토지를 미등기 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. ○○○세무서장은 ○○○이 양도한 ○○○ 공장용지 1,310㎡, 동 소 608-2 공장용지 1,238㎡, 동 소 608-3 공장용지 1,270㎡, 동 소 608-4 공장용지 1,162㎡, 동소 608-5 공장용지 1,536㎡, 동소 608-6 도로 707㎡, 동 소 608-7 임야 524㎡(이상 7필지를 합하여 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 양도소득세 실지조사를 실시한 결과 청구인이 2005년 7월 ○○○로부터 쟁점토지를 17억원에 미등기양수한 후 2008년 7월 ○○○ 외 4인(이하 “양수인들”이라 한다)에게 18억 800만원에 이를 미등기양도한 것으로 확인하여 미등기 전매차익 1억 800만원에 대한 과세자료를 처분청에 통보하였다.
• 나. 처분청은 이에 따라 2010.3.11. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 99,899,600원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.5.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 변호사인 청구인은 ○○○의 법률대리인으로 ○○○는 쟁점토지를 ○○○으로부터 취득계약한 상태에서 금융권으로부터 대출을 받았으나 대출금의 연체로 인해 쟁점토지의 소유권이 공매로 양수인들에게 이전되었고, 청구인은 당시 ○○○구치소에 수감중인 ○○○를 대리하여 쟁점토지의 매수절차를 진행하였을 뿐이고, 청구인이 ○○○로부터 쟁점토지를 취득한 사실이 나타나는 부동산매매계약서의 존재를 근거로 청구인이 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보았으나, 이는 소송편의를 위해 형식적인 계약서를 작성한 것에 불과하고 실제 쟁점토지를 양수한 사실도 없는데도 청구인이 쟁점토지를 미등기양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 2005.7.1. ○○○로부터 쟁점토지를 17억원에 취득하기로 매매계약을 체결하였고 2005.7.20. 위 매도인 표기를 정정하는 수정 매매계약서를 체결하였으며, 같은 시기에 수원지방법원 성남지원에 부동산처분금지가처분을 신청하여 가처분 결정을 받았는 바, 동 결정서에 청구인과 ○○○는 2005.7.1. 상기와 같은 매매계약을 체결하여 계약금 5,000만원을 그날 지급하고 중도금은 채무에서 상계한다는 내용이 기재되어 있으며, 청구인과 ○○○이 2007년 2월 작성한 약정서에 ○○○이 2006.3.8. 잔금을 수령한 것으로 확인되고 매수자인 청구인이 양수인들에게 양도함에 있어 당시 명의자인 ○○○이 협조하도록 한다는 내용이 기재된 점 등으로 보아 청구인이 쟁점토지를 미등기양도한 것으로 보는 것이 타당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점토지를 미등기양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법(2008.12.26. 법률 제9270호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 제104조【양도소득세의 세율】① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

양도소득과세표준의 100분의 70

③ 제1항 제3호에서 "미등기양도자산" 이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 경정결의서 등을 보면, 처분청은 청구인이 등기부상 ○○○ 소유의 쟁점토지를 2005.7.1. ○○○로부터 17억원에 미등기 양수한 후 2008년 7월 양수인들에게 18억 800만원에 미등기양도하였다 하여 청구인의 미등기 전매차익 1억 800만원에 대하여 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 나타난다.

(2) ○○○세무서장은 ○○○이 쟁점토지를 양도한데 대하여 양도소득세를 실지조사하였는 바, 그 조사종결보고서를 보면, 아래와 같다. (가) 취득가액은 경락가액인 4억 4,700만원이고, 양도가액은 부동산처분금지가처분 재판기록에 근거하여 13억 3,000만원으로 하여 양도소득세를 신고한 사실이 나타난다. (나) ○○○에 대하여 보면, ○○○ 2005.3.23. ○○○으로부터 쟁점토지를 매매대금 13억 3,000만원에 취득하는 부동산매매계약서를 작성한 후 2005.7.1. 청구인에게 17억원에 양도하는 매매계약서를 작성(매도인: ○○○로 기재되어 있음)하였고, ○○○구치소에 수감중인 2005.7.1. 청구인에게 계약금조로 5,000만원을 영수하였다는 영수증을 발행하였다. 또한, 2005.7.20. 매도자 표시를 ○○○에서 법인인 ○○○ 변경하는 내용의 수정매매계약서를 작성하였으나, 쟁점토지의 매매를 중개한 ○○○의 확인서(2005.10.17.)를 보면, ○○○ 법인등기가 2004.12.2. 말소되어 토지거래허가를 받을 수 없었다는 내용이 기재되어 있다. (다) 청구인에 대하여 보면, 청구인은 쟁점토지를 ○○○로부터 17억원에 취득한 후 미등기 상태로 양수인들에게 18억 800만원에 양도하였고 ○○○ 2004.12.2. 해산등기된 후 2007.12.2. 청산된 법인이고, ○○○을 상대로 부동산처분금지가처분 신청을 수원지방법원 성남지원에 제기하였고, 법원은 2005.7.27. 쟁점토지에 대해 ‘매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정 기타 일체의 처분행위를 하여서는 아니된다’고 결정하였다. 위 가처분신청 상세내용을 살펴보면, 쟁점토지는 등기부등본상 ○○○의 소유이고 ○○○는 쟁점토지를 ○○○으로부터 13억 3,000만원에 매수하기로 하였으며(계약금 1억원 지급), 청구인은 ○○○로부터 이를 재매수하였고, 청구인은 2005.7.1. 쟁점토지를 매매대금 17억원에 취득하기로 하고 계약금 5,000만원을 지급하였으며, 중도금 4억 5,000만원은 ○○○가 청구인에게 변제할 채무에서 상계처리하며 잔금은 2005.10.30.까지 투자자를 모집하거나 대출을 발생시켜 잔금을 정산하기로 하였다. 또한, ○○○에게 잔금을 지급기일인 2005.6.15.까지 지급하려고 하였으나 ○○○이 소유권이전 관련서류를 제출하지 아니하는 등 약정을 이행하지 아니하였고, ○○○ 채무불이행에 대해 최고 및 가처분 등 소유권이전청구에 필요한 조치를 취하지 아니하고 있으며, ○○○이 쟁점토지를 타인에게 매도하려고 하여 부득이 청구인이 채권자대위권을 행사한 것이고, 청구인과 ○○○은 화해를 원인으로 가처분신청을 2006.3.8. 취하하였다.

(3) 처분청은 ○○○세무서장으로부터 청구인에 대한 미등기전매 혐의자료를 통보받고 현지확인을 실시하였는 바, 그 조사종결보고서를 보면, 청구인은 ○○○로부터 쟁점토지를 미등기상태로 취득하였음에도 ○○○간에 잔금청산이 이루어지지 아니하자 재산상 불이익을 방지할 목적으로 쟁점토지의 등기부상 소유자인 ○○○을 상대로 부동산처분금지가처분을 신청하였고, 동 가처분 신청서상에도 청구인이 ○○○로부터 17억원에 쟁점토지를 매수하였다는 내용이 기재되어 있고, ○○○에게 지급할 잔금을 청구인이 ○○○에게 대지급한 후, 약정을 체결한 점으로 볼 때 청구인이 아래 <표>와 같이 쟁점토지를 미등기취득한 후 부동산신탁을 통해 양수인들에게 양도하였다. (단위: 백만원) 김진석 취득 494 양도 1,330 → 김용화 취득 1,330 양도 1,700 → 미등기 청구인 취득 1,700 양도 1,808 → 미등기 양수인들 취득 1,808

(4) 등기부등본에 의한 쟁점토지의 소유권이전 내역을 보면, 아래 <표>와 같다. 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 소유권이전 2001.9.5. 2001.8.27. (임의경매로 인한 낙찰) 소유자 김진석 가처분 2005.7.27. 2005.7.22. (수원지법 성남지원의 가처분결정) 피보전권리 소유권이전등기청구권 -채권자: 청구인 -금지사항: 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정 기타 일체의 처분행위의 금지 소유권이전 2006.3.8. 2006.3.8.(신탁) 수탁자: (주)다올부동산신탁 가처분등기말소 2006.3.17. 2006.3.8.(해제)

• 소유권이전 2008.7.14. 2008.7.3.(매매) 소유자: 양수인들

(5) 청구인은 ○○○의 법률대리인으로서 구치소에 수감중인 ○○○로부터 위임을 받아 쟁점토지의 매수절차를 대리한 것일 뿐 실지로 ○○○로부터 쟁점토지를 미등기전매로 취득하여 양도한 것이 아니라고 주장하면서 아래와 같이 증빙서류를 제시하고 있으므로 이에 대하여 본다. (가) ○○○은 2005.1.19. ○○○에게 확인서를 작성하여 주었는 바, 확인서에는 ○○○이 쟁점토지를 ○○○)에게 13억 3,000만원에 양도한다는 취지의 내용이 기재되어 있다. (나) 매도인인 ○○○ 2005.3.23. 체결한 쟁점토지 매매약정서를 보면, 매매대금은 13억 3,000만원(약정금 1억원)이고, 대리인 표시는 ○○○의 대리인 ○○○(청구인의 대리인)으로 기재되어 있으며, 중개인은 ○○○으로 기재되어 있다. (다) ○○○ 2005.3.31. 추가약정서를 작성하였는 바, 약정서에는 위 (나) 쟁점토지 매매약정서의 내용대로 모든 것이 이행되지 아니할시 매도자는 약정금의 배액을 매수자에게 배상하고 매수자는 약정금을 포기한다는 내용이 기재되어 있고, 영수증에는 약정금과 관련하여 ○○○ 2003.3.23. ○○○으로부터 약정금 1억원 중 1,000만원을 지급받았다는 내용이 기재되어 있다. (라) ○○○는 인천구치소에 수감 중인 2010.2.11. 진술서를 작성하였는 바, 진술서에는 본인과 청구인이 체결한 부동산매매계약서는 실제의 권리양수도가 아닌 소송서류 작성상의 편의를 위한 형식적인 계약으로서, 청구인은 본인의 대리인으로서 쟁점토지에 관한 처리업무를 위임받아 처리만 하였고 취득 등 아무런 권리행사를 한 사실이 없다는 내용이 기재되어 있다. (마) ○○○는 2005.6.29. ○○○에게 쟁점토지를 10억원(투자이익금 포함 15억원)에 양도하는 매매계약서를 체결하였고, 법무법인 ○○○ 2005.6.30. 위 매매약정에 대하여 공정증서를 작성하였는 바, 공정증서에는 매매약정을 청구인이 ○○○의 대리인으로서 이행보증한다는 내용이 기재되어 있다. (바) 매수인 ○○○ 2005.6.29. ○○○에게 확인서를 작성하여 주었는 바, 확인서에는 매도인(○○○)의 대리인 청구인의 요청이 있으면 토지사용 승락서 및 신축공사 등 일체를 매도인의 대리인 청구인에게 위임한다는 내용이 기재되어 있고, 인천지방검찰청이 2009.11.25. 위 (마)의 부동산매매약정과 관련하여 ○○○으로부터 8억원을 수령한 것과 관련하여 ○○○를 사기죄로 고소한 내용이 기재되어 있다. (사) ○○○ 2005.8.1. 청구인에게 내용증명을 송부하였는 바, 동 내용증명에는 받는 자를 ○○○의 대리인 청구인으로 하고, 쟁점토지 매매대금(13억 3,000만원)의 잔금 지급을 요청하는 내용이 기재되어 있고, ○○○의 대리인인 청구인이2005.8.11. 위 내용증명에 답신으로 ○○○에서 공증한 답변서를 ○○○에게 송부하였는 바, 답변서에는 ○○○이 토지거래허가를 득하거나 소유권이전등기서류를 구비하여 주지 아니하는 등 약속이행을 촉구하는 내용이 기재되어 있다. (아) ○○○이 2005.10.17. ○○○ 해약통지서를 송부하였는 바, 당해 통지서에 수신인은 ○○○의 대리인 청구인으로 되어 있고, 쟁점토지의 잔금지급을 이행하지 아니한다 하여 매매계약을 해약한다는 내용이 기재되어 있다. (자) 기타 증빙서류를 보면, ○○○가 2005.12.24. 주식회사 ○○○와 합의약정서를 체결하였는 바, 동 약정서에 약정인은 ○○○의 법률상대리인 청구인으로 되어 있고, 쟁점토지를 ○○○의 거래처인 유류공급회사에 담보로 제공하고 유류판매이익을 반분하기로 한다는 내용이 기재되어 있고, ○○○가 2006.11.24. 주식회사 ○○○ 9억원을 제공하는 조건으로 쟁점토지를 위 ○○○에게 매도하는 확약서를 작성하여 주었는 바, 확약서에 한 쪽 당사자 날인자는 입회보증인 및 법률상 대리인 청구인으로 되어 있다. 또한 청구인은 ○○○(대리인: 청구인)가 2006.1.17. 주식회사 ○○○에게 쟁점토지를 20억원에 양도하기로 하는 매매약정서 및 ○○○(보증인 및 대리인: 청구인)가 2007년 10월 ○○○에게 쟁점토지를 25억원에 양도하기로 하는 매매약정서를 제시하고 있다.

(6) 위 사실관계 등을 종합하여 보면, 청구인은 ○○○가 구치소에 수감되자 가처분 등의 소송편의를 위해 청구인 명의로 매매계약서를 작성하였다고 주장하나, 쟁점토지의 실소유자를 판단하는 주요한 서류인 매매계약서를 단지 소송편의를 위해 작성하였다는 청구주장은 납득하기 어렵고, 또한 청구인이 ○○○을 상대로 제기한 가처분신청서에 청구인이 ○○○로부터 쟁점토지를 매수하고 이에 따른 계약금 5,000만원을 지급하였다고 명시되어 있고 영수증이 작성되어 있는 점, 청구인이 2007년 2월 ○○○과 작성한 쟁점토지 약정서에 청구인이 ○○○의 대리인 자격이 아닌 청구인 명의로 작성되어 있고 양도소득세의 부담주체 및 청구인이 지정하는 자에게 명의이전서류를 교부한다고 약정되어 있는 점 등을 볼 때 청구인이 ○○○의 대리인으로서 쟁점토지의 매매계약에 관여만 하였다는 청구주장은 인정하기 어렵다고 하겠다. 따라서, 청구인이 쟁점토지를 양수인들에게 미등기양도한 것으로 보아 그 전매차익에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리 결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.