위약금을 부동산 양도시 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2008.1.22. ○○○ 대지 426.4㎡ 및 지상 건물 549.3㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신○○○과 1,970백만원에 매매하기로 하는 계약을 체결하였으나, 쟁점부동산이 부평구청장이 추진하는 ○○○사업계획에 포함되어 수용됨에 따라 위약금 105백만원(이하 “쟁점위약금”이라 한다)을 지급하고 쟁점부동산 매매계약을 해약한 후 2008.9.12. 부평구청에 쟁점부동산을 1,826,362천원에 양도(협의수용)하고 2008.11.30. 쟁점위약금을 필요경비에 산입하여 양도소득세 예정신고를 하고 양도소득세 21,251,280원을 납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사에서 청구인이 쟁점위약금을 필요경비에 산입한 사실을 확인하고 쟁점위약금을 필요경비 부인하여 2010.1.11. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 32,393,460원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.4.12. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 소득세법 기본통칙에서 위약금은 양도소득에 대한 필요경비로 인정하지 않는 것으로 되어 있지만, 그 취지는 통상 사인간의 매도자가 더 많은 이익을 취하고자 하는 등 계약당사자들의 개별적인 사정으로 일방적으로 매매계약을 해약함으로 인하여 위약금을 지불하는 경우를 말하는 것이고, 청구인은 신○○○과 쟁점부동산 매매계약이 이루어진 시기에는 부평구청에서 쟁점부동산 등에 공영주차장 건설계획만 있지 건설 자체가 불투명한 상태였으나, 부평구청장은 청구인이 신○○○과 쟁점부동산 매매계약을 체결한 사실을 알고 실시인가계획도 확정되지 아니한 상태에서 급하게 일을 진행하였으며, 부평구청장이 금융기관에 보낸 협조요청 공문에서 알 수 있듯이 금융기관으로부터 대출까지 알선하여 위약금을 지불하면서까지 매매해약을 하게 하기 위하여 음과 양으로 청구인을 압박하고 회유하여 왔는 바, 청구인은 부평구청장의 요구와 수용으로 부득이 쟁점부동산 당초 매매계약을 해약할 수 밖에 없는 불가항력적인 상황에서 청구인의 의사와 관계없이 쟁점위약금을 지불할 수 밖에 없는 상태였으므로 이 건 쟁점위약금의 지불은 부평구청장의 쟁점부동산 수용으로 인한 양도행위와 절대적인 인과관계가 있으므로 필요경비로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 부평구청장의 쟁점부동산 수용으로 청구인의 의사와 관련없이 부득이 쟁점부동산 매매계약을 해약하고 쟁점위약금을 지불하였으므로 당연히 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 이와 같은 위약금은 그 이전에 별도의 계약 때문에 지출한 것으로서 쟁점부동산 매매와 직접적인 관련이 없기 때문에 필요경비로 볼 수 없으며, 또한 양도가액에서 공제되는 필요경비는소득세법제97조 제1항에서 열거된 비용에 한하는 것이고소득세법기본통칙(97-8)에서 ‘부동산매매계약의 해약으로 인하여 지급하는 위약금 등은 양도차익 계산시 필요경비로 공제하지 아니한다’라고 규정하고 있어 청구인이 쟁점부동산 매매이전에 이미 체결한 계약의 해약으로 인하여 지급한 쟁점위약금은 필요경비로 인정할 수 없으므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 당초 쟁점부동산 매매계약의 해약으로 인하여 지급한 쟁점위약금을 필요 경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것” 이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 재정경제부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다. (3) 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】

① 영 제163조 제3항 제4호에서 “기획재정부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.

1. 하천법ㆍ댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 경정결의서, 조사복명서 등 심리자료에 의하면, 청구인은 2008.1.22. 신○○○과 쟁점부동산을 1,970백만원에 매매하기로 하는 계약을 체결(잔금지급일 2008.4.21.)하였으나, 쟁점부동산이 부평구청장이 추진하는 공영주차장설치사업계획에 포함되어 수용됨에 따라 2008.6.9. 위 매매계약을 해약하고 쟁점위약금(105백만원)지급하고 동 위약금을 필요경비에 산입하여 양도소득세 신고를 한데 대하여, 처분청은 쟁점위약금을 필요경비 부인하여 이 건 양도소득세를 부과한 사실이 나타난다.

(2) 쟁점부동산 매매계약서, 쟁점부동산 매매해약서 등 처분청과 청구인이 제시한 심리자료에 의하여 쟁점부동산의 계약 및 해약, 양도(협의수용) 등을 보면 아래와 같다. (가) 쟁점부동산 등에 부평시장 공영주차장 건설계획이 있다는 사실이 2007.9.18. 부평지역신문에 게재되었으며, 청구인과 신○○○은 2008.1.22. 쟁점부동산 매매계약을 체결하였는 바, 매매금액은 1,970백만원(계약금 140백만원, 잔금 2008.4.21. 지급 1,830백만원)이며, 특약사항에는 현 시설물 상태의 계약이며 계약금을 위약금으로 하기로 한다고 되어 있다. (나) 부평구청장은 2008.4.18. 쟁점부동산 등에 부평시장활성화를 위해 공영주차장건설계획이 있다는 사실을 통보하였고, 2008.4.30.에는 ○○○금고에 협조공문 발송하였는 바, 그 내용은 당초 부동산 매매계약의 해약으로 인한 계약금 반환 및 위약금 지급금액을 대출해줄 것을 협조의뢰한다고 되어 있고, 2008.5.13.에는 도시관리계획결정입안을 위한 공고 알림 및 협조요청 공문을 발송한 것으로 나타난다. (다) 쟁점부동산 매매계약서상 잔금지급일인 2008.4.21. 잔금은 지급되지 아니하였고, 청구인과 신○○○은 2008.6.9. 쟁점부동산 매매해약서를 작성하였는 바, 그 주요 내용은 1. 2008.1.22. 쟁점부동산 매매계약을 체결한 바, 부평구청에서 공영주차장건설계획으로 입안절차를 진행중이어서 쌍방합의하고 본 계약을 해약하기로 한다. 2. 매도자는 매수인에게 계약금 140백만원과 비용명목으로 105백만원을 지급하기로 한다고 되어 있다. 청구인은 위 105백만원에 대하여 쟁점부동산 매매계약 해약에 따른 위약금이라고 주장하고 있다. (라) 부평구청장은 2008.7.18. 공영주차장 설치사업 관련 보상계획 열람통보를 하였고, 청구인은 2008.9.12. 부평구청장과 쟁점부동산 협의수용매매계약서를 작성하였는 바, 협의수용금액은 대지 1,398,592천원, 지장물 427,770천원 합계 1,826,362천원이고, 청구인은 2008.9.22. 동 수용금액을 수령하였으며, 부평구청장은 2008.10.13. 쟁점부동산 등에 부평시장 공영주차장 건설 관련 사업인정고시를 한 것으로 나타난다.

(3) 살피건대, 청구인은 부평구청장의 쟁점부동산 수용으로 청구인의 의사와 관련없이 부득이 쟁점부동산 매매계약을 해약하고 쟁점위약금을 지불하였으므로 당연히 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하고 있으나, 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산시 양도가액에서 공제되는 필요경비는 소득세법제97조 등에 열거된 항목에 한하는 것으로서, 소득세법제97조 및 같은 법 시행령 제163조를 보면, 취득에 소요된 실지거래가액, 자본적 지출액은 양도한 자산에 대하여 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등으로 한정되어 있고, 양도비의 경우에도 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용 등으로 한정되어 있는 바, 쟁점위약금은 쟁점부동산의 매매이전에 이미 체결한 계약의 해약으로 인하여 지급된 것으로 이는 필요경비로 인정되는 위 열거된 어느 규정에도 해당하지 아니하므로 처분청이 쟁점위약금을 필요경비로 공제하지 아니한 것은 잘못이 없다 고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.