교환으로 양도한 부동산의 양도가액

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2005.3.28. ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 243-1 대지 1,253㎡ 및 건물 393.6㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 163 잡종지 163㎡, 같은 리 164 공장용지 2,486㎡, 같은 리 165 잡종지 1,398㎡, 합계 4,040㎡ 및 건물 1,394.8㎡(이하 “교환부동산”이라 한다)와 교환으로 양도하고 양도가액 316,000천원, 취득가액 283,211천원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 중개인 권○○이 쟁점부동산을 542,000천원, 교환부동산을 330,000천원으로 하여 교환하기로 약정하였다고 진술한 점 등을 근거로 쟁점부동산의 양도가액을 542,000천원으로 하여 2009.12.4. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 89,827,840원을 경정ㆍ고지 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.12.2. 이의신청을 거쳐 2010.3.16. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산과 교환부동산을 교환계약서에 의하여 교환하기로 거래하였으며, 쟁점부동산 거래가액에 대하여 약정한 사실이 없음에도 부동산 중개인 권○○의 허위 진술에 따라 쟁점부동산의 양도가액을 542,000천원으로 하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산을 300,000천원에 평가하여 양도하였다고 주장하나 이에 대한 입증자료를 제시하지 못하고 있고, 양도소득세 신고시에는 교환이 아닌 양도가액 316,000천원으로 되어 있는 매매계약서를 제시하고 있어 쟁점부동산의 양도가액을 300,000천원으로 보기 어려우며, 쟁점부동산을 중개한 권○○이 당사자간에 교환부동산의 평가액을 기준시가인 330,000천원으로 약정하고 여기에 채무승계액을 가감하여 쟁점부동산의 평가액을 542,000천원으로 약정하였다고 진술한 점, 동 금액을 기초로 하여 당사자간에 관련 채무액을 승계한 점, 청구인이 쟁점부동산과 교환부동산의 채무승계액 등의 차액인 60,000만원을 지급받은 것으로 나타나는 점으로 보아 쟁점부동산의 양도가액을 542,000천원으로 하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 교환으로 양도한 쟁점부동산의 양도가액을 양수자 및 중개인 등이 진술한 542,000천원으로 하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

② 도시개발법 기타 법률의 규정에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산의 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여대통령령이 정하는 경우 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】① 납세지 관할세무서자 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 도는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다)또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다 (2) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

③ 법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2005.3.28. 쟁점부동산을 교환부동산과 교환으로 양도하고 양도가액을 316,000천원, 취득가액 283,211천원으로 하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 쟁점부동산의 중개인 권

○○이 진술한 내용을 근거로 쟁점부동산의 양도가액을 5472,000천원이라 하여 2009.12.4. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 89,827,840원을 고지한 사실이 경정결의서 등에 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점부동산과 교환부동산을 교환계약서에 의하여 합의하여 교환거래가 성사되었으며, 중개인 권○○의 확인서는 허위사실이고 쟁점부동산을 5억원에 평가하기로 약정한 사실도 없다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점부동산과 교환부동산의 매매계약서(2005.3.28.)에 의하면, 교환차액, 중도금, 잔금은 없으며, 계약금은 2005.3.28. 쌍방 약속어음 1억원씩 발행하기로 하였고 특약사항으로는 쟁점부동산의 근저당채권액 3억원을 양수인 이○○이 인수하며, 교환부동산의 근저당채권액 240,000천원 중 88,000천원은 청구인이 승계하는 것으로 되어 있다. (나) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 쟁점부동산의 건물은 1층 구조로서 1층 근린생활시설(일반음식점_이고, 채권자 ○○농업협동조합이 1999.11.24. 설정한 채권최고액 126,000천원 및 2002.11.5. 설정한 210,000천원(쟁점부동산 외 2필지가 공동담보로 되어 있었다)의 근저당채권을 2005.5.20. 권○신이 계약 인수한 것으로 나타난다. (다) 교환부동산의 등기부등본을 보면, 교환부동산에는 철골조 3층 공장 3동, 철골조 2층 식당, 사무실, 휴게실, 기숙사 등이 있고, 소유자 이○○이 2005.4.22. 하○○(청구인의 배우자)에게 양도한 것으로 나타나며, 2004.12.14. 이○○이 계약 인수한 ○○은행의 채권최고액 240,000천원의 근저당권이 2005.5.13. 해지되었고, ○○○○○○중앙회가 2005.5.11. 채권최고액 360,000천원, 채무자 하○○로 하여 근저당권을 설정한 것으로 나타난다. (라) 쟁점부동산을 중개한 중개인 권○○의 확인서를 보면 쟁점부동산을 542,000천원, 교환부동산(240,000천원 근저당채무 포함)을 이○○에게 양도하고 이○○은 교환부동산(88,000천원 근저당채무 포함)과 함께 현금 60,000천원을 청구인에게 지급하기로 합의한 것으로 되어있다. (마) 등기부등본산 쟁점부동산을 취득한 권○○의 확인서를 보면 권○○이 이○○이 보증을 서고 이○○의 형에게 3억원을 대여하여 주었으나 이를 상환받지 못하자 이○○이 교환 취득하기로 한 쟁점부동산을 대물변제받았고 청구인으로부터 승계받기로 한 채무승계액 300,000천원 중 240,000천원만 인수하고 나머지 60,000천원은 청구인에게 현금으로 지급하기로 한 것으로 되어 있으며, 이○○이 제출한 영수증을 보면 청구인은 이○○으로부터 2005.4.7. 50,000천원, 2005.5.13. 10,000천원, 합계 60,000천원을 지급받은 것으로 되어 있다. (바) 청구인이 쟁점부동산 양도 신고(2005.6.21.)시 제출한 매매계약서에 의하면 매매대금을 316,000천원(계약금 30,000천원, 융자금 240,000천원 승계, 잔금 46,000천원)으로 하여 2005.3.28. 쟁점부동산을 권○○에게 양도한 것으로 나타난다. (사) 권○○이 관할 시청에 신고한 검인계약서에 의하면 2005.3.20. 매매대금 316,000천원(계약금 31,600천원, 중도금 142,200천원, 잔금 142,200천원)에 청구인이 쟁점부동산을 권○○에게 양도한 것으로 나타나며, 권○○이 쟁점부동산 양도 신고(2006.1.31.)시 제출한 양도소득세 신고서에 의하면 양도가액 520,000천원, 취득가액 542,000천원으로 신고한 것으로 나타난다. (아) 권○○이 담보목적으로 제공한 쟁점부동산에 대한 2005.5.9.2. ○○농업협동조합의 확인 자료에 의하면 쟁점부동산의 감정평가액은 441,949,000원이고, 교환부동산에 대하여 담보목적으로 ○○은행에 제출한 2003.3.5. ○○감정평가법인의 감정평가서에 의하면 평가액은 443,408,400원으로 나타난다. (자) 쟁점부동산 및 교환부동산의 교환당시 기준시가 및 개별공시지가는 아래〈표)와 같다. (단위:원/㎡) 구분 쟁점부동산 교환부동산 243-1 (1,253㎡) 건물 163 (156㎡) 164 (2,486㎡) 165 (1,398㎡) 건물 기준시가 (2004.1.1.) 174,000 71,000 67,600 67,600 개별공시지가 218,022,000 44,083,200 11,076,000 168,053,600 94,504,800 56,365,600 합계 261,105,200 330,000,000 (차) 위 사실관계 등을 종합하여 살피건대, 부동산을 교환함에 있어 교환대상 부동산에 대한 상호간의 평가액에 따라 거래가 이루어지고 교환대상 부동산간의 평가차액에 대하여 정산이 이루어졌다면 교환거래당시 양 당사자간에 합의된 평가액을 기준으로 실거래가액을 산정하는 것이 타당하다 할 것인 바(국심 2006중3489, 2007.4.4. 같은 뜻), 청구인이 쟁점부동산의 중개인 권○○ 확인서는 허위이고 쟁점부동산을 5억원에 평가하기로 약정한 사실도 없으며, 쟁점부동산과 교환부동산을 평가하기로 약정한 사실도 없으며, 쟁점부동산과 교환부동산을 평가하지 아니하고 근저당채무만 서로 인수하기로 계약하여 실지 교환가액을 알 수 없다고 주장하나, 2005.3.28. 교환계약서에 청구인이 교환부동산의 근저당채무 88,000천원을 인수하기로 하고 이○○이 쟁점부동산의 근저당채무 3억원을 인수하기로 하는 등 특약사항이 자세히 기재되어 있는 점, 이○○이 청구인에게 60,000천원을 지급하고 영수증을 받은 점, 권○○이 쟁점부동산의 근저당 채무를 계약 인수한 것으로 등기부등본에 나타나는 점, 쟁점부동산을 중개한 권○○이 쟁점부동산을 542,000천원으로, 교환부동산을 330,000천원으로 평가하고 청구인에게 현금 60,000천원을 지급하기로 하였다고 확인한 점, 권○○이 쟁점부동산을 양도하면서 취득가액을 542,000천원으로 신고한 점, 권○○이 청구인의 근저당채무 240,000천원을 인수하고, 현금 60,000천원을 지급하는 조건으로 교환하였다고 확인한 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점부동산을 평가하여 평가액으로 교환되었고 평가차액에 대하여 정산이 이루어진 것으로 보이므로 청구주장은 받아들이기 어렵다고 보인다. 따라서, 처분청이 교환으로 양도한 쟁점부동산의 양도가액을 542,000천원으로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.