신고한 취득가액을 부인하고 환산가액으로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2004.12.20. 및 2006.2.7. 각각 취득한 ＯＯ도 ＯＯ시 ＯＯ동 ＯＯ번지 대지 679㎡(2006.2.3. 161㎡가 동소 603-13번지로 분할되었고, 이하 󰡒쟁점토지󰡓라 한다) 및 건물 202.90㎡(쟁점토지와 합하여 이하 󰡒쟁점부동산󰡓이라 한다)를 2008.6.27. 주식회사 □□에 양도하고 쟁점부동산의 취득가액을 2,014,533,860원(쟁점토지가액 1,819,696,000원, 건물가액 194,837,863원)으로, 양도가액을 20억원으로 하여 2008년 귀속 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 소득세법시행령제176조의 2 제2항의 규정에 따라 실지양도가액으로 환산한 473,664,934원을 취득가액으로 결정하여 2010.2.10. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 613,013,890원을 경정 ․ 고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2010.4.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 실지취득가액은 18억 1,200만원으로 이 중 양도자 ●●●이 청구인에게 지급하여야 할 채무 6억 1,200만원을 승계한 사실이 ●●●의 개인장부 등에 의하여 확인되고, 나머지 12억원은 ●●●이 ■■■에게 지급할 채무를 청구인이 승계한 사실이 ■■■의 예금통장 등에 의하여 확인됨에도 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점토지의 매매예약시 소유주인 ●●●의 채무액 18억 1,400만원을 승계하면서 당시 기준시가가 8,500만원에 불과한 쟁점토지를 취득하였다는 주장은 신빙성이 없으며, 쟁점토지의 취득당시 매매계약서(1999.7.5.)에 기재된 동소 603-13번지는 2006.2.3. 동소 603-12에서 도로부지로 161㎡가 분할되었음에도 당시 매매계약서에 동소 603-13번지가 기재되어 있어 실지계약서가 아니라고 보이며, 달리 청구인이 ●●●의 채무를 승계하였다고 인정할 만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 소득세법제114조 제7항의 규정에 의거 취득당시 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부, 매매계약서, 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우로 보아 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 신고 취득가액을 부인하고 환산가액으로 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제114조 [양도소득과세표준과 세액의 결정 ․ 경정의 통지] ② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 ․ 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조 의 2 [추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제5항에서 󰡒대통령령이 정하는 사유󰡓라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부 ․ 매매계약서 ․ 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부 ․ 매매계약서 ․ 영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 󰡒감정평가법인󰡓이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 󰡒대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액󰡓이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지 ․ 건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세경위를 보면,청구인은 2004.12.20. 및 2006.2.7. 각각 취득한 쟁점부동산을 2008.6.27. 주식회사 □□에 양도하고 쟁점토지의 취득가액을 18억 1,200만원으로 하여 2008년 귀속 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 소득세법 시행령제176조의 2 제2항의 규정에 따라 환산한 473,664,934원을 취득가액으로 결정하여 2010.2.10. 이 건 양도소득세를 경정 ․ 고지한 사실이 심리자료에 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 실지취득가액이 18억 1,200만원임이 양도자인 청구인의 동생 ●●●의 채무를 청구인인 승계한 사실 등에 의하여 확인됨에도 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 제시한 쟁점토지의 매매계약서(1995.7.5.)에 의하면, 총 매매대금 18억 1,200만원 중 특약사항에 매도인 ●●●의 채무변제금 18억 1,400만원(■■■ 채무 12억원, 청구인에 대한 채무 3억 1,200만원, 기타 3억 200만원)을 청구인이 승계하는 것으로 약정하였는데 매매계약서에 기재된 동소 603-13번지는 매매계약체결일 이후인 2006.2.3. 쟁점토지 중 161㎡가 도로부지로 분할되었음에도 1995.7.5. 작성된 동 매매계약서에 동소 603-13번지가 기재되어 있다. (나) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, ●●●이 1995.7.18. ＯＯ도 ＯＯ군 ＯＯ읍 ＯＯ리 603-12 전 679㎡를 취득한 후 1999.8.4. 청구인 명의로 매매예약을 하였다가 2004.12.20. 소유권이 이전된 것으로 나타나며, 2006.2.3. 분할로 인하여 동소 전 161㎡를 동소 603-12에 이기하였고, 2006.2.6. 동소 603-12 전 518㎡는 대지로, 동소603-13 전 161㎡는 도로로 지목이 변경된 것으로 나타난다. (다) 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 기준시가에 의한 취득가액은 219,996,000원이나, 처분청이 소득세법 시행령제176조의 2 제2항의 규정에 의거 환산한 가액은 473,664,934원이며, 청구인은 쟁점토지를 18억 1,200만원에 취득한 것으로 신고하였다. (라) 청구인은 쟁점토지의 실지 취득가액 18억 1,200만원은 청구인의 동생 ●●●이 ■■■에게 지급하여야 할 채무 12억원 및 청구인이 ●●●에 대여한 채권 등을 승계하였다고 주장하면서 ●●●의 개인장부, ■■■의 예금통장 사본 및 약속어음 등을 제시하고 있으나 ●●●의 채무발생내역 및 청구인의 채무승계내역이 객관적으로 확인되지 않고 있다. (마) 소득세법 시행령제176조의 2 제1항 각 호에 의하면 장부 ․ 매매계약서 ․ 영수증 등 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 취득가액은 소득세법제114조 제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있도록 규정되어 있다. (바) 살피건대, 쟁점토지의 매매계약서(1995.7.5.)에 기재된 ＯＯ도 ＯＯ군 ＯＯ읍 ＯＯ리 603-13번지는 쟁점토지의 매매계약 체결 이후인 2006.2.3. 같은 동 603-12번지에서 161㎡가 도로부지로 분할되었음에도 동 매매계약서에 양도물건으로 기재된 것으로 나타나고 있어 실지계약서라고 인정하기 어려우며, 청구인이 채무승계내역을 확인할 수 있는 명백하고 객관적인 근거자료를 달리 제시하지 못하고 있고, 쟁점토지의 취득당시 기준시가와 청구인이 신고한 취득가액과 현저한 차이가 있는 점 등에 비추어 보아 처분청이 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산한 가액으로 결정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.