상속세 조사당시인 2009.10.21. 작성된 임차인의 사실 확인서에 의하여 쟁점부동산의 보증금 2억원이 상속개시일 현재까지 청구인이 부담하여야 할 채무임에도 처분청이 이를 부인할 근거도 없이 채무로 인정하지 아니한 것은 신의성실 및 근거과세의 원칙을 위반한 부당한 처분이다. 상속개시 당시부터 과거 16년간 금융자료 등 명백한 자료를 요구하여 청구인이 제시할 수 있는 자료를 제출하였는 바, 이는 일부자료에 불과하고 완벽한 자료 제시는 현실적으로 불가능하다. 이와 같이 명백한 근거에 의하여 판단하기 어려울 경우에는 쟁점부동산의 주변 임대시세를 조사하여 청구인의 신고내용이 합목적성에 비추어 타당한지를 판단하여야 함에도 조사자의 주관적인 판단만으로 결정한 처분은 국세기본법에서 규정하고 있는 국세부과의 원칙과 세법적용의 원칙을 위반한 처분이다. 처분청이 청구인의 부동산임대 공급가액 명세서상 윤○○○에 대한 쟁점부동산의 임대보증금이 3,000천원으로 신고 되어 있고 다른 임차인의 임대보증금이 3,000천원 내지 6,000천원으로 되어 있으므로 청구주장은 신빙성이 없다고 하나, 처분청이 사실관계를 밝혀 과세하여야 함에도 이를 소홀한 잘못이 있다. 쟁점부동산의 분석자료에 나타난 바와 같이 윤○○○에 대한 임대규모는 다른 임차인과 다르고 임대자산의 평가액과 보증금환산액(임대보증금+월세×100)의 비율이 30.2%로 다른 임차인에 비해 오히려 현저히 낮은 것을 알 수 있다. 쟁점부동산의 임대보증금은 주변 임대시세에 비해 과다한 것이 아닌 바, 이 건 처분은 임대자산의 위치·매매시세·임대시세가격 등을 고려하지 않은 채 임대자산의 규모를 무시하고 다른 임차인과 단순 비교하여 임대보증금이 과다하다고 판단한 것이므로 처분청의 잘못임이 명백하다.
• 나. 처분청 의견 피상속인이 쟁점부동산의 임차인 윤○○○에 대한 임대보증금을 2003년 이후 3,000천원으로 계속하여 신고해 왔음이 국세통합전산망에 의해 확인되는 점, 피상속인의 입금 거래내역과 임차인 윤○○○의 출금내역이 일치하지 아니하며 입출금내역으로도 임차보증금이 2억원으로 확인되지 아니하는 점, 임차인 윤○○○이 작성한 사실확인서, 김○○○, 조○○○이 작성한 부동산시세의견서, 윤○○○의 인근지역에서 ○○○을 영위하는 김○○○의 임대차계약서 등은 모두 특수한 이해관계가 있는 개인간에 임의작성이 가능한 서류로 객관성과 신빙성이 부족한 점 등을 종합하여 고려하건대, 피상속인의 임차인 윤○○○에 대한 임대보증금 채무가 확실하게 입증되지 아니하므로 처분청이 쟁점보증금 197,000천원을 과다신고된 것으로 보아 이를 채무공제에서 부인하고 111,195천원을 고지한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 임대보증금을 2억원으로 보아 채무로 공제할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 상속세 및 증여세법 (2010. 1. 1, 법률 제9916호로 개정되기 전의 것)제3조 【상속세 납부의무】

① 상속인(민법 제1000조ㆍ제1001조ㆍ제1003조 및 제1004조의 규정에 의한 상속인을 말하며, 동법 제1019조 제1항의 규정에 의하여 상속을 포기한 자 및 동법 제1057조의 2의 규정에 의한 특별연고자를 포함한다. 이하 같다) 또는 유증을 받는 자(사망으로 인하여 효력이 발생하는 증여에 의하여 재산을 취득하는 자를 포함하며, 이하 “수유자”라 한다)는 이 법에 의하여 부과된 상속세에 대하여 상속재산 중 각자가 받았거나 받을 재산을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 비율에 따라 상속세를 납부할 의무가 있다. 다만, 특별연고자 및 수유자가 영리법인인 경우에는 당해 영리법인이 납부할 상속세를 면제한다.

○ 상속세 및 증여세법 제14조 【상속재산의 가액에서 차감하는 공과금 등】

① 거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 상속개시일 현재 피상속인이나 상속재산에 관련된 다음 각 호의 가액 또는 비용은 상속재산의 가액에서 차감한다.

3. 채무(상속개시일전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무와 상속개시일전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 진 증여채무를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)

④ 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 상속재산의 가액에서 차감하는 채무의 금액은 대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것이어야 한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령(2010. 2. 18, 대통령령 제22042호로 개정되기 전의 것) 제10조 【채무의 입증방법등】

① 법 제14조 제4항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것”이라 함은 상속개시당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각 호의 1에 의하여 입증되는 것을 말한다.

1. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

2. 제1호 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류

• 라. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 이 건 상속세 과세경위를 보면, 2008.3.11. 청구인의 아버지 조○○○의 사망으로 상속이 개시됨에 따라 청구인은 쟁점부동산을 포함하여 총 상속재산가액을 1,888,001천원, 채무를 317,000천원으로 산정하여 2008.9.9. 상속세를 신고하였고, 처분청은 2009.9.7. ~ 2009.10.19. 청구인에 대한 상속세 조사를 실시한 결과 쟁점부동산의 임대보증금 197,000천원이 채무로 과다공제된 것을 확인하여 2010.1.8. 청구인에게 2008.3.11. 상속분 상속세 111,195,600원을 경정·고지하였다.

(2) 청구인의 아버지 조○○○에 대한 처분청의 상속세 조사결과는 다음과 같다. (가) 청구인의 상속세 신고내용 및 처분청의 결정은 아래 <표1>과 같다. <표1> 상속세 신고 및 결정내용 (단위: 백만원) 상 속 재 산 제 공 제 세 액 계 산 구 분 금 액 구 분 금 액 구 분 금 액 신 고 조 사 신 고 조 사 신 고 조 사 계 1,888 1,887 계 847 650 과세표준 1,041 1,237 부동산 1,845 1,845 공과금 산출세액 256 335 금융재산 43 42 장례비용 10 10 세액공제 25 25 상속개시전처분재산 채무 317 120 총결정세액 231 341 증여재산가산액 인적공제 500 500 현금납부 39 39 유가증권 금융재산 20 20 연부연납 192 192 비과세 차감고지 110 (나) 처분청은 청구인이 금융재산은 560천원 과다신고하였고, 채무는 197백만원 과다신고한 것으로 조사·확인하였다.

(3) 청구인은 처분청이 채무 197백만원을 과다신고한 것으로 결정한데 대하여 이를 부당하다고 주장하면서 다음과 같은 증빙을 제시하고 있다. (가) 청구인이 제시한 임대차계약서에 의하면 임대인은 청구인의 아버지 조○○○, 임차인은 윤○○○(520104-2), 임대물건은 ○○○ 대지 약 300평, 건물 약 40평”으로 기재되어 있고 단서로 “내부시설 및 외부시설은 임대인의 동의하에 개조하되 임대종료후 원상복귀한다”라고 기재되어 있으며, 임대보증금 200,000,000원으로 하여 2005.4.30. 체결된 것으로 나타난다. (나) 청구인의 아버지 조○○○과 임차인 손○○○(650624-1)이 2005.1.18. 체결한 임대차계약서에 의하면 임대물건은 ○○○이고 면적은 기재되어 있지 아니하며, 임대보증금 500만원, 월세 18만원으로 기재되어 있음이 나타난다. (다) 청구인의 아버지 조○○○과 임차인 신○○○(620205-1)이 2003.3.25. 체결한 임대차계약서에 의하면 임대물건은 쟁점부동산 중 10평이며, 임대보증금 500만원, 월세 18만원으로 기재되어 있음이 나타난다. (라) 청구인의 아버지 조○○○과 임차인 배○○○(640201-1)가 2006.1.15. 체결한 임대차계약서에 의하면 임대물건은 쟁점부동산 중 10평이며, 월세없이 임대보증금 2,500만원으로 기재되어 있음이 나타난다. (마) 청구인의 아버지 조○○○과 임차인 권○○○(610413-1)이 2007.6.12. 체결한 임대차계약서에 의하면 임대물건은 쟁점부동산 중 33㎡이며, 임대보증금 500만원, 월세 22만원으로 기재되어 있음이 나타난다. (바) 청구인의 아버지 조○○○과 임차인 이○○○(720218-1)가 2006.1.2. 체결한 임대차계약서에 의하면 임대물건은 쟁점부동산 중 10평이며, 임대보증금 500만원, 월세 22만원으로 기재되어 있음이 나타난다. (사) 청구인의 아버지 조○○○과 임차인 박○○○(561215-2)가 2006.1.2. 체결한 임대차계약서에 의하면 임대물건은 쟁점부동산 중 10평이며, 임대보증금 500만원, 월세 22만원으로 기재되어 있음이 나타난다. (아) 청구인의 아버지 조○○○과 임차인 이○○○(550106-2)가 2006.3.20. 체결한 임대차계약서에 의하면 임대물건은 ○○○ 5층 약 30평 주택이며, 월세없이 임대보증금 2,500만원으로 기재되어 있음이 나타난다. (자) 청구인의 아버지 조○○○과 임차인 송○○○(550106-2)이 2000.11.1. 체결한 임대차계약서에 의하면 임대물건은 ○○○ 지하1층, 2층, 3층의 563㎡이며 임대보증금 3,500만원, 월세 200만원으로 기재되어 있음이 나타난다. (차) 청구인의 아버지 조○○○과 임차인 ○○○간에 2006.3.1. 체결한 임대차계약서에 의하면 임대물건은 ○○○ 12평으로 기재되어 있으며, 임대보증금 200만원, 월세 100,000원으로 기재되어 있음이 나타난다. (타) 청구인의 아버지 조○○○과 임차인 권○○○(640115-1)가 2001.11.29. 체결한 임대차계약서에 의하면 임대물건은 ○○○ 4층 약 27평으로 기재되어 있으며, 임대보증금 500만원, 20만원으로 기재되어 있음이 나타난다. (파) 청구인은 피상속인이 임차인 윤○○○과 체결한 임대차계약서상 임대보증금 200,000,000원은 다른 임대차계약에 비해 과다하지 않다고 주장하면서 다음 <표2>와 같은 분석표를 제시하고 있다. <표2> 부동산임대내역 분석표 (하) 쟁점부동산 일부의 임차인 윤○○○의 사실확인서에 의하면 윤○○○은 ○○○를 1987년부터 보증금 3천만원으로 시작하여 2년 뒤 1989년부터 보증금 인상을 요구하여 매년 형편에 맞추어 올려줬으며, 통장의 여유자금 및 남편의 도움으로 현금과 수표로 지급하였고 2005.4.30. 마지막 계약후 보증금 2억원에 월세 20만원에 임대하여 사용중이라고 기재되어 있음이 나타난다. (거) 청구인이 인근 부동산의 시세가 얼마인지를 주장하기 위하여 제시한 부동산매매계약서에 의하면 ○○○ 대지 392.4㎡와 그 지상 1층 주택 172.655㎡, 2층 주택 40.1㎡, 지하실 2.7㎡가 2008.6.30. 200,000,000원에 거래된 것으로 나타난다. (너) 청구인이 제시한 쟁점부동산 인근인 ○○○사무소 중개인 조○○○이 확인한 바에 의하면 ○○○ 주변시세로 300만원에서 350만원 정도에서 이루어지고 있다고 판단되며 ○○○ 시세는 320만원 정도에서 형성될 것임을 확인하는 것으로 나타난다. (더) 청구인이 제시한 쟁점부동산 인근인 ○○○ ○○○사무소 중개인 김○○○가 확인한 바에 의하면 ○○○ 15m 도로에 접하면서 약 1,500제곱미터의 가격은 대략 제곱미터 당 약 100만원이 약간 밑도는 가격일 것이며, 나대지의 임대가격은 대략 제곱미터당 약 1,500원에서 약 2,000원 정도쯤 될 것으로 보인다는 내용으로 기재되어 있음이 나타난다. (러) 청구인이 제시한 ○○○, 21 약 350평의 임대차계약서에 의하면 임차인 김○○○가 임대인 염○○○과 임대보증금 20,000,000원, 월세 700,000원으로 2010.1월에 임대차계약을 체결한 것으로 나타나며, 임차인 김○○○의 사업자등록증 사본에 의하면 업태는 도소매·서비스업이며, 종목은 고물상, 폐기물 수집·운반으로 나타난다. (머) 청구인은 아버지 조○○○의 ○○○ 계좌(312538-02-)와 임차인 윤○○○의 ○○○계좌(456-02-) 입출금 명세를 제시하면서 입출금내역 중 아래 <표3>과 같이 임차인이 출금하여 조○○○에게 입금한 금액이라고 주장하고 있다. <표3> 조○○○의 입금 및 윤○○○의 출금 명세

(4) 쟁점부동산 등기부등본에 의하면 토지면적은 1,541.6㎡이며, 건물은 지하층 대피소 34㎡, 1층 점포 204㎡, 1층 사무실 120㎡, 부속건물 단층화장실 2.88㎡로 나타나며, 국세통합전산망에 의하면 쟁점부동산 토지의 개별공시지가는 ㎡당 2005년 587천원, 2006년 727천원, 2007년 727천원, 2008년 752천원으로 나타난다.

(5) 국세통합전산망에 의하면 임차인 윤○○○은 ○○○라는 상호로 ○○○에서 업태는 소매업, 종목은 물물교환으로 1989.7.1. 개업하여 현재까지 사업을 영위하고 있으며, 피상속인의 임차인 윤○○○에 대한 임대보증금 신고내역은 2003년 제2기 부가가치세 과세기간부터 확인되는 바, 2008.6.30. 피상속인 사망으로 임대사업 폐업시까지 윤○○○에 대한 임대보증금은 3,000천원, 월세는 200천원으로 기재하여 부가가치세를 신고한 사실이 확인된다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산 중 피상속인이 윤○○○에게 임차한 보증금이 2억원으로서 이는 상속개시일 현재까지 청구인이 부담하여야 할 채무임에도 처분청은 주변시세 등을 전혀 고려하지 아니하고 근거없이 채무로 인정하지 아니함은 부당하다고 주장하나, 피상속인이 쟁점부동산에 대하여 임대수입에 대한 부가가치세를 신고하면서 윤○○○의 임대보증금을 3,000천원, 월세는 200천원으로 계속하여 신고하여 왔음이 국세통합전산망에 의하여 나타나는 점, 청구인이 제시한 계좌입출금 내역을 보더라도 임차인 윤○○○ 계좌의 출금액이 피상속인에게 입금된 것인지 여부가 명확하게 나타나지 아니할 뿐 아니라 임대보증금이 2억원이라는 청구주장과도 일치하지 아니하는 점, 임의작성이 가능한 것으로 보이는 확인서 외에 청구주장을 입증할 만한 객관적이고 구체적인 증빙을 제시하지 못하는 점 등에 비추어 볼 때, 상속개시 당시 피상속인이 임차인 윤○○○에게 임차한 임대보증금이 2억원이므로 이를 상속재산가액에서 채무로 공제하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.