배당금미수령및전소유자 채무대위변제로 양도차익이 없다는 주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 ○○○주식회사(이하 ○○○이라 함)로부터 취득한 ○○○ 답 1,989㎡(이하 “쟁점1토지”라 한다), 같은 동 836-1 답 365㎡(이하 “쟁점2토지”라 한다), 같은 동 813-1 답 309㎡(이하 “쟁점3토지”라 한다), 같은 동 827-1 답 271㎡(이하 “쟁점4토지”라 하고, 쟁점1~4토지 전체를 “쟁점토지”라 한다) 중 쟁점1·2토지가 2007.1.10. 320,600천원에 임의경매되고, 쟁점3·4토지가 2007.2.6. ○○○시장에게 107,300천원에 수용되었으나, 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지에 대한 양도소득세 조사를 통하여 쟁점토지의 총 양도가액을 실지거래가액인 427,900천원, 총 취득가액은 환산취득가액인 146,369천원으로 산정하여 2010.1.11. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 186,771,260원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.2.10. 이의신청을 거쳐 2010.4.13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 청구인의 취득당시부터 전 토지소유자 ○○○의 채권자 ○○○에 의해 200억원의 근저당권이 설정되어 있던 토지로서, 쟁점1·2토지가 근저당권자 ○○○의 단독상속인 ○○○의 임의경매 신청에 의해 2007년 1월 320,600천원에 낙찰되면서 낙찰금액 전액이 ○○○에게 배당되어 청구인은 한 푼도 배당을 받지 못하여 취득가액 23백만의 손실을 입었음에도 처분청이 쟁점1·2토지 취득당시 부동산매매계약서상에 근저당권 등 채무인수 내용의 문구가 기재되어 있지 않다고 하여 근저당권 채무를 인수하지 않고 매수한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 것은 부당하고, 청구인이 쟁점3·4토지 외 4필지(○○○ 813 답 3,681㎡, 827 답 3,053㎡, 832 답 3,041㎡, 832-1 답 447㎡) 포함 6필지 답 10,802㎡(이하 “쟁점3·4토지 등”이라 한다)를 23백만원에 취득한 후, 쟁점3·4토지 등 3필지가 ○○○시장에게 수용되어 보상금 189,995천원을 지급받았지만, 쟁점3·4토지 등 5필지에 대한 근저당권 해지조건으로 근저당권자 ○○○에게 지급한 금액 443,903,830원과 가압류권자인 ○○○에 공탁한 채무상환 공탁금 1억원, 종합토지세 납부액 4,332,870원을 합한 총 부담금액(548,226,700원)과 취득가액 23백만원을 포함하면 실제 총 취득비용이 571,226,000원인바, 위 쟁점3·4토지 등 6필지의 토지 중 3필지에 대한 수용보상금 189,995천원과 ○○○에게 양도한 2필지(○○○ 813 및 832토지 6,722㎡)의 양도가액 336,100천원을 합한 금액은 526,095천원으로서 오히려 양도차손이 발생하였음에도 양도소득세를 과세한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점1·2토지의 경우, 제3자에 대한 채무보증으로 근저당권을 설정하여 주었다가 채무상환의 불이행으로 임의경매되어 소유권이전시 청구인에게 경락대금의 전부 또는 일부가 전혀 배당되지 않은 경우에도 양도소득세 과세대상이고, 쟁점3·4토지의 경우, 청구인이 주장하는 대위변제금액의 취득원가 주장은 제출된 취득당시의 계약서에 이에 대한 언급이 없었던 점으로 보아 대위변제의 성격과 지급액 등이 불명확하므로 취득원가에 산입하지 아니하고 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 부동산 경매 배당금 미수령 및 전 소유자 채무의 대위변제 등으로 실제 양도차익이 발생하지 아니하였으므로 양도소득세 과세가 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2007.12.31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것) 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목，제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령(대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것) 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 쟁점토지 양도소득세 무신고에 따른 실거래가 조사 및 결정결의 관련 자료를 보면, 아래와 같다.

○○○

(2) 쟁점토지의 청구인(매수인)과 매도인(○○○)간 매매계약서(검인계약서) 사본 2매를 보면, 쟁점1·2토지는 계약일 2000.12.30., 매매대금 23백만원, 쟁점3·4토지 등 6필지(답 10,802㎡)는 계약일 1999.5.20., 매매대금 23백만원으로 되어 있고, 각 별도의 특약사항은 기재되어 있지 아니하다.

(3) 쟁점토지의 동신산업 소유 당시 등기부등본상 근저당권 설정 내역을 보면, 설정일 1989.4.12., 근저당권자 ○○○(○○○ 대표이사), 채무자 ○○○, 채권최고액 200억원으로 되어 있으며, 쟁점토지 등 141필지에 대하여 근저당권 200억원을 설정한 사유는 ○○○이 ○○○ 대표이사 재직중 금융권 등에 ○○○ 명의로 자금차입시 ○○○ 명의로 보증을 서게 될 경우 ○○○ 개인재산에 대산 손실을 감안하여 근저당권을 설정하였음이 1989.3.24. 작성된 인증서 등에서 확인된다.

(4) 청구인이 제출한 자료를 보면, 다음과 같다. (가) 쟁점1·2토지의 임의경매(2006타경2915) 자료를 보면, 채권자 망 ○○○ 승계인 ○○○, 채무자 ○○○, 소유자 청구인, 낙찰자 ○○○에게 모두 배당되었다. (나) 쟁점3·4토지 등 6필지 10,802㎡의 취득 및 청구인의 대위변제와 관련한 자료는 다음과 같다.

1. 청구인의 1999.3.5. 현재 ○○○에 대한 채권액은 55,592,190원(○○○ 채권압류 및 추심명령)으로 되어 있다.

2. 채권자 청구인과 채무자 ○○○간 합의약정서(1999.5.20.)에서 쟁점3·4토지 등 6필지의 취득 경위를 보면, ○○○은 청구인에게 채무변제의 완결조건부로 쟁점3·4토지 등 10,802㎡(○○○ 813 3,990㎡, 827 3,324㎡, 832 3,488㎡)의 소유권을 이전해주고, 청구인은 위 부동산이 하자(근저당권 기설정 외)있음을 인지하고 소유권을 이전받는 것이므로 채권충당 과부족에 상관없이 위 채권회수가 완성된 것으로 인정하며, 나머지는 포기하고, 관련 소송건들을 전부 취하한다고 되어 있다.

3. 쟁점3·4토지 등 10,802㎡ 중 1필지(○○○ 답 3,053㎡)는 ○○○시장이 1998.9.15. ○○○의 주민세 체납으로 압류 후 2000년 10월 85,500천원에 공매하여 ○○○시장과 ○○○ 등에게 모두 배당되었다.

4. 2004.2.16. 쟁점3·4토지 등 6필지 10,802㎡ 중 5필지 답 7,749㎡에 대한 부동산임의경매 결정(○○○) 자료를 보면, 채권자(신청자) ○○○, 채무자 ○○○, 소유자 청구인, 청구금액은 5억원 및 지연이자금으로 되어 있다.

5. 청구인이 주장하는 대위변제 금액 548,226,700원의 관련자료를 보면, 근저당권 해지조건으로 ○○○에게 443,903,830원을 지급하였다는 4억원의 영수증(2005.4.26.) 등과 2004.7.12. ○○○이 확인한 대위변제증서 2매(변제금액 43,903,830원, 2004년 7월), ○○○를 피공탁자로 하여 1억원을 공탁(2005.4.27.)한 공탁서, 1994년~1997년 및 2003년 종합토지세 및 체납처분비 4,322,870원의 지방세납부확인서를 각 제출하였다.

(5) 위 사실관계와 관련법령 등을 종합하여 살피건대,소득세법제88조 제1항에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로서, 쟁점1·2토지가 경매를 원인으로 소유권이 이전된 경우에도 양도소득세 과세대상에 해당하고, 이 경우, 경락대금을 청구인이 배당받았는지 여부는 양도소득세 과세에 영향을 주는 것이 아니라고 하겠으며, 쟁점3·4토지 취득당시의 계약서 등 자료에서 이미 설정되어 있는 200억원의 근저당권 설정과 관련하여 발생할 전 소유자(○○○)의 채무를 청구인이 대위변제하기로 하는 특약사항 등이 없었을 뿐 아니라, ○○○의 채무 등에 대한 청구인의 대위변제 행위는 법적으로 변제할 의무가 없이 임의로 변제한 것으로서 ○○○에게 구상권의 행사가 가능하여 청구인이 주장하는 대위변제금액을 쟁점3·4토지 양도에 따른 필요경비로 인정하기는 어렵다고 하겠으므로(○○○ 2002.11.22., 같은 뜻), 처분청이 쟁점토지에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.