토지 매매계약 체결 이전에 다른 사업자와의 매매계약의 해약으로 인하여 지급한 위약금을 쟁점토지 양도에 따른 필요경비에 산입할 수 없음
토지 매매계약 체결 이전에 다른 사업자와의 매매계약의 해약으로 인하여 지급한 위약금을 쟁점토지 양도에 따른 필요경비에 산입할 수 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 처분청은 쟁점토지의 취득일을 소유권이전 등기일(2003.9.2.)로 보고, 사업인정고시일을 보상계획 열람통보일(2008.7.18.)로 본 후, 쟁점토지를 보상계획 열람통보일로부터 5년(2003.7.18.) 전에 취득하지 않았다고 하여 쟁점토지의 양도가 소득세법 시행령제168조의14 제3항 제3호(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지 또는 취득일이 사업인정고시일부터 5년 이전인 토지)에서 규정하고 있는 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 양도에 해당하지 않는다는 의견이나, 청구인은 쟁점토지를 2002.4.17. ○○○과 잔금지급일을 2002.7.16.로 하는 매매계약을 체결하였으나, 매도인 중 1인인 ○○○의 사망으로 상속분쟁이 발생하여 소유권이전등기가 되지 않자 2002.7.16. ○○○새마을금고에 잔금지불을 위한 대출금 서류에 자필서명을 한 후 쟁점토지를 명도받았고, 2002.10.24. ○○○에게 지상건물 철거, 담장설치공사 및 거주자들에 대한 보상비 지급업무를 의뢰하여 2003.2.1. 위 의뢰업무를 완료하였으며, 2003.2.26. ○○○으로부터 세차장허가를 받고 시설을 완료하여 쟁점토지를 실질적으로 지배·사용하였음이 확인되므로 쟁점토지의 취득일은 등기부상의 소유권이전등기일이 아닌 실질적인 명도가 이루어진 날(2002.7.16.)로 보아야 한다. 따라서, 2002.7.16. 취득한 쟁점토지는 보상계획 열람통보일(2008.7.18.)로부터 5년(2003.7.18.) 전에 취득한 것이어서 소득세법 시행령제168조의14 제3항 제3호에서 규정하고 있는 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지에 해당하므로 쟁점토지 중 일부를 비사업용 토지로 보아 과세한 이 건 처분은 취소되어야 한다.
(2) 위약금을 양도소득에 대한 필요경비로 인정하지 않도록 규정되어 있는 소득세법 기본통칙은 사인간에 체결된 계약의 경우에 적용되어야 하고 공익사업을 위하여 부득이하게 해약한 경우에는 필요경비로 인정되어야 할 것인 바, 청구인은 ○○○이 공영주차장을 건설할 계획만 있고 진전이 전혀 없어 건설 자체가 불투명한 상태에서 ○○○과 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하였고, 이를 인지한 ○○○은 실시인가계획이 확정되지 않은 상태에서 급하게 일을 진행하면서 청구인에게 ○○○과의 매매계약를 해지하도록 압박·회유하였으며, 금융기관에 공문을 발송하여 대출을 알선한 후 쟁점위약금을 지불하게 하였는 바, 청구인의 자의가 아니고 공익사업을 위하여 불가피하게 매매계약을 해지하고 지급한 쟁점위약금은 필요경비에 산입하여야 한다.
(1) 청구인은 쟁점토지의 양도가 소득세법 시행령제168조의14 제3항 제3호에서 규정하고 있는 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 양도에 해당한다고 주장하나, 쟁점토지와 관련한 사업인정고시는 쟁점토지가 양도된 이후에 고시되었고, 이 건 사업과 같이 사업인정고시를 받지 아니하고 공익사업을 수행하는 경우에는 보상계획공고일(공고를 생략한 경우에는 토지 소유자에게 보상계획을 통지한 날)을 사업인정고시일로 보는 것이 타당하므로 쟁점토지와 관련한 사업인정고시일은 보상계획 열람통보일인 2008.7.18.로 보아야 하고, 부동산의 취득시기는 잔금지급일이 원칙이나, 잔금지급일이 불분명한 경우는 소유권이전등기일을 취득시기로 보아야 할 것이므로 잔금지급일이 불분명한 쟁점토지의 취득시기는 소유권이전등기일인 2003.9.2.이다. 따라서, 2003.9.2. 취득한 쟁점토지는 사업인정고시일로 보는 보상계획 열람통보일(2008.7.18.)로부터 5년(2003.7.18.) 이전에 취득한 것이 아니므로 쟁점토지의 양도가 소득세법 시행령제168조의14 제3항 제3호(사업인정고시일로부터 5년 전에 취득)에서 규정하고 있는 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 양도라는 청구주장은 받아들일 수 없다.
(2) 청구인은 쟁점위약금을 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하나, 쟁점위약금은 이 건 매매계약체결 이전에 지급된 것으로서 이 건 매매와 직접적인 관련이 없고, 양도가액에서 공제되는 필요경비는 소득세법 제97조 제1항 에 열거된 비용에 한하는 것이며, 소득세법 기본통칙에도 부동산 매매계약의 해약으로 인하여 지급하는 위약금 등은 양도차익 계산시 필요경비로 공제하지 않는다라고 규정되어 있으므로 쟁점위약금을 필요경비에 산입하라는 청구주장은 받아들일 수 없다.
① 쟁점토지의 양도가 소득세법 시행령제168조의14 제3항 제3호(공익사업을 위한 토지 등의 양도)에서 규정하고 있는 비사업용 토지로 보지 않는 토지의 양도에 해당하는지 여부
② 매매계약의 해약으로 인하여 지급한 위약금을 필요경비에 산입하여야 하는지 여부
(1) 쟁점① 관련법령 (가) 소득세법 제104조 의 3 【비사업용 토지의 범위】
① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다.
4. 농지，임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
5. 지방세법 제182조 제2항 의 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지
② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (나) 소득세법 시행령 제168조 의 11 【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】
① 법 제104조의 3 제1항 제4호 다목에서 “거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
2. 주차장용 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
③ 법 제104조의3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다.
1. 2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지ㆍ임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지 1의 2. 직계존속이 8년 이상 기획재정부령으로 정하는 토지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지ㆍ임야 및 목장용지로서 이를 해당 직계존속으로부터 상속ㆍ증여받은 토지. 다만, 양도 당시 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역은 제외한다) 안의 토지는 제외한다.
2. 2006년 12월 31일 이전에 20년 이상을 소유한 농지ㆍ임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지
3. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지 또는 취득일(상속받은 토지는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날을 말한다)이 사업인정고시일부터 5년 이전인 토지 부 칙(2008.12.31. 대통령령 제21195호로 개정된 것) 제4조 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등에 관한 적용례】 제168조의14 제3항의 개정규정은 이 영 시행일이 속하는 과세연도에 양도하는 분부터 적용한다.
(2) 쟁점② 관련법령 (가) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
3. (삭제)
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (나) 소득세법 기본통칙 97-8 【위약금의 필요경비 산입여부】 부동산매매계약의 해약으로 인하여 지급하는 위약금 등은 양도차익계산시 필요경비로 공제하지 아니한다.
(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점토지를 2008.9.12. ○○○에게 양도한 후, 쟁점토지가 청구인이 배우자 명의의 쟁점외부동산에서 운영하는 ○○○의 주차장으로 사용되었다고 하여 2008.12.1. 쟁점토지의 양도를 사업용 토지의 양도로 보아 일반세율(36%)을 적용하여 양도소득세를 예정신고납부하였다. (나) 처분청의 과세근거는 아래 1) ~ 4)과 같다.
1. 청구인에 대한 경정결의서 등 심리자료에는 처분청은 임의로 설치한 주차장은 비사업용 토지에서 제외되는 부설주차장에 해당하지 않고, 청구인이 쟁점토지를 사업인정고시일로부터 5년 이전에 취득하지 않아 소득세법 시행령제168조의14 제3항 제3호(공익사업을 위한 양도)에서 규정하고 있는 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지에 해당하지 않는 것으로 보아 쟁점토지 436.7㎡ 중에서 175.74㎡는 비사업용 토지로 판단하여 이 건 경정·고지하였다.
2. 처분청의 조사서에는 쟁점토지는 배우자 ○○○ 명의의 쟁점외토지와 연접하고, 청구인이 배우자 명의의 건물에서 ○○○이라는 음식점을 영위하면서 이용고객의 편의를 위한 주차장의 용도로 사용한다는 이유로 양도소득세 신고시 사업용 토지로 신고하였으나, 쟁점토지는 재산세 종합합산대상 토지로서 고객의 이용편의를 위하여 임의로 설치한 부설주차장은 비사업용 토지에서 제외되는 부설주차장에 해당하지 아니하므로 쟁점외건물의 부속토지로 보아 용도지역별 3배 이내의 토지만 사업용으로 인정된다. 따라서, 총 면적 436.7㎡중에서 260.96㎡는 사업용 토지, 나머지 175.74㎡는 비사업용 토지로 확정한다라고 기재되어 있다.
3. 쟁점토지에 대한 보상계획 열람통보에는 ○○○이 쟁점토지에 대한 보상계획 열람통보를 2008.7.18. 시행한 것으로 기재되어 있다.
4. 이 건 관련 과세전적부심사결정서에는 쟁점토지의 전부를 사업용 토지로 보아야 한다는 청구인의 주장에 대하여 살펴보면, 쟁점토지는 사업 보상계획 열람통보일(2008.7.18.)로부터 5년 이전에 취득한 토지가 아니므로 소득세법 시행령제168조의14 제3항 제3호(공익사업을 위한 양도)의 규정을 적용할 수 없고, 쟁점토지를 청구인과 청구인의 배우자가 영위하는 음식점의 부속토지로 보아야 한다는 주장에 대하여 살펴보면, 청구인의 배우자가 영위하고 있는 ○○○, 38 소재)은 쟁점토지와 사이에 도로가 있어 쟁점토지를 ○○○의 부속토지로 보기 어렵고, 쟁점토지는 주차장법에 의한 부설주차장이 아니다. 따라서, 쟁점토지를 청구인과 청구인의 배우자가 주차장으로 사용하여 비사업용 토지로 보아야 한다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다 (다) 청구인이 제시한 증빙은 아래 1) ~ 3)과 같다.
1. 청구인이 제시한 취득계약서에 의하면, ○○○ 대지 401㎡중 381㎡는 잔금지급일을 2002.7.16.로 하여 2002.4.17. 매매계약을 체결한 것으로 기재되어 있다.
2. 쟁점토지와 관련한 철거 등 계약서, 공사견적서 및 영수증 등에 의하면, ○○○은 2002.10.20. 주차장 철거공사비 18,000천원, 담장조적공사비 6,340천원, 보상이사비용 12,000천원 등 총 공사비 43,890천원으로 하는 견적서를 청구인에게 제출한 것으로 기재되어 있고, 2002.10.24. 청구인과 ○○○은 43,890천원으로 공사계약서를 체결하였으며, 동 공사대금을 청구인이 지급한 것으로 영수증이 작성되어 있다.
3. 쟁점토지와 관련한 세차장 신고필증 및 공사계약서에는 2003.2.26. ○○○을 사업장 소재지로 하여 청구인에게 ○○○의 세차업 신고를 수리한 것으로 기재되어 있고, 청구인은 2003.2.6. ○○○과 세차시설 일체의 공사를 18,000천원에 계약한 것으로 기재되어 있다. (라) 위 사실관계 등을 종합하여 보건대, 청구인은 쟁점토지의 양도가 소득세법 시행령제168조의14 제3항 제3호에서 규정하는 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 양도에 해당한다고 주장하나, 쟁점토지와 관련한 사업인정고시일은 ○○○이 청구인에게 쟁점토지에 대한 보상계획 열람을 통보한 2008.7.18.이고, 부동산의 취득시기는 잔금지급일이 원칙이나 잔금지급일이 불분명한 경우 소유권이전등기일이 취득시기이다. 따라서, 잔금지급일이 불분명한 쟁점토지의 취득시기는 소유권이전 등기일인 2003.9.2.이며, 청구인이 제시한 지상물 철거 등에 관한 증빙서류나 세차장 관련 서류만으로 청구인이 쟁점토지를 2002.7.16. 실지로 취득한 것으로 보기는 어렵다고 하겠다. 그렇다면, 보상계획 열람통보일(2008.7.18.)로부터 5년(2003.7.18.) 이전에 취득하지 않은 쟁점토지를 양도한 것에 대하여 소득세법 시행령제168조의14 제3항 제3호에서 규정하는 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 양도에 해당한다는 청구주장은 받아들일 수 없는 것으로 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 청구인이 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 예정신고시 쟁점위약금을 필요경비에 산입한 것에 대하여, 처분청은 쟁점위약금은 이 건 양도와 관련이 없다는 이유 등으로 필요경비에 불산입하여 이 건 경정·고지하였음이 청구인에 대한 경정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다. (나) 처분청의 조사서에는 청구인은 2008.1.22. 쟁점토지를 ○○○과 매매계약하였다가 2008.6.9. 해약하고 쟁점위약금을 지급하였으나, 소득세법 기본통칙 97-8(위약금의 필요경비 산입여부)에 양도차익 계산시 위약금은 필요경비에 산입하지 않는 것으로 규정되어 있으므로 쟁점위약금을 필요경비에 불산입한다라고 기재되어 있다. (다) 청구인이 제시한 증빙은 아래 1) ~ 2)와 같다.
1. 이 건 양도 전의 매매계약서 및 매매해약서에는 2008.1.22. 청구인이 쟁점토지를 ○○○에게 660,000천원에 양도하는 것으로 매매계약을 체결하였다가, 2008.6.9. 위 매매계약을 해지하면서 청구인은 계약금 60,000천원과 비용명목으로 쟁점위약금을 ○○○에게 지급하는 것으로 기재되어 있다.
2. 쟁점토지 관련 대출협조 공문서에는 2008.4.30. ○○○ 이사장에게 쟁점토지 등에 공영주차장을 설치할 수 있도록 협조를 요청한 것으로 기재되어 있다. (라) 위 사실관계 등을 종합하여 보건대, 청구인은 위약금을 양도소득에 대한 필요경비로 인정하지 않도록 규정되어 있는 소득세법 기본통칙은 사인간에 체결된 계약의 경우에 적용되어야 하고 공익사업을 위하여 부득이하게 해약한 경우에는 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하나, 쟁점위약금은 이 건 매매계약체결 이전에 지급된 것으로서 이 건 매매와 직접적인 관련이 있는 것으로 보기 어렵고, 부동산 매매계약의 해약으로 인하여 지급하는 위약금 등은 양도가액에서 공제되는 필요경비를 규정하고 있는 소득세법 제97조 제1항 에 열거되어 있지 않다. 따라서, 쟁점위약금을 필요경비에 산입해 달라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.