부동산의 취득가액과 관련하여 금융증빙으로 확인되는 101,000,000원을 취득가액에 포함하는 것이 타당하다고 판단되고 필요경비와 관련하여 금융증빙으로 확인되는 6,500,000원을 필요경비로 추가하여 인정하는 것이 타당함.
부동산의 취득가액과 관련하여 금융증빙으로 확인되는 101,000,000원을 취득가액에 포함하는 것이 타당하다고 판단되고 필요경비와 관련하여 금융증빙으로 확인되는 6,500,000원을 필요경비로 추가하여 인정하는 것이 타당함.
1. ○○○세무서장이 2009.12.15. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 252,820,300원의 부과처분은 양도가액 1,661,997,447원에서 63,186,653원을 공제하고, 취득가액 950,000,000원에 101,000,000원을 가산하며, 필요경비 6,500,000원을 추가로 공제하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
2. 나머지 청구는 기각한다.
(1) 쟁점부동산의 실지소유자인 ○○○는 2005년 6월경 쟁점부동산을 취득하여 본인 명의로 등기를 할 경우, 신용불량자로 채권·채무관계가 복잡하여 강제 집행 등을 당할 우려가 있어 청구인에게 명의를 빌려줄 것을 요청하였으며, 청구인은 평소 가깝게 지내던 ○○○가 명의를 빌려주면 사업수익을 분배하겠다고 제의하여 이를 외면하지 못하고 빌려주어 2005.8.10. 청구인 명의로 등기하였고, 또한 ○○○는 사업진행을 위하여 청구인 명의의 쟁점부동산을 담보로 대출을 요청하여 근저당권의 채무자 명의도 빌려 주었으며, ○○○의 사업실패로 인하여 5개 근저당권자 중 ○○○은행에 대한 대출이자를 ○○○ 대신 2007.6.29.부터 양도할 때까지 289,086,769원을 지급하였고, 청구인은 ○○○를 상대로 위 금액에 대하여 손해배상청구소송을 제기(○○○지방법원 ○○○지원 ○○○)하였는 바, 청구인이 실질사업자라면 5개 근저당채무 중 ○○○은행 대출이자만 지급할 이유가 없으며, 대법원도 명의신탁된 부동산의 양도로 인한 양도소득세의 경우, 신탁자가 자신의 의사에 의하여 신탁재산을 양도할 때 사실상 지배·관리·처분할 수 있는 지위에 있으므로 실질과세의 원칙상 그 납세의무자는 명의신탁자이고, 이는 설사 명의수탁자가 자신에게 부과된 증여세를 납부하였다 하더라도 달라지지 않는다고 판시하고 있는 바(대법원 ○○○, 1997.10.10.), 쟁점부동산의 양도소득세 납세의무자는 명의신탁자인 ○○○이므로 형식적인 명의자에 불과한 청구인에게 부과하는 것은 실질과세원칙에 위반한 처분이다.
(2) 처분청은 양도가액을 1,800,000천원에서 채무 상계조건으로 매수인 ○○○가 수령한 201,189,206원 중 138,002,553원을 제외한 1,661,997,447원을 양도가액으로 보았으나 양수인이 수령한 201,189,206원 전액을 공제하여야 하고, 또한 양도가액에 포함된 임대보증금 100,000,000원은 ○○○와 가공으로 작성한 것이므로 이를 양도가액에서 공제하여야 하며, 취득가액은 은행대출금 대체금액 950,000,000원과 청구인이 양도자에게 추가로 지급한 103,000,000원, 합계 1,053,000,000원으로 하여야 하고, 취득세, 등록세 및 등기비용 등으로 지급한 50,628,900원과 건물 공사비로 지급한 75,300,000원, 합계 125,928,900원을 필요경비로 인정하여야 한다.
(1) 쟁점부동산의 등기상 명의자인 청구인에 의하여 양도 등이 실질적으로 이루어졌으며, 청구인은 쟁점부동산에 대한 명의신탁에 대하여 주장만 할 뿐 증거자료를 제시하지 못하고 있으므로 처분은 정당하다.
(2) 양도가액 중 청구인이 양수자 ○○○에게 지급한 201,189,206원을 공제하여야 한다고 주장하나, 138,002,553원만이 지급사실이 확인되고, 가공이라고 주장하는 임대보증금 1억원은 당초 임대차계약서에 의하여 확인되므로 공제할 수 없으며, 취득가액 중 양도자 ○○○에게 추가로 지급한 103,000,000원에 대하여 ○○○에게 확인한 바 쟁점부동산을 청구인이 임의로 수리하여 채권자 ○○○ 등이 설정한 가압류액 70,000,000원 등을 ○○○이 변제받은 것이라고 주장하고 있으므로 쟁점부동산의 매매대금인지 불분명하고, 필요경비는 취·등록세 및 등기비용 등과 공사비 지급확인 금액의 합계 108,593,300원이 확인되므로 이를 필요경비로 인정한 처분은 정당하다.
(1) 청구인이 쟁점부동산의 등기상 명의자인지 아니면 실질소유자인지 여부(주위적 청구)
(2) 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 취득가액 1,053,000천원, 양도가액 1,498,810천원, 필요경비 125,928천원을 인정할 수 있는지 여부(예비적 청구)
① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.
③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.
1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 같은 항 제2호부터 제4호까지의 금액을 가산한 금액
2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목，제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액
⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.
⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】
① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것" 이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세
(1) 청구인은 2005.8.10. 쟁점부동산을 취득하여 보유하다가 2008.11.12. 양도하고 2009.2.2. 실지거래가액에 의하여 양도가액을 1,055,000천원, 취득가액을 919,793천원으로 하여 2008년 귀속 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 양도가액을 1,661,997천원, 취득가액을 950,000천원으로 하여 2009.12.15. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 252,820,300원을 고지한 사실이 경정결의서 등에 나타난다.
(2) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 청구인이 2005.8.10. ○○○ 및 ○○○으로부터 쟁점부동산을 취득하여 2008.11.12. ○○○에게 양도한 것으로 나타나며, 청구인이 2005.6.10. 매매계약하고 소유권등기 이전인 2005.7.21. 채권자인 ○○○ 등이 쟁점부동산을 가압류(청구금액 70,000천원)하였다가 2005.8.5. 말소한 것으로 나타나며, 근저당권 설정 내용을 보면, 2005.8.30. 근저당권자를 ○○○은행으로 한 채권최고액 1,300,000천원, 2005.9.5. 근저당권자를 ○○○로 한 채권최고액 130,000천원, 2005.9.16. 근저당권자를 한국○○○은행으로 한 채권최고액 1,690,000천원, 2006.3.20. 근저당권자를 ○○○으로 한 채권최고액 320,000천원, 2006.3.20. 근저당권자를 ○○○로 한 채권최고액 160,000천원으로 나타난다.
(3) 쟁점①(주위적 청구)에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 ○○○가 신용불량자로 채권·채무관계가 복잡하였기 때문에 쟁점부동산을 취득하기 위한 방법으로 청구인의 명의대여를 요청하여 명의만 빌려준 것이므로 쟁점부동산의 실지소유자는 ○○○라고 주장한다. (나) 청구인이 증빙자료로 제출하고 있는 ○○○은행 계정과목별이자 징구 기록내용을 보면, 청구인 명의 채무액 13억원에 대한 이자를 2005.10.7.~2008.11.12.까지 납부한 것으로 나타난다. (다) ○○○지방법원 ○○○지원 소장(○○○)을 보면, 청구인 명의 채무액 13억원의 이자 중 2007.6.29.~2008.11.12.까지 대납한 금액 289,089,769원에 대하여 ○○○를 상대로 2010.1.15. 소를 제기한 것으로 나타난다. (라) 살피건대, 청구인은 ○○○가 쟁점부동산을 취득하도록 명의만 대여하였다고 주장하나, 쟁점부동산을 청구인 명의로 취득하고 쟁점부동산을 담보로 자금을 차입한 점, 청구인이 쟁점부동산의 근저당채무 중 ○○○은행 채무 이자를 변제한 점, 청구인이 쟁점부동산의 매매계약서를 작성하여 양도한 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인이 쟁점부동산의 실지소유자로 보이는 반면, 청구인이 쟁점부동산의 명의대여자라는 사실을 입증할 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 보인다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 실지소유자를 청구인으로 보아 청구인에게 쟁점부동산의 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(4) 쟁점②(예비적 청구)에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 금융자료 등 증빙서류를 제시하면서 양도가액에서 청구인이 매수자에게 지급한 201,189,206원 중 처분청이 기 공제한 138,002,533원 외에 나머지 63,186,653원과 가공으로 계상된 임대보증금 100,000,000원을 추가로 공제하고, 처분청이 인정한 취득가액에 청구인이 매도자에게 지급한 103,000,000원을 추가하여야 하며, 근저당 설정비 5,835,600원과 공사경비 11,500,000원, 합계 17,335,600원을 추가하여 필요경비로 인정하여야 한다고 주장한다. (나) 매수자 ○○○ 및 ○○○의 확인서(2010.7.17.)에 의하면, 양도가액 18억원 중 청구인으로부터 201,189,206원을 수령하였으며, 매매계약서상 상계처리하기로 한 임대보증금 1억원(임차인 ○○○)은 공실상태의 물건지에서 ○○○와 ○○○이 식당을 하기 위하여 청구인에게 계약서를 요청하여 작성한 가공의 금액으로 매매대금에서 제외되어야 하고, 실제 매매대금이 1,498,810,794원이라고 확인한 것으로 나타난다. (다) 쟁점부동산의 매매(양도)계약서 및 임대차계약서에 의하면, 청구인은 2008.9.1. 정영애와 쟁점부동산을 양도하는 매매계약서를 작성하면서, 매매대금 18억원이고, 계약금 없이 ① ○○○은행 신촌지점 채무 13억원, ② ○○○ 채무 2억원, ③ ○○○ 채무 1억원, ④ ○○○ 전세금 1억원, ⑤ ○○○ 임대보증금 1억원의 청구인 채무와 상계하는 것으로 하여 계약을 체결하였으며, 청구인이 2008.1.15. ○○○과 쟁점부동산에 대하여 보증금 1억원, 월임대료 10,000천원으로 하여 임대차 계약을 체결한 것으로 나타난다. (라) 처분청은 청구인이 양수자에게 201,189,206원을 지급하였다고 주장한 것에 대하여 지급이 확인된 138,002,553원만을 인정하였으나, 우리 원에서 청구인이 발행한 수표 229,000천원에 대하여 금융기관에 조회한 결과 207,000천원이 양수자 및 대출금상환 관련 법무사 직원 등이 배서하거나 관련 계좌로 입금된 것으로 아래 <표>와 같이 나타난다. (마) 쟁점부동산의 취득과 관련하여 매도인의 대리인인 ○○○와 청구인 및 청구인의 대리인인 ○○○가 작성한 각서(2005.10.14.)에 의하면, 청구인 및 청구인의 대리인이 쟁점부동산을 2005.6.1. 매매가 15억원에 계약을 체결하고 소유권이전하기로 한 건에 대하여 2005.10.21. 3억원을 지불하고 2억원에 대하여 추가 약정하였으나 매수인 및 매수인의 대리인은 성의 있는 태도를 보이지 아니하고...(중략)...2005.11.20.까지 매도인에게 3억원을 지불하고 2억원에 대하여 ○○○ 오피스텔을 등기이전하기로 약속한 것으로 나타나고 있고, 처분청은 취득가액을 대출금상환으로 대체한 950,000천원만 인정하였으나, 56,000,000원은 청구인이 매도인의 계좌로 2005.9.21.~2006.6.15.까지 송금 또는 무통장입금하였고, 45,000,000원은 청구인의 대리인인 ○○○가 매도인에게 무통장입금한 것으로 아래 <표>와 같이 나타난다. (바) 처분청은 공사비 75,300천원 중 지급이 확인된 63,800천원을 필요경비로 인정하고 11,500천원을 인정하지 아니하였으나, 인테리어 공사 도급계약서에 의하면, 청구인은 2005.11.23. ○○○과 계약금액 115,500천원(공급가액 105,000천원)으로 하여 쟁점부동산의 리뉴얼공사를 계약하였으며, ○○○의 확인서(2009.10.20.) 및 금융거래내역에 의하면, 쟁점부동산 공사비로 75,300천원을 청구인으로부터 지급받은 것으로 확인하고 있으며, 증빙자료에 의하여 아래 <표>와 같이 나타난다. (사) 위 사실관계 등을 종합하면, 쟁점부동산의 양도가액과 관련하여, 처분청은 청구인이 매수자에게 지급한 것으로 주장하는 201,189,206원 중 양수자에게 지급이 확인된 138,002,553원만을 양도가액에서 공제하였으나, 우리 원에서 금융기관에 조회한 결과 207,000천원을 지급한 사실이 확인되어 청구주장 201,189,206원을 상회하는 바, 금융증빙으로 확인되는 나머지 63,186,653원은 양도가액에서 추가로 공제하는 것이 타당하다 할 것이나, 임대보증금 1억원이 가공이므로 양도가액에서 공제하여야 한다는 주장은 부동산매매계약서에 임대보증금 1억원이 청구인의 채무로 기재되어 있는 점으로 볼 때, 청구주장을 그대로 받아들이기 어렵다고 보인다. 쟁점부동산의 취득가액과 관련하여, 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 대출금상환 으로 대체한 950,000,000원만 인정하였으나, 청구인이 매도인에게 2005.9.21.~2006.6.15.까지 56,000,000원을 계좌이체 하였거나 무통 장 입금한 사실이 확인되고, 청구인의 대리인 ○○○가 매도인에게 2005.12.23. 45,000,000원을 무통장 입금한 사실이 확인되고 있는 바, 금융증빙으로 확인되는 101,000,000원을 취득가액에 포함하는 것이 타당하다고 판단된다. 필요경비와 관련하여, 청구인은 근저당 설정비 5,835,600원과 공사경비 11,500,000원을 추가로 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 근저당 설정비는 쟁점부동산의 취득 및 양도관련 부대비용으로 보기 어려우며, 공사경비 중 5,000,000원은 청구인의 대리인 ○○○가 2005.12.23. 공사업자에게 무통장 입금한 사실이 확인되고, 1,500,000원은 청구인의 모친이 2007.7.23. 공사업자에게 무통장 입금한 사실이 확인되고 있는 바, 금융증빙으로 확인되는 6,500,000원을 필요경비로 추가하여 인정하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.