부동산에 설정된 근저당권 관련 채무를 승계시 양도가액에 포함함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2001.8.13. 경매로 취득한 ○○○에 양도하고 취득가액을 1,800만원, 양도가액을 5,000만원으로 하여 2007년 귀속 양도소득세를 신고ㆍ납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 양도당시 청구인을 채무자로 하여 쟁점부동산에 채권최고액 1억원의 근저당권이 설정된 사실을 확인하여 ○○○이 쟁점부동산을 양수하면서 청구인의 채무액 1억원도 함께 승계한 것으로 보아 쟁점부동산의 양도가액을 1억 5,000만원으로 하여 2010.1.8. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 30,815,010원을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.4.6. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 경락가액이 1,800만원으로 저렴한 이유는 무허가건물이 존재하고 있었기 때문이며, 당시 쟁점부동산을 활성화하기 위하여 건물의 소유주와 협의를 하였으나, 협의가 원만하게 이루어지지 않아 ○○○에 5,000만원에 양도하였음에도 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 1억 5,000만원으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 처분청 조사당시 확인한 내용에 의하면 청구인을 채무자로 하여 쟁점부동산에 설정된 근저당권과 관련된 채무 1억원을 ○○○에 이전된 이후 ○○○를 상대로 소송을 제기하였으며, 쟁점부동산의 양도시점에 쟁점부동산이 1억 5,083만원에 낙찰되었다가 유찰된 사실이 있는 점 등에 비추어 보아 ○○○이 쟁점부동산에 근저당권과 관련된 채무 1억원을 실질적으로 승계한 것으로 보이므로 쟁점부동산의 양도가액을 1억 5,000만원으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가액 산정시 청구인을 채무자로 하여 쟁점부동산에 설정된 채권최고액 1억원을 양도가액에 포함하는 것이 타당한지 여부.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세경위를 보면, 청구인은 2001.8.13. 경매로 취득한 쟁점부동산을 2007.12.28. ○○○에 양도하고 취득가액을 1,800만원, 양도가액을 5,000만원으로 하여 2007년 귀속 양도소득세를 신고ㆍ납부하였으나, 처분청은 쟁점부동산의 양도당시 청구인을 채무자로 하여 쟁점부동산에 채권최고액 1억원의 근저당권이 설정된 사실을 확인하여 ○○○이 쟁점부동산을 양수하면서 청구인의 채무액 1억원도 함께 승계한 것으로 보아 쟁점부동산의 양도가액을 1억 5,000만원으로 하여 2010.1.8. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 30,815,010원을 경정ㆍ고지한 사실이 심리자료에 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 삼○○○에 5,000만원에 양도하였음에도 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 1억 5,000만원으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인과 ○○○이 작성한 쟁점부동산의 매매계약서(2007.12.10.)에 의하면, 2007.12.28. 매매금액 5,000만원을 지급하기로 한 사실이 나타난다. (나) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 2002.6.14. 청구인을 채무자로 하여 근저당권자를 ○○○로 하여 채권최고액 1억원의 근저당권이 설정되었다가 2002.8.27. 위 근저당권자가 박○○○로 변경되었으며, 2007.12.13. 쟁점부동산이 1억 5,083만원에 낙찰되었다가 유찰된 사실이 처분청 심리자료 등에 나타난다. (다) 청구인은 쟁점부동산의 경매가 계속 유찰되어 얼마까지 떨어질지 모르는 상황이었고, 박○○○에서 알아서 처리하기로 하고 쟁점부동산의 양도대금으로 현금 5,000만원을 지급받기로 하였으나 중간에 주○○○이 컨설팅비용이라 하며 1,700만원을 가져가 실지로 청구인이 수령한 금액은 3,300만원이라고 주장한다. (라) 처분청이 확보한 ○○○의 이행각서(2007.12.28.)에 의하면, ○○○은 청구인으로부터 쟁점부동산을 5,000만원에 매수하기로 하였고, 추후 5,000만원 이상에 대하여 양도소득세가 발생할 경우 이에 대하여는 ○○○가 책임지고 납부해 주기로 한 사실이 나타난다. (마) 종합하건대, 청구인이 처분청 조사당시 확인한 내용에 의하면, 청구인을 채무자로 하여 쟁점부동산에 설정된 근저당권과 관련된 채무 1억원을 ○○○에서 알아서 처리하기로 한 사실이 나타나고, 쟁점부동산의 양도시점에 쟁점부동산이 1억 5,083만원에 낙찰되었다가 유찰된 사실이 나타나며, ○○○은 쟁점부동산의 양수가액 5,000만원 이상에 대하여 양도소득세가 발생되면 이에 대한 양도소득세를 ○○○이 쟁점부동산에 청구인을 채무자로 하여 설정된 근저당권과 관련된 채무 1억원을 실질적으로 승계한 것으로 보이므로 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 1억 5,000만원으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.