쟁점토지는 진입조건, 계통 및 연속성, 시인성 등에서 열세한 것으로 판단하는 등 특수한 사정 등을 감안하여 평가한 결과 감정평가금액이 개별공시지가 이하로 산정된 이유라고 밝히는 점 등으로 볼 때, 감정가액을 부인하고 공시지가를 적용하여 법인세를 과세한 이 건 처분은 잘못된 것임
쟁점토지는 진입조건, 계통 및 연속성, 시인성 등에서 열세한 것으로 판단하는 등 특수한 사정 등을 감안하여 평가한 결과 감정평가금액이 개별공시지가 이하로 산정된 이유라고 밝히는 점 등으로 볼 때, 감정가액을 부인하고 공시지가를 적용하여 법인세를 과세한 이 건 처분은 잘못된 것임
OOO세무서장이 2010.1.18. 청구법인에게 한 2005.5.20.～2006.3.31. 사업연도 법인세 OOO원의 부과처분은 자산수증이익 OOO원을 과세표준에서 제외하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청은 감정평가기관이 쟁점토지에 가장 근접한 OOO동 8-3 및 평가선례지 같은 동 7-3을 배제하고 부당한 목적으로 같은 동 93-1을 비교표준지로 선정하였다고 주장하나, 비교표준지는감정평가에 관한 규칙제17조 제1항에 따라 평가대상토지와 용도․이용상황․지목․주변환경 등의 가격형성요인 즉, 도로접근성, 고객유동성, 상권의 형성여부, 접면도로의 성격 등을 종합적으로 고려하여 선정하는 것이지 단순히 평가대상토지와 가장 근접한 토지를 비교표준지로 선정하는 것이 아니라는 것을 분명하게 알 수 있으며, OOO감정평가법인이 제출한 추가의견서상 비교표준지를 OOO동 93-1로 채택한 사유는 아래와 같다. 첫째, OOO동 8-3 표준지가 지리적으로는 가장 근접하였으나 광대로 변 토지의 경우 접면도로의 성격, 차량통행흐름 등에 따라 상권의 형성, 고객유동성, 접근성 등 가격형성에 미치는 요인이 크게 달라지기 때문에 가격형성요인이 가장 유사한 동일로 변의 OOO동 93-1 표준지를 채택한 것이다. 둘째, 처분청은 쟁점토지의 감정시 2개의 감정평가법인이 모두 비교표준지로 채택한 OOO동 93-1 토지가 쟁점토지와 500미터 이상 멀리 떨어진 매우 후미진 곳에 있는 것으로 묘사하고 있으나 비교표준지로 채택한 OOO동 93-1 토지는 매우 뛰어난 입지조건을 갖춘 곳으로서 현재 OOO주유소로 이용 중이며, 주변접근성이 우수하고 삼거리 맞은편 상업용지로 사용 중이다.
(2) 처분청은 의도적으로 2004년 공시지가 대신 2005년 공시지가를 이용하였다고 주장하나, 당해 감정평가시 감정평가시점(2005.5.16.)과 가장 근접한 시점인 2005.1.1.자로 지정 고시된 표준지 공시지가를 기준으로 감정평가하였는 바, 이는 감정평가법령 및 감정평가 일반이론에 근거한 것으로서, 처분청의 이러한 의심은 오히려 법률의 취지에 반하는 것이며, 청구법인은 2005.5.30. 결정 공시된 쟁점토지의 공시지가가 쟁점토지의 특성을 반영하지 않았다고 판단하고 2005.6.29. OOO구청장에게 개별공시지가 이의신청을 하였고 일부가 수용되어 열람공시지가를 적용한 쟁점토지의 평가금액 OOO천원에서 결정공시지가를 적용한 쟁점토지의 평가금액이 OOO천원으로 92.94%로 하락하였으며, 2005년도의 열람공시지가 대비 결정공시지가의 하락비율을 2004년에 적용한다고 가정하면, 2004년 결정공시지가를 적용하여 평가한 OOO천원은 OOO천원이었을 것이며, 이는 감정평가금액 OOO천원의 99.49% 수준으로 감정가액과 거의 동일한 바, 부당한 목적으로 감정가액을 낮춘 것으로 보아 이를 시가로 인정할 수 없다는 처분청의 주장은 사실과 다르다.
(3) 당해 감정은 어떤 조건이 충족될 것을 전제로 평가하지도 않았고 쟁점토지의 원형 그대로 감정한 경우에 해당하므로상속세 및 증여세법상의 부당한 감정과는 무관하며, 처분청이 인용한 대법원 판례(2001두6029, 2003,5,30)는 감정평가서에 표준지의 기재가 없었던 점 등으로 인하여 감정평가가액을 시가로 보지 않은 판례로서 당해 심판청구와는 부합하지 않는다.
(4) 청구법인은 이미 조성된 운전학원 부지와 쟁점토지 전체를 개발할 목적으로 여러 가지 사업유형을 검토하였고, 그때 검토된 사업은 공동주택신축사업, 골프연습장과 수영장, 승마장이 포함된 종합체육시설사업, 냉동․냉장창고 등이 포함된 물류유통센타 신축사업 등이었으며 이러한 사업은 투자금이 OOO억원이 넘는 대규모 프로젝트였기에 자금조달계획이 가장 중요한 부분이다. 따라서, 사업예상 전체부지에 대한 최대예상대출금을 산정하는 일은 필수이므로 사업전체부지에 대하여 감정을 받게 되었으며 금융기관을 통한 PF담보대출의 경우 담보목적물의 가치에 대하여 금융기관과 대출희망자의 이해관계는 서로 대립하게 되므로 금융기관과 대출희망자가 각각 서로 다른 감정평가기관에 감정을 의뢰하는 것이 일반적인 관례이므로 청구법인이 부당한 목적을 갖고 2곳의 감정평가법인에게 평가를 의뢰하였다는 처분청의 주장은 부당하다.
(5) 시중은행에서 담보를 제공하고 대출을 받는 경우 통상적으로 담보물건 평가금액의 20～40% 범위 내에서 대출을 허용하고 있으며 당시 참여정부의 부동산가격 안정정책에 따라 은행에서 담보인정비율을 축소하던 상황이었으므로 쟁점토지의 전부를 담보로 제공하였을 뿐, 통상적인 대출과 상당한 차이가 있다는 처분청의 주장은 대출관행을 오해한 주장이고, 감정시기와 실제 대출시기가 1년 이상 차이나고, 감정평가은행과 대출은행이 상이한 사유는 감정평가법인에 의한 감정가액이 결정된 후 사업자금의 조달이 충분히 가능하다는 판단하에, 청구법인은 즉시 자산을 수증받고 골프연습장의 건설이 가능한 건설회사를 물색한 결과 OOO건설(주)를 선정하고 2005.10.29. 골프연습장 건설계약을 체결하였으며, OOO은행이 OOO은행에 합병됨에 따라 협상의 주체가 OOO은행으로 변경되었고, OOO은행은 1～3년의 거치기간 후 5년간 분할상환이라는 엄격한 조건을 고수하여, 청구법인으로서는 골프연습장 등으로부터 유입되는 현금흐름으로는 상환할 수 없다는 판단에 따라 대출협상을 중단한 채 타금융기관의 대출조건을 비교검토 하던 중, OOO은행으로부터 매달 이자만 납부한다면 대출기간을 연장할 수 있다는 통보를 받아 OOO은행에서 대출을 받게 된 것으로서 그 외 어떠한 다른 의도가 있었던 것은 아니다.
(6) 처분청은 청구법인이 부당하게 법인세를 축소할 목적으로 증여시점에 임박하여 쟁점토지의 감정을 실시하였다고 주장하나, 쟁점토지를 담보로 청구법인에게 대출한 OOO은행 OOO지점의 대출심사시 작성한 담보물건사정의견서에 의하면 재사정가액이 OOO백만원으로 감정가액보다 오히려 OOO백만원이 낮게 평가되어 있는 사실을 볼 때 청구법인과 감정평가기관은 고의적으로 감정가액을 낮추지 아니한 사실을 반증하고 있다 할 것이다.
(7) 쟁점토지의 감정가액이 공시지가보다 낮게 평가된 것은 쟁점토지의 위치가 매우 열악한 사실에 기인하는 것으로서 쟁점토지 바로 앞에는 OOO지하차도가 위치하여 차량을 이용한 접근성이 용이하지 않으며 주변토지에 비해 6미터 이상의 고도차이로 인한 옹벽 설치로 도로와 사실상 차단되어 있고 쟁점토지 내에서도 높낮이가 심하고 맹지마저 있어 토지의 이용에 상당한 제한을 받고 있으며, 쟁점토지와 연접한 한국가스공사의 고압가스 정압시설이 사방옹벽으로 설치되어 혐오시설의 존재로 토지이용에 많은 제약을 받고 있을 뿐만 아니라, 도로 건너편에는 차량 LPG가스는 물론, 가스충전소가 위치하므로 상업용지로의 활용에 엄청난 제한을 받고 있다. 따라서, 청구법인이 적용한 감정가액은 대출목적으로 이루어진 것으로서 상속세 및 증여세법제49조에서 규정하고 있는 부당한 감정과는 무관한 적법한 것으로서, 감정가액을 부인하고 공시지가를 적용하여 과세한 처분은 부당하다.
(1) 대출목적의 감정평가라면 1개의 감정평가만으로도 충분함에도 불구하고 OOO만원의 비용으로 2개의 감정평가서가 작성되었고, 감정평가가 쟁점토지의 증여일인 2005.5.27. 직전인 2005.5.20. 이루어진 반면에, 실제대출은 1년 1개월 후인 2006.6.30.과 2006.7.31. 당초 감정평가 의뢰은행인 OOO은행이 아닌 OOO은행에서 실행되었는 바, 단순히 차입가능한 자금규모를 파악하기 위하여 대출실행 1년 1개월 전에 2개의 감정기관에서 감정평가를 하였다는 주장은 대출관행과 어긋나며, 골프연습장 완공(개업)시점까지 공사비 총 OOO억원(VAT 포함)은 거의 전액 대표이사 가수금으로 조달하는 등 본 감정평가와 관련된 대출로 공사비를 충당한 내역이 거의 없고, 대출금액 대부분이 쟁점토지 자산수증익에 대한 법인세 및 주민세 납부에 사용된 점 등에 비추어 볼 때 순수한 대출목적의 감정평가로 볼 수 없다.
(2) 토지이용계획을 보더라도 OOO동 7-3과 같은 동 7-6은학교보건법에 따른 상대정화구역으로만 지정되어 있으나, 비교표준지 같은 동 93-1은 상대정화구역과군사기지 및 군사시설 보호법상의 제한보호구역으로 지정되어 있어 토지의 이용도가 같은 동 7-6, 같은 동 7-10, 같은 동 9-19에 비하여 열위에 있음이 객관적으로 확인되는 점, OOO감정평가법인의 감정평가시 비교표준지의 현지시가를 기준으로 평가하지 아니하고, 2005.5.31. 고시된 비교표준지의 개별공시지가에 개별격차 0.8427로 평가하여 공시지가가 OOO천원인 대로 전면에 위치한 전면부 토지의 감정가액을 공시지가가 OOO천원인 비교표준지의 공시지가보다 오히려 낮게 평가하였고, 쟁점토지와 비교표준지간의 개별격차 사유를 구체적으로 나타내지 아니하였으며, 가로조건, 획지조건 등의 수치로만 낮게 표기하여 구체적인 품등비교 내역이 기재되어 있지 아니하였고, 전면부 토지와 비교표준지가 동일한 대로를 접하고 있으나 비교표준지는 외곽순환도로 아래에 위치하여 가로조건이 열위에 있음에도 반대로 전면부 토지에 0.9의 개별격차를 적용하였고, 획지조건에 있어서도 획지의 형태가 세모꼴인 비교표준지가 장방형에 가까운 전면부 토지에 비하여 열위에 있음에도 0.9의 개별격차를 적용하였으며, OOO감정평가법인은 감정평가 과정에서 쟁점토지의 현지가격수준(시장접근법에 의한 시산가격)을 OOO백만원으로 조사하였음에도 구체적인 사유도 없이 감정가액을 비용접근법에 의한 시산가격인 OOO백만원으로 평가한 점, OOO감정평가법인의 감정평가시 토지가격 결정에 있어 비교표준지의 공시지가, 지가변동률, 제요인 비교 및 인근시세, 평가목적 등을 고려하여 쟁점토지의 가격을 평당 OOO천원, OOO천원, OOO천원으로 결정한 것으로 기재되어 있을 뿐 쟁점토지와 비교표준지와의 개별격차 등 품등비교가 이루어지지 아니한 점, 쟁점토지에 현지출장하여 인근 공인중개사에게 시세를 탐문한 결과, 2005년 5월 시세는 평당 OOO만원OOO, 현시세는 평당 OOO만원OOO으로 확인되었고, 평가선례지인 OOO동 7-3에 대한 2005.5.16. 감정평가시 ㎡당 평가액이 OOO천원으로 공시지가 OOO천원 대비 132.3%로 감정평가된 점 등에 비추어 볼 때 쟁점토지에 대한 감정평가는 객관적이고 합리적인 방법으로 적정하게 이루어진 것으로 볼 수 없다. 따라서, 쟁점토지의 감정평가를 순수한 대출목적의 감정평가로 보기 어려울 뿐만 아니라 감정가액이 공지지가보다 낮은 가액으로 평가할 특별한 사정이 없으므로상속세 및 증여세법상 보충적인 평가방법인 공시지가에 의하여 쟁점토지의 시가를 산정하여 과세한 처분은 정당하다.
(1) 처분청이 제출한 이 건 과세관련 심리자료에 의하면 아래의 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 2005.5.27. 대주주 현OOO의 조부모이며 대표이사인 현OOO의 부모인 현OOO․조OOO으로부터 쟁점토지를 현물출자 받은 후 감정가액을 시가로 보아 법인세를 신고․납부한 사실과 2006.3.31. 현재 청구법인의 주주현황은 아래 <표1>과 같음이 국세통합전산망에 의하여 확인된다. OOOOOOOOOO OOOOOOOOOO OO OOOOO OOOO (OO: O, O) (나) 쟁점토지의 자산수증일(2005.5.16.) 현재 감정가액 및 공시지가는 아래 <표2>와 같음이 청구법인이 제출한 감정평가서 및 국세통합전산망에 의하여 확인되고, 쟁점토지에 대한 공지지가 변동 내역은 아래 <표3>과 같다. OOOOOOOOOO OOOOOOOOOO OO OOOOO OOOO O OOOO (OO: O, OO) (다) 2005.5.19. 대출 실행을 위해 OOO은행이 (주)OOO감정평가법인에 의뢰한 감정평가서 중 감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견을 보면, OOO은행의 담보목적으로 쟁점토지 인근 지역내에 위치한 표준지의 공시지가를 기준으로 하여 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률, 도매물가상승률(생산자물가지수) 및 기타사항을 참작하고 지역요인 및 개별요건을 종합적으로 분석, 인근 지가수준을 감안하여 가격결정 후 쟁점토지의 평가액을 OOO천원으로 평가하였으며, 가격결정에 관한 참고 자료로 아래와 같은 내용을 제시하고 있다. O OOOO OO O OOOOOOOOO
① 위치 및 부근의 상황 본건은 OOO동 소재 OOO사거리 남측 인근에 위치하고, 주변은 OOO광역시와 OOO시 경계지역의 운전학원, 중고차매매시장, 골프연습장, 가스충전소 등이 혼재하는 미성숙 상가지대이며, 후면은 아파트 등 소재함
② 교통상황 본건까지 차량출입이 용이하고, 시내버스정류장 및 외곽순환도로 OO IC가 북서측 인근에 소재하는 바, 제반교통여건은 무난시 됨
③ 형태 및 이용상황 인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서 기호1～3은 운전학원, 기호4～14는 골프장연습장허가부지, 그 외 토지는 법면 등임
④ 인접도로 상태 도로폭은 약 50미터의 포장도로(지하차도 포함)와 기호 1,2,5,7, 토지의 서측으로 접함
⑤ 토지이용계획관계 및 공법상 제한 상태 자연녹지지역, 토지거래허가구역임 (라) 세무법인 OOO이 (주)OOO감정평가법인에게 청구법인의 감정평가건에 대하여 요청한 의견서를 2009.6.9. 회신하였음이 (주)OOO감정평가법인 OOO호에 의해 확인되며 그 내용은 아래와 같다. ㉮ 광평수 토지 표준지에 비해 상당히 넓은 자연녹지지역의 광평수 토지특성을 지니고 있어 대규모 개발 및 고밀도 이용 등이 허용되지 않아 전체를 일단으로 활용할 용도가 제한되고, 전체를 일단으로 사용한다 하더라도 단위 면적당 효용도가 상대적으로 소규모인 필지에 비해 매우 떨어지는 특성을 지니고 있으며 부동산 시장내에서 광평수 토지에 대한 수요도가 높지 않아 환가성 등에서도 소규모 필지에 비해 현저히 열세한 특성을 갖고 있다. ㉯ 접면도로의 특수한 사정 쟁점토지는 서측으로 광대로(폭 25M 이상)와 접하고 있어 비교표준지와 지적상으로는 동일한 도로 조건을 지닌 것으로 보이나, 평가대상토지가 위치하고 있는 부분에는 OOO지하차도가 통과하고 있어 평가대상 부동산과 접한 도로는 일반적인 광대로와 다른 특수한 사정을 지니고 있다. 평가대상 부동산은 지하차도로 인해 도로가 단절되어 반대편에서의 진입이 어렵고, 많은 차량이 OOO지하차도로 통과하고 있어 도로상에서의 시인성, 도로의 계통 및 연속성 등에서 일반적인 광대로에 접한 토지 대비 매우 열세한 특성을 가지고 있다. ㉰ 감정평가목적에 따른 감정평가액 산출 본건의 감정평가 목적은 채권기관의 담보설정을 위한 것으로 담보가치의 안전성과 담보물건의 환가성을 충분히 고려하여 평가대상 부동산의 개별적 특성을 면밀히 검토하고 보수적인 관점에서 감정평가하였다. 보수적인 관점에서 안전성 및 환가성을 감안하는 것은 OOO은행 등 금융기관의 협약사항에 명시되어 있는 내용으로 본건 평가시 이를 준수하여 업무를 수행하였다. (마) 청구법인이 OOO감정평가법인에게 의뢰한 감정평가 내용은 아래와 같다. ㅇ 감정평가의 목적 본건은 OOO동 소재 OOO사거리 남측 인근에 위치하는 OOO자동차운전학원 및 골프연습장허가부지 및 인접토지에 대한 청구법인의 담보대출을 위한 감정평가임 ㅇ 감정평가의 방법 및 가격산출에 관한 의견 본건 토지는 인근지역 내에 소재하는 비교표준지의 공시지가를 기준으로 하여 지가변동률로 시점 수정하고 위치, 인근 지대 상황, 상권 및 배후지의 상태, 접근성, 획지의 형태 및 규모, 도로 및 교통상황, 공법상 제한 사항, 일반수요, 유용성 등의 제반 가격형성요인을 종합참작하여 가격 결정하되 용도상 불가분의 관계에 있는 토지는 일반토지로 평가하였음 본건은 비용접근법에 의한 시산가격, 시장접근법에 의한 시산가격을 각각 산출한 후 본 평가목적이 담보취득 목적인 점을 감안 시산가격 조정을 통하여 가격결정 및 검증하였음 ㉮ 토지가격 산출 개요 본건 토지는 당해 토지의 지목, 이용상황, 주위환경 등이 유사하고 인근지역에 소재하는 비교표준지의 공시지가를 기준으로 하여 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률로 시점수정하고, 위치, 부근 지대상황 및 상업적 성숙도, 주거의 쾌적성, 배후지 상태, 접근성, 획지의 형태 및 이용상황, 도로 및 교통상황, 공법상태, 일반수요, 유용성 등의 제반 가격형성요인을 종합참작하여 산출하였음 O OOOOO OO (OO: O, OO) O OOOOO OO: OO,OOO,OOOOO 상기자료와 인근지역의 적정가격수준, 공시지가수준, 거래동향, 토지 및 건물의 개별적 특성 등을 고려하고 가격결정함 (바) OOO감정평가법인의 추가의견서(2009.6.9)의 주요 내용은 아래와 같다.
① 쟁점토지의 특성 ㉮ 용도상 구분 쟁점토지는 지적상 연접되어 있으나 운전학원으로 이용중인 전면 3필지(12,934㎡), 후면 골프연습장 예정 부지 11필지(11,092㎡, 건축허가 2005.2.23.), 경사면 부분 등 잔여 3필지(1,190㎡)로 용도상 구분되어 있으며, 감정평가 일반이론에 근거하여 이용상황에 따라 구분하여 감정평가 하였음 ㉯ 광평수 쟁점토지는 전체 25,216㎡(도로 전면 부분 12,934㎡)로 동일 도로변의 표준적 이용상황을 대표하는 표준지(OOO동 93-1, 1,821㎡)에 비해 상당히 넓은 광평수 토지 특성을 지니고 있음 자연녹지지역의 광평수 토지는 대규모 개발 및 고밀도 이용 등이 허용되지 않아 전체를 일단으로 활용할 용도가 제한되고, 전체를 일단으로 이용한다 하더라도 단위 면적당 효용도가 상대적으로 소규모인 필지에 비해 매우 떨어지는 특성을 지니고 있고, 부동산 시장내에서 광평수 토지에 대한 수요도가 높지 않아 환가성 등에서도 소규모 필지에 비해 현저히 열세한 특성을 갖고 있음 ㉰ 접면 도로의 특수한 사정 쟁점토지는 서측으로 광대로(폭 25미터 이상)와 접하고 있어 비교표준지와 지적상으로 동일한 조건을 지닌 것으로 보이나 쟁점토지가 위치하고 있는 부분에는 OOO지하차도가 통과하고 있어 쟁점토지와 접한 도로는 일반적인 광대로와 다른 특수한 사정을 갖고 있음 쟁점토지는 지하차도로 인해 도로가 단절되어 반대편에서의 진입이 어렵고, 많은 차량이 OOO지하차도로 통과하고 있어 도로상에서의 시인성, 도로의 계통 및 연속성 등에서 일반적인 광대로에 접한 토지 대비 매우 열세한 특성을 갖고 있음
② 감정평가금액이 개별공시지가 이하로 산정된 사유 사유 구분 감정평가금액 개별공시지가 이용 상황에 따른 구분 평가 2005년2월23일 후면 11필지11,092㎡에 대한 골프연습장용도의 건축허가 사항을 반영하여 실제 운전학원 부지(12,934㎡)에 대해서는 도로 전면지 가격 수준으로, 골프연습장 예정부지(11,092㎡)에 대해서는 후면지 가격수준으로, 잔여 경사면 토지(1,190㎡) 등에 대해서는 효용가치 및 환가성을 고려한 가격 수준으로 이용상황에 따라 구분하여 감정평가하였음 2004년 개별공시지가 산정시에는 이용상황별 구분 없이 OOO동 7-6 외 9필지 16,249㎡를 일단으로 보고 전면지 가격으로 고시하였음 그런데 2005년 개별공시지가 산정시에는 감정평가한 내역과 같이 이용상황별로 구분하여 고시하였음 광평수 감안 자연녹지지역내 도로변 광평수 토지가 소형 평수 토지에 비해 효용, 환가성, 수요도 등이 현저히 떨어지는 정을 감안하여 감정평가 하였음 일반적인 감정평가시 대상 토지의 광평수 특성은 중요하게 반영되는 요인이나 개별공시지가 산정시 전산상 비교항목에는 포함되어 있지 않아 반영되기가 어려움 접면 도로의 특수한 사정 감정평가시에는 지적상 도로의 폭 뿐만 아니라 진입조건, 가로의 계통 및 연속성, 시인성 등을 면밀히 검토하여 반영하게 되는데, 대상토지는 정상적인 광대로에 접해 있는 표준지 대비 지적상 도로의 폭은 광대로로 유사하나 진입조건, 계통 및 연속성, 시인성 등에서 열세한 것으로 판단되어 이를 감안하여 감정평가 하였음 도로의 폭에 따라 세로, 소로, 중로, 광대로 등으로 접면 도로를 구분하여 이에 따른 가격 격차요인을 단순 반영하며, 개별적인 접면 도로의 특수한 사정 등은 개별공시지가 산정시 전산상 비교항목에 포함되어 있지 않아 반영되기가 어려움 (사)상속세 및 증여세법제60조 제1항에서 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의하는 것으로, 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호의 규정에 의하면 증여재산에 대하여 증여일 전후 3월 이내의 기간중에 2이상의 공신력 있는 감정기관이 증여세의 납부목적에 적합하고 증여일 현재 당해 재산의 원형대로 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 시가로 인정하는 것으로 되어 있으며, 이 경우 당해 감정가액의 평균액이 보충적인 방법으로 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함, 이하 같다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하는 것으로 규정되어 있다. (아) 우리 심판원의 2012.4.3.자 심판관회의에 청구인과, 세무대리인이 출석하여 청구인이 2004년 상반기 중에 종합레포츠타운(골프연습장, 승마장, 수영장), 물류센타 등을 설립(시설자금 OOO억원)하려는 계획하에 OOO은행에 대출상담을 하게 되었는데 OOO은행이 대한감정평가법인에게 감정을 의뢰한 결과 OOO감정평가법인이 감정한 감정가액이 공시지가보다도 낮아 대출가능금액이 적게 되어 이의를 제기하였고, 청구인이 OOO감정평가법인에게 감정을 의뢰한 결과 OOO감정평가법인이 감정한 가액과 비슷한 가액으로 감정되었다. 대출시점과 감정평가시점에 차이가 1년이 나는 이유에 대해서는 감정가액이 적게 평가되었고, OOO은행이 OOO은행으로 합병되면서 대출이 까다롭게 되어 대출을 받지 못하였으며, 또한, 자연재해(태풍)로 골프연습장의 구조물에 대한 허가가 까다로와 설계변경 등의 이유로 늦어지게 되었다. 대출금액 대부분을 쟁점토지의 자산수증익에 해당하는 법인세 및 주민세 납부에 사용된 이유에 대해서는 OOO은행으로부터 시설자금이 아닌 운영자금으로 대출받아서 그렇게 사용한 것이다. 처분청이 주장하는 표준지는 쟁점토지와 지리적으로는 근접하지만 OOO과 OOO을 연결하는 광대로로 음식점, 주유소 등 상권이 형성되어 있으나, 쟁점토지는 주변토지에 비해 6미터 이상의 고도차이로 인한 옹벽설치로 도로와 사실상 차단되어 있고, 연접한 한국가스공사의 고압가스 정압시설이 사방옹벽으로 설치되어 있어 처분청이 주장하는 비교표준지는 쟁점토지의 표준지로 산정하는 것은 적합하지 아니하다는 등에 대하여 의견진술을 하였다.
(2) 살피건대, 평가기준일로부터 1개월전에 대출을 받기 위하여 2개의 감정평가법인으로부터 감정평가를 받은 사실이 확인되고, 처분청은 감정평가가 부당하다고 판단될 경우 감정평가기관에 의뢰하여 감정평가 할 수 있음에도 감정평가를 의뢰하지 아니한 점, OOO감정평가법인의 추가의견서에 의하면 2005.2.23. 후면 11필지에 대한 골프연습장용도의 건축허가 사항을 반영하여 운전학원 부지에 대해서는 도로 전면지 가격 수준으로, 골프연습장 예정부지에 대해서는 후면지 가격수준으로, 잔여 경사면 토지 등에 대해서는 효용가치 및 환가성을 고려한 가격 수준으로 이용상황에 따라 구분하였고, 자연녹지지역내 도로변 광평수 토지가 소형 평수 토지에 비해 효용, 환가성, 수요도 등이 현저히 떨어지는 점을 감안하였으며, 감정평가시에는 지적상 도로의 폭 뿐만 아니라 진입조건, 가로의 계통 및 연속성, 시인성 등을 면밀히 검토하여 반영하게 되는데, 쟁점토지는 정상적인 광대로에 접해 있는 표준지 대비 지적상 도로의 폭은 광대로로 유사하나 진입조건, 계통 및 연속성, 시인성 등에서 열세한 것으로 판단하는 등 이용상황에 따른 구분평가, 광평수 감안, 접면 도로의 특수한 사정 등을 감안하여 평가한 결과 감정평가금액이 개별공시지가 이하로 산정된 이유라고 밝히고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 이 건 감정평가법인이 쟁점토지의 특성을 감안하여 평가한 것이지 특별히 쟁점토지의 가격을 낮출 목적으로 감정평가한 것으로 보기는 어렵다고 하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 감정평가를 순수한 대출목적의 감정평가로 보기 어려울 뿐만 아니라 감정가액이 공지지가보다 낮은 가액으로 평가할 특별한 사정이 없다고 보아상속세 및 증여세법상 보충적인 평가방법인 공시지가에 의하여 쟁점토지의 시가를 산정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.