토지의 양도가 장기할부조건거래에 해당하는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1985.1.1. ○○○에 양도하고 양도소득세 신고시 실지거래가액기준으로 양도가액을 5,500,000,000원, 취득가액을 767,668,000원, 양도차익을 4,696,749,000원으로 하여 2008년 귀속 양도소득세 1,170,980,000원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 2009.9.7. ~ 2009.9.25. 기간동안 청구인에 대한 양도소득세를 조사한 결과, 청구인이 신고한 매매계약서를 허위계약서로 보아 쟁점토지 양도가액을 8,500,000,000원, 취득가액을 1,232,761,000원, 양도차익을 7,261,656,000원으로 하여 2009.12.3. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 938,730,560원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.2.25. 이의신청을 거쳐 2010.4.15. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1)소득세법상 장기할부조건양도란, 계약금 외 대금을 2회 이상 분할하여 수입하고 양도하는 자산의 소유권이전등기접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른날의 다음날부터 최종할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것○○○을 의미하고, 이 경우 ‘사용수익일’이라 함은 수익창출 등을 위하여 당해 자산을 이용하는 날로서 당해 목적물에 대한 사용수익을 개시한 시점○○○에서도 ‘사용수익일’이라 함은 ‘당사자간의 계약에 의하여 사용수익을 하기로 약정한 날을 말하나, 별도의 약정이 없는 경우에는 양도자의 사용승낙으로 인하여 양수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있도록 양도자가 사용승낙서를 교부하였다면 당해 사용승낙서를 교부한 날을 사용수익일로 본다’라고 구체화하였다. 청구인과 ○○○은 2005.8.1. 당초 쟁점토지 매매계약을 체결하였으나, 소유권이 이전된 2008년까지 매매대금의 변경, 잔금지급 불이행 및 도시개발구역지정지연 등에 의해 매년 각각 계약이 변경된 것으로, 2005.8.1. 1차 계약은 매매대금의 증액(54억원→80억원)으로 파기하면서 2005.8.5.자로 수령한 계약금 2억6,000만원은 2006.2.15. 작성된 2차 계약서의 계약금으로 갈음하였고, 2006.2.17. 2차 계약서에 의한 나머지 계약금 2억2,800만원을 받으면서 계약서 제6조의 계약조건에 따라 2006.4.11.에 토지의 사용수익권한을 이전하는 토지사용승낙서를 교부하였으며, 그 후 도시개발구역지정 지연 등의 사유로 3·4차 계약변경이 있었던 것으로 쟁점토지 거래는 양도대금의 2회 이상 분할과 사용수익일부터 잔금지급일까지의 기간이 1년 이상이므로 장기할부거래에 해당한다. 또한, 청구인은 2006.4.11. 토지사용승낙서로 토지에 대한 사용수익 권한을 이전하였음이 계약내용○○○으로 알 수 있듯이 ○○○에서도 토지대금이 2회 이상 분할 및 1년 이상 장기할부이고, 토지사용승낙서가 실제로 관할시청에 인허가를 위해 제출되었을 경우 양도시기를 토지사용승낙서 교부일로 보았던 점 등에 비추어 볼 때, 이 건 처분은 부당하다.

(2) 앞의 3번에 걸친 계약서와 부동산 신고필증·○○○의 쟁점토지 농지전용허가통보서 등에 의해 쟁점토지에 과수목이 식재되어 있었음이 확인되고, 청구인이 동 금액의 지급과 관련하여 양수자에게 발송한 내용증명서 등에 의해 쟁점토지 가액 외에 별도로 지장물 가액이 30억원임을 알 수 있으므로 쟁점토지 매매계약서를 허위계약서로 본 이 건 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점토지의 양도가 장기할부조건양도에 해당한다고 주장하나, 장기할부조건 여부는 실제 대금의 수수여부에 따라 판단하는 것이 아니라 계약당시 계약조건에 따라 판단○○○하여야 한다. 따라서 소득세법 시행규칙제78조 제3항에서 규정한 ‘1년 이상’여부도 변경된 2007.3.29.자 계약서에 따라 판단하여야 할 것이고, 이 경우 최종 부불금 약정일은 달력에 따른 일정시점으로 특정되어야 계약 당시 장기할부조건 여부를 판단할 수 있음에도 2007.3.29.자 계약서는 그 잔금약정일이 특정시점인 연월일로 표기되지 않고 ‘도시개발구역지정 결정고시 후 2개월이내’로 되어 있어 계약체결당시 ‘1년 이상’ 여부가 판단되지 아니하는 점 등으로 보아 장기할부조건 양도가 아님이 분명하다. 청구인은 쟁점토지 대금이 2회 이상 분할 및 1년 이상 장기할부이고, 토지사용승낙서가 실제로 관할시청에 인허가를 위해 제출되었으므로 양도시기를 토지사용승낙서 교부일로 보아야 한다고 주장하나, 이 건의 경우 2006.4.11.자 사용승낙서는 아파트신축목적의 매수인이 건축허가 신청 등 행정업무를 위한 측량 등 기초적인 작업수행을 위해 쟁점토지의 출입 등을 허용한다는 내용일 뿐, 쟁점토지를 매수인의 취득목적 (아파트 신축)에 직접 사용하는 것을 승인한 내용이 아니므로 이를 소득세법상 ‘사용수익’일로 보기는 어렵다(조심2009서2829, 2009.11.26.참조) 처분청이 쟁점토지의 매매대금을 85억원으로 본 것에 대하여 이 건 처분시점이나 이의신청시점에서도 위 계약서상 별도로 구분표기한 지장물에 대해 그 종류, 수량 등을 구체적으로 실사한 자료 및 그 가액을 평가한 자료 등을 전혀 제시한 사실이 없는 점 등으로 보아 매매가액 85억원은 토지만의 매매가액으로 보아야 하므로 2007.4.3.자 계약서(쟁점토지 매매가액이 55억임)는 허위계약서이고, 청구인은 부동산등기 및 양도소득세 예정신고시 동 계약서를 제출하면서 쟁점토지의 양도가액을 55억원으로 신고하였는 바, 설사 쟁점토지의 양도시기를 2006년으로 볼 수 있다 하더라도, 허위계약서 작성의 경우 소득세법상 그 양도 차익을 실지거래가액으로 산정하도록 규정(소득세법제96조 제2항 제5호 및 같은 법 시행령 제162조의2 제2항)하고 있어 청구인에게 실익이 없는 점에 비추어 볼 때, 이 건 처분은 정당하다.

(2) 청구인이 쟁점토지 양도소득세 신고시 제출한 쟁점토지 매매 계약서(토지가액 55억원)는 별도 구분·양도 계약한 지장물(복숭아 나무)의 나무수·수령 등 평가가액에 대한 근거를 제시하지 못하고 있는 것 으로 보아 청구인이 쟁점토지의 소유권이전등기를 한 이후 임의기재한 것으로 보이므로 쟁점토지 양도가액을 85억원으로 봄이 타당하다.

• 가. 쟁 점

① 쟁점토지의 양도를 장기할부조건거래에 해당하는 것으로 보아 양도시기를 2006년으로 볼 수 있는지 여부

② 쟁점토지의 양도가액과 지장물 가액이 구분 기재된 매매계약서를 진정한 것으로 볼 수 있는지 여부

• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

○제98조【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날

○제162조의2【양도가액】

② 법 제96조 제2항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다.

5. 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우

○ 소득세법 시행규칙 제78조 【장기할부조건의 범위】

③ 영 제162조 제1항 제3호에서 “기획재정부령이 정하는 장기할부조건”이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.

1. 당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것

2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료를 보면, 청구인은 2008.9.11. 쟁점 토지를 ○○○에 양도하고 양도소득세 신고시 실지거래가액기준으로 양도가액을 5,500,000,000원, 취득가액을 767,668,000원, 양도차익을 4,696,749,000원으로 신고하였고, 처분청은 청구인에 대한 양도소득세를 조사한 결과, 청구인이 신고한 매매계약서를 허위계약서로 보아 쟁점토지 양도가액을 8,500,000,000원, 취득가액을 1,232,761,000원, 양도차익을 7,261,656,000원으로 하여 이 건 처분을 하였다.

(2) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 소득세법제98조와 같은 법 시행령 제162조 제1항 제3호 및 같은 법 시행규칙 제78조 제3항을 보면, 장기할부조건의 범위는 ‘양도대금을 2회 이상 분할하여 수입하고, 양도하는 자산의 소유권이전등기접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것’으로 규정하고 있다. (나) 쟁점토지에 대한 매매계약서는 아래 [표]와 같이 2005.8.1. 매매대금을 5,373,130,000원으로 체결한 이후 3차에 걸친 변경계약 으로 2008.9.11. 쟁점토지 가액을 55억원으로 최종 체결한 것으로 나타난다.○○○ (다) 쟁점토지의 토지사용승낙서(2006.4.11.)·문화재 지표조사계약서(2006.4.21.)·도시개발구역지정제안서(2007.11.16.)에 의하면, 청구인은 2차 매매계약서 체결이후인 2006.4.11. ○○○에 제안서를 제출하면서 쟁점토지를 도시개발구역으로 지정하여 줄 것을 요청한 것으로 나타난다. (라) 소득세법 시행규칙제78조 제3항의 규정에 의한 장기 할부조건으로 양도하는 자산의 양도시기는 소유권이전등기 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 하며, 이 경우 ‘사용수익일’이라 함은 당사자간의 계약에 의하여 사용수익을 하기로 약정한 날을 말 하나 별도의 약정이 없는 경우에는 양도자의 사용승낙으로 인하여 양수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날을 말한다 ○○○고 볼 수 있다. (마) 위의 관련규정과 사실관계를 종합하여 보면, 쟁점토지의 양도가 장기할부조건거래 해당하는지 여부는 특정한 매매계약서를 기준으로 하여 충족여부를 살펴보아야 할 것임에도, 청구인이 제출한 쟁점토지매매계약서 4매는 매매가액이 각각 상이하여 양도가액을 확정하기 어렵고, 쟁점토지에 대한 토지사용승낙서는 쟁점토지를 실질적 으로 사용·수익하게 한 것이 아니라, 개발을 위한 사전단계에 필요한 지표조사 등을 위한 요식적인 것으로 볼 수 있어 청구인이 제출한 토지사용승낙서 등만으로는 그 교부일을 사용수익일로 보기 어려운 점에 비추어 볼 때, 쟁점토지의 양도가 장기할부조건에 해당한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

(3) 쟁점②에 대하여 본다. 청구인은 쟁점토지와 지장물 가액을 구분기재한 것과 관련한 청구주장에 대한 증빙으로 4개의 매매계약서·부동산 신고필증·○○○에 대한 내용 증명서 등을 제시하고 있으나, 제1차 매매계약서(2005.8.1.)상 토지·지장물 가액에 대한 구분기재가 없었고, 쟁점토지의 지장물에 대한 평가서 등 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있을 뿐 아니라, 청구인이 주장하는 지장물가액 30억원은 쟁점토지 가액에 비해 과도한 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서는 실지 매매계약서로 보기 어려우므로 처분청이 쟁점토지 매매가액을 85억원으로 보아 과세한 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.