양도한 부동산의 실제 취득가액

○○○세무서장이 2010.3.2. 청구인에게 한 2003년 귀속 양도소득세 14,011,860원(추후 신고·납부불성실가산세 4,143,076원이 감액됨)의 부과처분은 청구인의 ○○○ 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2001.8.10. ○○○으로부터 ○○○(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 2003.9.22. 이를 양도하고 실지거래가액으로 양도가액을 146백만원, 취득가액을 105백만원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 쟁점부동산 취득가액이 전소유자 ○○○이 신고한 가액인 82백만원이라 하여 2010.3.2. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 14,011,860원을 경정·고지하였다(추후 처분청은 가산세 계산착오를 이유로 신고·납부불성실가산세 4,143,076원을 감액 경정함).
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.5. 이의신청을 거쳐 2010.4.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2001.8.10. 전소유자 ○○○으로부터 쟁점부동산을 105백만원에 취득하였는 바, 쟁점부동산이 (계약서에 기재된) ○○○의 남편 ○○○의 소유였으나 경매에 의하여 ○○○에게 경락되고 ○○○과 ○○○이 동 부동산을 다시 매입하려고 ○○○ 명의로 ○○○과 2001.7.13. 105백만원에 매매계약을 하였으나 ○○○의 사업부도로 매수가 불가능하게 되자 계약 후 일주일 후 파기하였고, 이 때 사업동업자인 청구인에게 매입을 권유하여 동업자인 ○○○에게 위임하여 계약금(1천만원)과 인감도장을 건네준 바 있으며, 당시 쟁점부동산의 매입을 위임받은 ○○○의 처 ○○○이 심경의 변화를 일으켜 계약금 1천만원과 인감도장, 주민등록증을 받아 남편 ○○○이 매도자 ○○○과 105백만원에 계약하였다고 확인하고 있는 바, 위와 같이 청구인은 ○○○으로부터 쟁점부동산을 105백만원에 매입하였으므로 쟁점부동산 취득가액을 105백만원으로 하여 이 건 처분을 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 ○○○의 거래사실확인서를 제출하였으나 청구인의 주장대로 ○○○이 청구인의 대리인으로 매매계약서 작성 및 거래대금 잔금 95백만원을 청구인을 대신하여 지급하였다면, 당초 조사 시점에 청구인의 대리인으로서 청구인의 이익에 반하게 문답서를 작성할 이유가 없고, 청구인의 불복 청구시기에 심경의 변화를 이유로 확인서를 다시 작성한 점을 볼 때 ○○○ 확인서의 진위가 의심되며, 청구인이 대금지급과 관련하여 통장거래내역과 영수증 등을 제출하였으나 청구인 통장에서 인출된 자금이 매도자인 ○○○에게 지급되었는지 구체적으로 입증되지 아니하고, 오히려 매도자인 ○○○이 쟁점부동산을 양도하고 신고한 거래가액(82백만원)에 대하여 청구인이 그의 인감증명서가 첨부된 거래사실확인서를 제공한 점으로 보아, 청구인의 쟁점부동산 취득가액을 82백만원으로 확인하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산 취득가액이 105백만원이라는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법률 등 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산 전소유자 ○○○은 쟁점부동산을 양도하고 취득가액을 78,100천원, 양도가액을 82,000천원으로 하여 양도소득세 신고를 하였고, 쟁점부동산 등기부등본에 의하면 1998.7.15.(등기접수) 매매를 원인으로 ○○○이 취득하였고, 2001.6.29.(등기접수) 강제경매로 인한 낙찰을 원인으로 ○○○에게 소유권이전되었으며, 2001.8.10.(등기접수) 매매를 원인으로 ○○○(청구인)에게 소유권이전되고, 2003.9.22.(등기접수) 매매를 원인으로 ○○○에게 소유권이전된 것으로 기재되어 있다. 한편, 청구인은 1994.11.1.부터 2004.6.20.까지 ○○○ 소재에서 신발소매업을 영위하고 있었고 ○○○은 1999.5.11.～2000.12.31. 공동사업자이었음이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.

(2) 처분청이 제출한 ○○○ 및 ○○○(청구인)의 거래사실확인서에 의하면 매도인이 ○○○, 매수인이 ○○○로 되어 있고 위 당사자 간에 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결함에 있어 쟁점부동산의 매매대금을 82백만원으로 하여 거래한 사실을 확인하고 본 거래사실을 명확히 하기 위하여 매수인의 인감증명서를 첨부하여 이를 확인한다고 되어 있다. 또한, 처분청이 제출한 ○○○의 소명서에 의하면 본인이 쟁점부동산 매수인 ○○○씨와 맺은 계약은 무효인 계약으로 파기된 계약이고, 2001.7.1. ○○○와 맺은 계약은 등기된 계약으로 유효한 계약이라고 기재되어 있고, 처분청이 제시한 ○○○의 확인서(2008.9.8.)에 의하면 쟁점부동산을 ○○○으로부터 2001.7.13.에 1억5백만원에 매수계약을 하였으나, 남편 ○○○의 사업부도로 파산되어 매수가 불가능한데 남편 ○○○이 본인 반대에도 계약을 했으나 가정사정으로 계약 후 일주 후 파게(파기의 오류로 보임)하였다는 내용 등이 기재되어 있다.

(3) 청구인이 제출한 쟁점부동산 매매계약서를 보면, 2001.7.13.자 쟁점부동산 매매계약서에는 매도인이 ○○○, 매수인이 ○○○, 매매대금이 105백만원이 기재되어 있고, 2001.7.1.자 쟁점부동산 매매계약서에는 매도인이 ○○○, 매수인이 ○○○, 매매대금이 82백만원으로 기재되어 있으며, 2001.8.10.자 영수증(95백만원)을 보면 ○○○이 ○○○에게 발행하는 것으로 매매잔금이라고 기재되어 있다. 청구인은 당초부터 세상물정을 모르는 청구인을 두고 쟁점부동산의 매입을 위임받은 ○○○이 청구인 명의로 된 매대대금 105백만원의 계약서는 작성도 하지 아니하였고 ○○○의 처 ○○○ 명의로 계약한 매매대금 105백만원의 부동산매매계약서를 작성하여 청구인이 부동산 양도 신고시 제출하였으며, ○○○이 제출한 부동산매매계약서를 청구인은 본적도 없다고 주장하고 있다.

(4) 청구인이 주장하는 쟁점부동산 매매대금 105백만원 지급내역을 보면, 삼성카드 3,820천원, 외환카드 2,690천원, ○○○ 현금서비스 3백만원, 사업장 매출액 490천원으로 계약금 1천만원을 만들어 2001.7.13. 개인의 메모장과 같이 수표로 인출하여 지급하였고, 잔금은 2001.8.10. 27백만원을 수표로 지급하였으며, 잔액은 같은 날 ○○○동지점에서 68백만원을 대출받아 ○○○의 요구에 따라 전액 현금으로 인출하여 건네주었다고 주장하면서, 메모장, 2001.8.10. 일반대출 68백만원이 입금되고 동일 68백만원이 출금된 것으로 기재된 청구인의 통장 사본, 2001.8.10. 27백만원이 출금된 것으로 기재된 청구인의 통장 사본을 제출하였다.

(5) 청구인에 대한 문답서를 보면 2004.5.31. 양도소득세 확정신고서 제출시 매수자란에 ○○○, 매수금액이 105백만원으로 된 계약서를 제출한 이유는 무엇인지 질문에 대하여, 전혀 모르겠다고 답변하였고, ○○○이 청구인에게 아파트(쟁점부동산)를 양도하고 양도가액을 82백만원으로 하여 신고서를 세무서에 제출할 때 청구인이 거래사실확인서의 매수자란에 자필과 청구인의 도장을 날인한 것으로 되어 있는데 인감도장을 날인하였다는 것은 (청구인의 쟁점부동산 취득가액이) 82백만원이 맞다고 보는데 어떻게 생각하는지 질문에 대하여, ‘자필은 절대로 아니고 인감도장은 ○○○에게 제가 가지고 있고 필요한 문서에 날인하라고 맡겨 놓았으며, 제가 어떠한 문서에도 날인한 적이 없습니다’라고 진술하면서 82백만원이 아니라고 답변한 것으로 기재되어 있다.

(6) ○○○에 대한 문답서를 보면 ‘○○○(청구인)의 진술에 의하면 이 계약서(청구인이 양도소득세 신고시 제출한 계약서)대로 귀하에게 양도대금을 지불하였다고 하는데 ○○○의 진술에 대해서는 어떻게 생각’하는지 질문에 대하여, ○○○은 상황상 그 말이 맞는 것 같으나 정확한 사실은 모르겠다고 답변하였고, ‘귀하는 상기 물건지(쟁점부동산)와 관련하여 2001.8.10. 당시 매매가격이 어느정도 된다고 생각’하는지 질문에 대하여 그 가격을 정확하게는 모르겠으나 105백만원에 더 가깝다고 생각한다고 답변한 내용 등이 기재되어 있다.

(7) 청구인이 제출한 ○○○의 확인서에는 ‘○○○(청구인)가 쟁점부동산을 매입함에 있어 당초 매도자 ○○○과 ○○○과 총 105백만원에 매수하려 하였으나 남편 ○○○의 사업부도로 매수가 불가능하게 되어 ○○○(청구인)에게 매입을 권유하였으며 이 때 매입에 관한 전반사항을 위임받아 계약금 1천만원과 인감도장, 주민등록증을 받아서 ○○○과 매매대금 105백만원에 매매계약서를 작성하였음을 확인’한다고 되어 있다.

(8) 청구인은 쟁점부동산의 ‘○○○’ 시세가 1억원에서 1억 2천만원으로 호가하여 쟁점부동산의 매매대금이 105백만원이었음을 뒷받침한다고 주장하고 있고, 이와 관련하여 2001년 8월경의 쟁점부동산 관련 ‘○○○’의 시세를 보면 하한가 1억원, 상한가 1억 2천만원인 것으로 심리자료에 나타난다.

(9) 청구인은 2010.11.18. 조세심판관회의에 참석하여 쟁점부동산을 105백만원에 취득하였고 그 중 68백만원은 전소유자가 현금으로 달라고 요구하여 가방에 넣어 가지고 갔었으며, ○○○과는 동업을 하였고 쟁점부동산 매입과 관련하여 동업자인 위 ○○○을 믿고 도장 등을 건네준 바 있으며 청구인 이름의 확인서를 청구인이 작성하지 아니하였다는 취지로 의견진술하였다.

(10) 처분청이 청구인의 쟁점부동산 취득가액을 82백만원으로 보아 이 건 과세한데 대하여 청구인은 쟁점부동산 취득가액이 105백만원이라고 주장하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다. 처분청이 제출한 청구인 등의 거래사실확인서에는 쟁점부동산 매매대금을 82백만원으로 하여 거래한 것으로 기재되어 있고, 매수인이 청구인 이름으로 기재된, 매매금액 105백만원의 쟁점부동산 매매계약서는 제출되지 아니하였다. 그러나, 한편 청구인에 대한 문답서를 보면 ○○○이 청구인에게 아파트(쟁점부동산)를 양도하고 양도가액을 82백만원으로 하여 신고서를 세무서에 제출할 때 청구인이 거래사실확인서의 매수자란에 자필과 청구인의 도장을 날인한 것으로 되어 있는 것에 대해 질문하자 ‘자필은 절대로 아니고 인감도장은 ○○○에게 제가 가지고 있고 필요한 문서에 날인하라고 맡겨 놓았으며, 제가 어떠한 문서에도 날인한 적이 없습니다’라고 진술하면서 82백만원이 아니라고 답변한 것으로 기재되어 있고, 청구인이 동업자인 ○○○에게 쟁점부동산 매입을 위임하였으며 쟁점부동산 취득가액이 105백만원이라고 주장하면서 제출한 ○○○(○○○의 배우자)의 확인서에는 청구인에게 쟁점부동산 매입을 권유하였고 매입에 관한 전반사항을 위임받아 ○○○과 105백만원에 매매계약서를 작성한 것으로 되어 있으며, 쟁점부동산 관련 ○○○의 (청구인의 쟁점부동산 취득당시인) 2001년 8월경 시세는 1억원～1억2천만원으로 나타나는 바, 위와 같은 사실관계 등을 고려할 때 처분청이 청구인의 쟁점부동산 취득가액을 재조사하여 그에 따라 이 건 처분을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구의 심리결과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.