[요지] 쟁점감정가액 자체가 합리성이 없는 것으로 보여 적정한 시가로 인정하기는 어렵다고 판단되며, 출연 당시 쟁점토지의 기준시가는 343,304천원으로 부담부채무액인 양도가액 1,300,000천원에도 미치지 못하여 동 기준시가를 시가로 인정하기도 어려움
[요지] 쟁점감정가액 자체가 합리성이 없는 것으로 보여 적정한 시가로 인정하기는 어렵다고 판단되며, 출연 당시 쟁점토지의 기준시가는 343,304천원으로 부담부채무액인 양도가액 1,300,000천원에도 미치지 못하여 동 기준시가를 시가로 인정하기도 어려움
[주 문] OOO세무서장이 2010.2.10. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 450,326,690원의 부과처분은 경기도 OOO OOO OOO OOOOOO OO O,OOOO, OO O OOOOOO OO OOOO OO O,OOOO의 시가를 재조사하여 그 시가를 기준으로 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제88조【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
② 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 따른다.
1. ∼ 6. 중략
7. 제104조의2 제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산인 경우 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
② 제96조 제2항 제7호 및 제104조 제4항 제1호와 제2호에서 “지정지역 안의 부동산”이라 함은 제1항의 규정에 의한 지정지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산을 말한다.
(2) 소득세법 시행령 제159조【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다. 제159조(2008.2.22. 대통령령 제20618호로 개정된 것)【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다.
1. 취득가액(2008.2.22. 신설) 법 제97조 제1항 제1호에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 의하여산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 의하여 산정한다)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액
2. 양도가액(2008.2.22. 신설) 상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2.～3.(생략)
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.
(3) 소득세법 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(4) 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ─────────── 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
4. 기준시가
(5) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
(6) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(단서 생략)
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며,(이하 생략)
(7) 상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
1. 토 지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 제66조【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산
2. 양도담보재산
3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)
(1) 양도소득세 경정결의서, 답변서 등의 심리자료에 의하면, 청구인이 채무 1,300,000원을 부담하는 조건으로 쟁점토지를 OOOOOO에 출연한 것에 대하여, 처분청이 쟁점토지 출연시점에 (주)OOOOOOOO이 평가한 1개의 쟁점감정가액(3,788,100천원)을 쟁점토지의 시가로 보아 아래와 같이 부담부채무액에 상당하는 양도가액과 취득가액을 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 확인되고, 쟁점토지는소득세법제104조의2 제2항에 의한 지정지역안의 토지이며, 취득가액에 대하여는 다툼이 없다.
(2) OOOOOO의 기본재산 현황은 아래 표와 같고, 등기부등본에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 2003.7.29. 849,000천원에 취득하였는데 2004.3.9. 쟁점토지에 채무자를 청구인으로 하고 OOOO이 채권최고액을 1,690,000천원으로 하여 근저당권을 설정하였으며, 2005.3.8. OOOOO가 채권최고액을 1,560,000천원으로 하여 근저당권을 설정하였으며, 2004.3.9. OOOO이 설정한 근저당권은 2005.3.9. 해지되었고, OOOOOO은 2006.4.29. 쟁점토지 및 위 지상 건물[2006.4.28. 소유권보존등기, 지하 1층(1413.13㎡) 지상 4층(각층 552.57㎡ 합계 2,210.28㎡), 철근콘크리트구조, 의료시설 및 제1종 근린생활시설]을 담보로 제공하고 OOOOO(OOOOO)로부터 3,600,000천원을 대출받은 것으로 되어 있다. (OO O OO)
(3) 청구인은 부담부증여를 포함한 증여거래는 대가의 수수가 없어 실지거래가액이 존재하지 아니하는 무상거래이며, 실지거래가액이 없는 부담부증여 거래에 대하여 양도가액 산정을 위한 ‘당해 자산의 가액’은 증여일 현재상증법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액으로, 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액이 시가이며, 평가기간 중에 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에는 매매가액, 2 이상의 감정가액, 보상가액, 경매가액 또는 공매가액도 시가인 바, 쟁점토지는상증법에 따라 시가로 인정할 만한 가액이 존재하지 아니하고, 처분청이 시가로 본 쟁점감정가액도 합리적이지 아니하여 인정할 수 없으므로 이 건 ‘당해 자산의 가액’은 개별공시지가(기준시가)나 담보채권의 가액 등으로 인정하여야 한다고 주장하면서 개별공시지가 현황, 감정평가서 등을 증빙서류로 제시하므로 이에 대하여 본다. (가) 쟁점토지의 개별공시지가 변동추이(㎡당 금액)는 아래의 표와 같다. (OO O OO) (나) 청구인은 처분청이 인정한 쟁점토지의 쟁점감정가액은 평가목적 및 평가방법 그리고 주변 다른 토지의 실지거래가액에 비추어 볼 때 양도소득세 과세목적상 신뢰할 수 없는 가액이라고 주장하고 있는 바, 그 내용을 보면 아래와 같다.
1. 쟁점감정가액은 쟁점토지를 비영리의료재단에 출연하는 경우 출연가액을 산정하기 위한 목적으로 평가된 것이고, 감정기관은 쟁점토지의 비교표준지로 같은 곳 OOOO OOOOOOO를 선정한 후 해당 토지의 공시지가 대비 지가변동률, 지역요인 등을 반영하여 ㎡당 1,350천원(공시지가 1,060천원 × 지가변동율 1.08455 × 지역요인 1.00 × 개별요인 0.62 × 기타요인 1.90)으로 산정하였으나, 쟁점토지가 도시 외곽에 위치하는 것과는 달리 비교표준지인 같은 곳 OOOO OOOOOOO는 시내의 간선도로변에 위치하고 있음에도 지역의 위치에 따른 감산요인을 반영하지 아니한 채 가격을 보정하는 기타 요인은 특별한 이유없이 높은 가중치를 반영하여 결과적으로 쟁점감정가액이 높게 산출되었다.
2. 쟁점토지의 지목이 2006.4.28. ‘답’에서 ‘대지’로 변경된 이후에도 쟁점토지의 공시지가와 비교표준지의 공시지가는 아래의 표와 같이 상당한 차이가 있으며, 이러한 차이는 현재까지도 이어져 오고 있어 비교표준지는 쟁점토지를 감정하는데 있어 비교대상으로 적정하지 않으며, 이는 결과적으로 쟁점감정가액이 과다평가되어 신뢰할 수 없다. (OO O O)
3. 쟁점토지 취득시점의 공시지가 대비 출연시점의 공시지가는 약 2배 상승한 반면에 취득가액(실지거래가액) 대비 쟁점감정가액은 4.5배 가까이 상승한 것으로 평가되었고, 취득가액과 쟁점감정가액 대비 공시지가의 구성비율도 20% 수준에서 9% 수준으로 하락한 것에 비추어 동 감정가액은 신뢰성이 없다. (OO O O)
4. 아래의 표와 같이 쟁점토지가 출연된 2006년에 거래된 같은 곳 OOO OOOOO 토지는 대로변에 위치하여 상당히 높은 가액으로 거래되었을 것으로 추정됨에도 대부분 쟁점감정가액의 50%에도 미치지 아니하는 가액으로 거래되어 동 감정가액은 신뢰할 수 없다.
5. 쟁점토지에 대한 다른 감정가액으로, 2005.3.4. (주)OOOOOOOO이 평가한 가액은 1,908,080천원(㎡당 680천원)이고, 2005.12.29. (주)OOOOOOOO이 평가한 가액은 3,788,100천원(㎡당 1,350천원, 처분청이 시가로 본 쟁점감정가액)이며, 2005.3.8. OO이 쟁점토지에 설정한 근저당권설정 채권최고액은 1,560,000천원(㎡당 556천원)이며, 대로변에 위치하여 쟁점토지보다 조건이 좋은 다른 토지에 대한 감정가액 등은 아래의 표와 같다. (OO O OO)
(4) 위의 내용을 종합하여 쟁점토지의 시가가 적정하게 산정되었는지 여부에 대하여 살펴본다. (가) 부담부증여를 포함한 증여거래는 대가의 수수가 없는 거래로서 실지거래가액이 존재하지 아니하는 무상거래이고, 실지거래가액이 없는 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 산정함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 소득세법 제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 ‘당해 자산의 가액’에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 산정하며, 이 경우 양도가액 산정을 위한 ‘당해 자산의 가액’은 증여일 현재상증법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하며, 이렇게 같은 법에 의하여 평가된 ‘당해 자산의 가액’에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 양도가액을 산정하는 것이다(OOO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO O). (나)소득세법 시행령제176조의2 제3항에서 ‘법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 결정하는 경우에는 매매사례가액(당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산), 감정가액의 평균액(당해 자산에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우), 환산가액, 기준시가(토지의 기준시가는 개별공지시가)를 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다’라고 규정하고 있으므로 2 이상의 신빙성 있는 감정가액이 있는 경우에만 그 감정가액의 평균액을 적용하여 양도가액을 계산하여야 할 것이다. 2 이상의 감정기관이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우에 그 감정가액의 평균액으로 양도가액을 산정하는 것이므로 처분청이 시가로 본 쟁점토지의 쟁점감정가액(3,788,100천원)은 1개의 감정가액이고 위 (3)에서 살펴본 바와 같이 쟁점감정가액 자체가 합리성이 없는 것으로 보여 적정한 시가로 인정하기는 어렵다고 판단된다. 또한, 출연 당시 쟁점토지의 기준시가는 343,304천원으로 부담부채무액인 양도가액 1,300,000천원에도 미치지 못하여 동 기준시가를 시가로 인정하기도 어렵다. (다) 따라서, 청구인이 주장하는 기준시가 등은 물론 처분청이 시가로 본 1개의 쟁점감정가액은 쟁점토지의 시가로 보기는 어려우므로 처분청이 쟁점토지의 적정한 시가를 조사한 후 동 시가를 기준으로 양도가액 및 취득가액을 다시 계산하여 그 결과에 이 건 양도소득세의 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.