형질 및 용도의 변경으로 인하여 개별공시지가가 없는 토지에 해당하는 것으로 보아 2개 감정기관이 평가한 감정가액을 기준으로 기준시가를 산정하고, 토지와 건물의 가액을 안분계산하여 양도차익을 산정한 처분은 정당함
형질 및 용도의 변경으로 인하여 개별공시지가가 없는 토지에 해당하는 것으로 보아 2개 감정기관이 평가한 감정가액을 기준으로 기준시가를 산정하고, 토지와 건물의 가액을 안분계산하여 양도차익을 산정한 처분은 정당함
심판청구를 기각합니다.
(1) 청구인은 양도소득과세표준예정신고를 하면서 쟁점토지는 실지거래가액에, 쟁점건물은 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 양도가액을 77,589,050원으로 신고하며 매매대금이 44,000,000원으로 기재되어 있는 검인계약서용 매매계약서를 첨부하여 신고를 이행하였는바, 양도소득세를 포탈하려는 의도가 없이 단순히 양도소득세 신고시에 첨부하는 서류의 하나로 알고 위 매매계약서를 제출한 것일 뿐임에도, 5년의 부과제척기간을 적용하지 아니하고, 이중매매계약서를 작성하여 사기 기타 부정한 행위를 한 것으로 보아 10년의 부과제척기간을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 위법·부당하다.
(2) 처분청은 쟁점토지가 모지번으로부터 분할되고 지목이 변경되어 개별공시지가가 없는 토지로 보아 감정기관이 양도일인 2003. 3. 28.을 기준으로 평가한 가액에 의하여 기준시가를 산정하였으나, 쟁점토지 중 365-1과 모지번인 365는 2003. 1. 28. 지목이 전에서 대지로 똑같이 변경되어 양도당시에 쟁점토지와 모지번 토지는 형질 및 용도가 동일하므로 그 때 공시되어 있는 2002. 1. 1. 기준 개별공시지가를 적용하는 것이 조세평등주의에 부합될 뿐만 아니라, 토지 및 건물 가액 구분이 불분명하여 기준시가로 안분계산하는 경우 소득세법 시행령제166조 제4항 및 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항의 단서에 의하도록 규정하고 있어 공급계약일에 해당하는 쟁점부동산 매매계약일인 2003. 3. 3.을 기준으로 쟁점토지 기준시가를 산정하여 안분계산하여야 한다.
(1) 청구인은 2003.3.31. 양도소득과세표준예정신고 시 쟁점부동산의 양도가액이 44,000,000원으로 기재된 매매계약서를 제출하면서 기준시가로 신고하였다가, 2009. 6. 30. 양도가액을 310,000,000원으로 하여 수정신고를 하였는바, 이는 허위로 작성된 이중계약서를 제출한 경우이므로 사기 기타 부정한 행위에 해당되기 때문에 10년의 부과제척기간을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 적법·타당하다. (2)지적법에 의하여 분할된 토지나 형질 또는 용도의 변경으로 인하여 지목이 변경되어 개별공시지가가 없는 쟁점토지에 대하여 납세지 관할세무서장이 2이상의 감정기관에 의뢰하여 평가한 가액을 참작하여 기준시가를 산정한 것은 적법하고, 2003. 3. 3.은 검인계약서상 계약일이며 쟁점부동산의 실제 매매계약서상 계약일은 2003. 3. 17.인바, 양도일인 2003. 3. 28.을 기준으로 하여 평가한 금액으로 산정한 쟁점토지의 기준시가에 의하여 안분계산하고 과세한 처분은 정당하다.
① 이중계약서를 작성한 것으로 보아 10년의 부과제척기간을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
② 지목과 형질이 변경된 쟁점토지를 개별공시지가가 없는 것으로 보아 양도일 을 기준으로 하여 평가한 감정가액으로 기준시가를 산정하고 동 가액에 의하여 안분계산하여 과세한 처분의 당부
① 국세는 다음 각호에 규정하는 기간이 만료된 날 후에는 부과할 수 없다. 다만, 조세의 이중과세방지를 위하여 체결한 조약(이하 "조세조약"이라 한다)의 규정에 의하여 상호합의절차가 진행 중인 경우에는 국제조세조정에 관한 법률 제25조 에서 정하는 바에 따른다.
1. 납세자가 사기 기타 부정한 행위로써 국세를 포탈하거나 환급ㆍ공제받는 경우에는 당해 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년간
2. 납세자가 법정신고기한내에 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우에는 당해 국세를 부과할 수 있는 날부터 7년간
3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 경우에는 당해 국세를 부과할 수 있는 날부터 5년간 (2) 소득세법 제99조【기준시가의 산정】
① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.
1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (3) 소득세법 시행령 제164조【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】
① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. 1.지적법에 의한 신규등록토지 2.지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지
3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여지적법상의 지목이 변경된 토지
4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다) 제166조【양도차익의 산정 등】
④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (4) 부가가치세법 시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등" 이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.
소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.
2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.
3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.
(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 처분청이 제출한 자료에 의하면, 청구인은 쟁점토지의 매매대금이 12,500,000원인 취득당시의 매매계약서(2003. 2. 3.)와 매매대금이 44,000,000원으로 기재된 양도당시의 매매계약서(2003. 3. 3.)를 첨부하여 2003. 3. 31. 양도소득과세표준예정신고를 하였다가 2009. 6. 30. 수정신고를 하면서 쟁점부동산의 양도당시 매매대금이 310,000,000원으로 표시된 매매계약서(2003. 3. 17.)를 첨부한 사실이 확인된다. (나) ○○세무서장이 처분청에게 보낸 과세자료통보공문(재산세과-3563, 2008. 8. 29.)에 의하면, 청구인으로부터 쟁점부동산을 취득한 박○○이 2007년 귀속 양도소득세를 신고한 내용을 검토한 결과, 청구인이 2003년 귀속 양도소득세를 과소신고한 혐의(청구인은 양도가액을 77,589,050원으로 하였고, 양수자인 박○○은 취득가액을 310,000,000원으로 하였음)가 있어 과세자료를 통보한 것으로 확인된다. (다) 청구인은 2003. 3. 31. 양도소득과세표준예정신고할 당시 양도대금이 44,000,000원으로 기재된 검인계약서를 첨부하여 쟁점부동산의 양도가액을 77,589,050원으로 신고하였는바, 실지거래가액으로 신고하여야 하는 것을 모르고 쟁점건물을 기준시가로 계산하여 잘못 신고한 것일 뿐이며 양도소득세를 탈루할 의도가 있었던 것은 아니므로 5년의 부과제척기간을 적용하여야 한다고 주장하고 있다. (라) 살피건대국세기본법제26조의2 제1항 제1호는 납세자가 사기 기타 부정한 행위로써 국세를 포탈하거나 환급ㆍ공제받는 경우에는 10년의 국세부과제척기간을 적용한다고 규정하고 있고, 사기 기타 부정한 행위는 납세자가 조세의 부과징수를 불가능하게 하거나 또는 현저히 곤란하게 하는 위계 기타 부정한 적극적 행위를 하여 국세를 포탈하거나 환급ㆍ공제받는 것이며, 특별한 사정이 없는 한 양도소득세 신고 시 허위로 작성된 이중계약서를 제출한 행위도 그에 해당한다 할 것이다(조심 2009중3495, 2009.12.14. 외 다수 같은 뜻임). 청구인은 양도소득과세표준예정신고 시 쟁점부동산 양도가액이 44,000,000원으로 기재된 매매계약서를 제출하였다가, 쟁점부동산의 실지양도가액이 310,000,000원으로 확인되자, 동 금액이 표시된 매매계약서를 첨부하여 양도소득세를 수정신고한 사실이 확인되는 만큼, 청구인 주장은 인정하기 어려우므로 처분청이 10년의 부과제척기간을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다 하겠다.
(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 쟁점토지의 토지(임야)대장 및 쟁점건물의 일반건축물대장 등의 증빙에 의하면, 쟁점토지는 2003. 1. 8. ○○도 ○○시 ○○동 365 전 1,041㎡에서 ① 365-1 전 209㎡로 분할되고, ② 2003. 1. 28. 대지로 지목이 변경되며, ③ 366-1과 합병되어 365-1 대지 330㎡가 되고, ④ 같은 날 366-1에서 366-5 임야 17㎡로 분할되고, ⑤ 지목이 임야에서 도로로 변경된 사실이 확인되고, 쟁점건물은 건축주 및 공사시공자가 청구인이고 허가일자는 2002. 7. 25.이고 착공일자는 2002. 8. 27.이며 사용승인일자는 2003. 1. 23.이고 같은 날 청구인이 소유자로 등록한 것으로 나타나며, 2003. 3. 12. 1층의 주택 197.55㎡을 근린생활시설(수리점)로 용도를 변경하여 2003. 3. 15. 사용승인을 받은 것으로 확인된다. (나) 쟁점토지의 개별공시지가 변동내역은 다음 표와 같다. (㎡/원) 구 분 2002.1.1. 기준 2003.1.1. 기준 2003.7.1. 기준
○○동 365, 366-1 34,900 212,000 213,000
○○동 365-1,366-5
• - 213,000 (다) 처분청은 쟁점토지가 모지번으로부터 분할되고 지목이 변경되어 개별공시지가가 없는 토지로 보아 감정기관에 감정평가를 의뢰하였는바, 한국감정원 ○○지점장이 2009. 8. 26. 처분청에 보낸 개별토지단가 산정결과통보 및 보수청구 문서와 감정평가법인 ○○감정원 2009. 8. 4. 통보한 문서 및 ‘토지명세표 및 산정단가서’에 의하면 쟁점토지의 평가내역은 다음 표와 같으며, 처분청은 양도일인 2003. 3. 28.을 기준으로 하는 평가액에 의하여 쟁점토지의 기준시가를 60,312,700원〔(330㎡×179,000원)+(17㎡×73,100원)〕으로 산정하였다. <감정평가법인의 평가내역> (㎡/원) 구분 지목현황(공부/실제) 산정단가 2003.1.28. 2003.3.28. 2003.1.28. 2003.3.28.
○○동 365-1 전/전 대/공업용 100,000 179,000
○○동 366-5 임야/전 도로/도로 100,000 73,100 (라) 처분청은 쟁점부동산의 건물가액과 토지가액의 구분이 실제 불분명함에 따라 실지양도가액으로 확인된 310,000,000원을 쟁점토지의 감정가액 60,312,700원과 쟁점건물의 기준시가 62,425,800원(316,000원 ×197.55㎡)로 안분계산하여 쟁점건물의 양도가액을 157,668,520원으로, 쟁점토지의 양도가액을 나머지 금액인 152,331,480원으로 산정하였고, 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액인 12,500,000원을 실지거래가액으로 인정하면서, 쟁점건물의 취득가액은 양도가액인 157,668,520원을 그대로 적용하여 쟁점부동산의 양도차익을 산정하였다. (마) 청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 365(모지번)와 365-1은 2003. 1.28. 지목이 전에서 대지로 변경되었고, 양도당시 쟁점토지와 모지번 토지는 형질 및 용도가 동일하므로 당시 공시되어 있는 2002. 1. 1. 기준 개별공시지가를 적용하는 것이 타당하다고 주장하고 있다. (바) 살피건대,소득세법제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은 법 시행령 제164조 제1항에서지적법에 의하여 분할되거나 지목이 변경되는 경우로서 개별공시지가가 없는 토지의 경우에는 납세지 관할세무서장이 2 이상의 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가하도록 하고 있는바, 쟁점토지의 양도일 은 2003. 3. 28.로 2003. 1. 8. 토지가 분할되고 2003. 1. 28. 지목이 전과 임야에서 대지 및 도로로 변경되어 분할하기 전과 후에 토지의 특성이 달라져 분할전토지의 개별공시지가를 분할한 토지의 그것으로 보는 것이 불합리함에도 양도일 현재 수정된 개별공시지가가 없으므로 쟁점토지는 감정기관 감정가액으로 평가할 대상이라 하겠다(조심 2009중2425, 2010.3.12. 외 다수 같은 뜻임). (사) 한편, 청구인은 토지 및 건물 가액의 구분이 불분명하여 기준시가로 안분계산하는 경우 소득세법 시행령제166조 제4항 및 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항의 단서규정에 의하도록 규정하고 있으므로 양도당시 쟁점토지의 가액을 쟁점부동산 매매계약일인 2003. 3.3.을 기준으로 평가한 기준시가에 의하여 안분계산하여야 한다라고 주장하고 있으나, 앞서 쟁점①에서 본 바와 같이 청구인이 주장하는 매매계약일(2003. 3. 3.)은 검인계약서상 그것으로 수정신고하며 첨부한 실제 매매계약서상 계약일인 2003. 3. 17.과 상이하여 받아들이기 어려울 뿐만 아니라, 쟁점②에서 감정평가기관이 쟁점토지를 감정한 내역을 보면 쟁점토지 지목이 변경되기 전과 후의 현황을 기준으로 토지의 단가를 산정한 것으로 나타나며, 위의 매매계약일과 쟁점토지의 양도일 모두 지목이 변경된 이후라 쟁점토지의 단가 산정에 특별한 영향을 미치지 아니한다 할 것이므로 청구인 주장을 인정하기는 어렵다 하겠다.
(3) 따라서, 처분청이 쟁점토지는 형질 및 용도의 변경으로 인하여 개별공시지가가 없는 토지에 해당하는 것으로 보아 2개 감정기관이 평가한 감정가액을 기준으로 기준시가를 산정하고, 쟁점토지와 쟁점건물의 가액을 안분계산하여 양도차익을 산정한 뒤에, 이중계약서를 작성하였다 하여 10년 부과제척기간을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.