토지거래허가 구역에서 허가없이 임의경매로 취득하여도 양도에 해당됨

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1970.7.13. ○○○ 임야 5,952㎡, 같은 리 산 14-10 임야 5,910㎡, 같은 리 산 14-11 임야 4,959㎡ 합계 16,821㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2007.10.25. 임의경매(경락금액: 271,500천원)에 의하여 ○○○ 외 2인에게 소유권을 이전하였으나, 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 양도가액은 경락금액인 271,500천원으로 하고 취득가액은 의제취득일(1985.1.1.)을 기준으로 하여 환산한 가액으로 계산하여 2010.2.5. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 62,214,480원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.4.23. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2005.7.14. 양수자인 ○○○과 토지거래허가구역 내에 소재하는 쟁점토지를 양도하는 계약을 체결(잔금지급일: 2005.7.20.)하였는데, 양수자가 토지거래허가를 받지 못하여 부득이 2007.10.25. 임의경매의 형식을 통하여 소유권을 이전한 것이다.

(2) 대법원 판례(2008두990, 2008.4.10.)에 의하면, 토지거래허가구역내의 토지를 허가를 받지 아니하고 소유권을 이전하는 경우 그 계약은 당연무효이고, 국세기본법상의 실질과세원칙에 불구하고소득세법제88조에 의한 양도에 해당하지 아니한다고 일관되게 판시하고 있으므로, 토지거래허가를 받지 아니한 상태에서 임의경매를 원인으로 쟁점토지의 소유권을 이전한 것은 무효이고, 이는 위 법률상 양도에 포함되지 아니하는 것이므로 이 건 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 소득세법제88조 제1항에서 양도소득세 과세대상인양도라 함은 “자산에 대한 등기에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산의 소유권이 유상으로 사실상 이전되는 것”을 말한다고 규정하고 있는 이상, 임의경매절차에 의하여 경락허가결정이 확정되어 그 대금이 완납된 이 건은 유상양도에 해당하는 것이므로 그에 대하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 토지거래허가구역 내에 있는 쟁점토지를 허가 없이 임의경매를 원인으로 소유권이전 등기한 후 당해 토지가 허가구역에서 해제된 경우, 임의경매로 인한 소유권 이전등기가양도에 해당되는지 여부
• 나. 관련법률 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 【토지거래계약에 관한 허가】

① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)를 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우에만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다, 이하 “토지거래계약”이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.

② 제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 1970.7.13. 취득한 쟁점토지를 2007.10.25. 임의경매(경락금액: 271,500천원)에 의하여 ○○○ 외 2인에게 소유권이전하였으나 그에 대한 양도소득세를 신고하지 아니함에 따라, 처분청은 쟁점토지의 양도가액은 경락금액인 271,500천원으로 하고 취득가액은 의제취득일(1985.1.1.)을 기준으로 하여 환산한 가액으로 계산하여 2010.2.5. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 62,214,480원을 경정·고지한 사실이 경정결의서 등의 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인이 제출한 쟁점토지 매매계약서에는 계약일자가 2005.7.14.이고, 매매대금은 148,190천원이며, 대금지급조건은 계약금이 30,000천원이고 중도금은 없으며 잔금 118,190천원의 지급일자는 2005.7.20.이고 양도자와 양수자는 청구인과 ○○○인 사실이 기재되어 있다.

(3) 청구인이 2005.7.14. 양수자인 ○○○에게 작성하여 준 이행각서에는 상호합의에 의하여 쟁점토지에 대한 이전등기는 하지 아니하는 대신 설정등기를 이행하며 나중에 형성되는 평당 가격에 불구하고 조건없이 소유권이전등기를 한다는 내용이 나타난다.

(4) 쟁점토지 등기부등본에는 청구인이 1970.7.13. 매매를 원인으로 하여 소유권을 취득한 후 2007.10.25. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 하여 ○○○ 외 2인에게 소유권을 이전 등기한 사실과 2005.7.14. 근저당권이 설정(채무자: ○○○, 근저당권자: ○○○, 채권최고액: 10억원)되었다가 2007.10.25. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 하여 등기가 말소된 사실 등이 각각 등재되어 있다.

(5) 쟁점토지가 2005.7.2.국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 토지거래허가구역으로 지정되었다가 2009.1.30. 그 지정이 해제된 사실이 국토해양부의 언론보도자료에 의하여 확인된다.

(6) 청구인은 토지거래허가구역 내의 쟁점토지를 허가를 받지 아니하고 임의경매에 의하여 소유권을 이전한 것은 당연무효이므로 이를 양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다.

(7) 살피건대, 토지거래허가구역 내의 토지를 매매하고 그 대금이 청산된 이후에 허가구역지정이 해제된 경우, 그 매매계약은 소급하여 유효한 계약이 되는 것이므로 당해 토지의 양도시기는 그에 따른 잔금청산일이 되는 것이다(대법원 2003두2106, 2003.6.27. 같은 뜻). 청구인은 토지거래허가구역 내에 소재한 쟁점토지를 허가를 받지 아니한 상태에서 2007.10.25. 임의경매에 의하여 소유권이전 등기하였고, 쟁점토지는 2005.7.2. 토지거래허가구역으로 지정된 후 2009.1.30. 해제되었는바, 쟁점토지는 임의경매 당시에는 토지거래허가를 받지 못하였으나 2009.1.30. 허가구역에서 해제됨에 따라 소급하여 경매의 효력이 인정된 이상, 임의경매를 원인으로 소유권이 이전된 2007.10.25.을 양도시기로 하고 경락금액인 271,500천원을 양도가액으로 하여 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.