잔금 청산 전 계약이 해제되었으나 소유권환원이 불가능한 경우 양도여부

○○○세무서장이 2010.1.5. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 56,143,180원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 2001.11.8. 취득한 ○○○ 임야 62,876㎡(이하 “쟁점임야”라 한다)를 2006.11.23. 주식회○○○ 한다)에게 양도한 후 실거래가액(양도가액 7억원, 취득가액 6억 7,000만원)으로 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점임야의 취득가액이 확인되지 아니한 것으로 보아 환산취득가액으로 하여 2010.1.5. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 56,143,180원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2006.11.22. 쟁점임야를 ○○○에너지에게 매매대금 7억원, 계약금 6,000만원에 매매계약서를 체결한 후 계약금 6,000만원을 영수하고, 잔금에 대해서는 ○○○에너지가 융자를 받아 지급하겠다는 요구에 의해 2006.11.23. 소유권이전등기를 하여 주었으나, ○○○에너지가 2007.1.16. 융자를 받아 사용하고 매매대금을 지급하지 아니하자 청구금액 7억원으로 하여 2007.9.10. 쟁점임야를 가압류하였다. 이후, ○○○에너지가 사업을 하여 이자와 함께 변제하겠다고 하여 가압류의 해제를 요청하여 2007.10.15. 6억 5,000만원 근저당설정으로 대체하고 2007.10.16. 가압류를 해제하여 주었고, 그러던 중 2008.3.26. 임의경매로 2009.1.15. 제3자인 ○○○에게 매각 되었는바, 청구인은 매매대금을 회수하기 위해 2008.5.28. 소유권이전등기말소 청구소송을 제기하여 2008.11.5. 승소를 받아 양도계약이 법정해제 되었는데도 제3취득자가 있어 청구인 앞으로 원상회복이 불가능한 자산이 되었고, 임의경매시에도 선순위 근저당권자에 밀려 배당을 받지 못하였다. 이와 같이 청구인은 쟁점임야를 양도하고 매매대금 7억원 중 계약금 6,000만원만 지급받은 상태에서 소유권이전이 되었고, 임의경매로 제3취득자에게 매각되어 소유권이전등기말소 청구소송에서 승소하여 양도계약이 법정해제 되었으나 원상회복이 불가능하여 비록 손해배상청구권을 취득하였다 하더라도소득세법상 유상양도에 해당하지 아니하고, ○○○에너지에게 손해배상 강제집행을 할 수 있는 다른 재산을 발견하지 못하여 매매대금을 더 이상 지급받을 수 없는 만큼 양도소득이 발생하지 아니하였으므로 쟁점임야의 양도를 양도소득세 과세대상으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 소득세법제88조에서 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하고, 같은 법 기본통칙 88-2 제2호에서 매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원될 경우에는 양도로 보지 아니한다고 규정하고 있다. 또한, 쟁점임야의 소유권이부동산등기법에 의하여 정상적으로 2006.11.23. 매수자인 ○○○에너지에게 이전등기 되었고, 청구인은 ○○○에너지가 계약금만 지급하고 나머지 잔금은 지급하지 아니하여 ○○○에너지를 상대로 소유권이전등기말소를 구하는 민사소송에서 승소하였으나 이는 ○○○에너지가 공시송달로 기일통지를 받고 변론기일에 출석하지 아니한 경우의 판결이며, 쟁점임야의 등기부등본에 의하면 2009.1.15. 임의경매로 제3취득자인 ○○○에게 소유권이전등기되기까지 소유권환원등기가 없었고 법원의 판결문만으로는 쟁점임야의 양도소득세 부과처분이 위법한 처분이라고 보기 어렵다.

• 가. 쟁점 쟁점임야의 양도가 양도소득세 과세대상인지 여부
• 나. 관련법령 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것)제88조【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점임야 매매계약서 및 등기부등본, 법원 판결문 등의 심리자료를 보면, 이 건 과세처분 경위는 아래와 같다. (가) 청구인은 2001.11.8. ○○○외 1인으로부터 쟁점임야를 취득하였고, 2006.6.14. ○○○에너지와 쟁점임야 매매계약서를 체결한 뒤 2006.11.22. 재계약서(2007.1.1.부터 시행되는 비사업용토지 적용을 피하기 위해 잔금일을 계약일과 동일하게 함)를 작성하고 계약금 6,000만원을 수령하였다. (나) 청구인은 2006.11.23. ○○○에너지에게 소유권이전등기를 하여 주었으나, ○○○에너지가 2007.1.16. 융자를 받아 사용하고 매매대금을 지급하지 아니하자 2007.9.10. 쟁점임야에 대해 7억원의 가압류를 청구하였고, 이후 ○○○에너지가 가압류를 해제하고 근저당권 설정을 요청하여 가압류를 하는 것보다 근저당권을 설정하는 것이 배당금의 일부라도 받을 수 있다고 판단하여 2007.10.15. 가압류를 해제하고 6억 5,000만원의 근저당권을 설정하였다. (다) 청구인은 채권회수를 위해 ○○○에너지로부터 2007.6.4. 이자지급각서, 2007.7.5. 상환각서를 받고 노력하던 중 2008.3.26. ○○○ 임의경매개시로 제3자인 ○○○에게 쟁점임야가 매각되었고, 2008.5.28. 춘천지방법원 영월지원에 매매대금을 회수하기 위해 소유권이전등기말소 청구소송(2008가단3805)을 제기하여 2008.11.5. 승소판결을 받은 후 매매대금 회수를 위해 2009.11.30. 강원평창경찰서에 ○○○에너지를 사기죄로 고소하였으나 선순위 근저당권자에 밀려 배당을 받지 못하였다. (라) 청구인이 ○○○에너지에게 쟁점임야를 양도한 후 실거래가액(양도가액 7억원, 취득가액 6억 7,000만원)으로 양도소득세 예정신고를 한데 대하여 처분청은 쟁점임야의 소유권이 2006.11.23. ○○○에너지에 이전등기되었고, 청구인의 소유권이전등기말소 소송에 대한 법원의 승소판결은 ○○○에너지가 공시송달로 기일통지를 받고 변론기일에 출석하지 아니한 경우의 판결이며, 쟁점임야는 2009.1.15. 임의경매로 인하여 제3자인 ○○○에게 소유권이전등기되기까지 소유권환원등기가 없었다는 점 등을 들어 쟁점임야의 취득가액이 확인되지 아니한 것으로 보아 환산취득가액으로 하여 과세처분 하였다.

(2) 청구인은 쟁점임야를 양도하고 매매대금 7억원 중 계약금 6,000만원만 지급받은 상태에서 소유권이전등기가 되었으나, 나머지 대금을 지급받지 못하여 소유권이전등기말소 청구소송을 제기하여 승소 받아 양도계약이 무효되었으므로소득세법상 유상상도가 아니라고 주장하면서 쟁점임야의 매매계약서 및 등기부등본, 법원 판결문 등을 심리자료로 제시하고 있는 바, 이에 대하여 본다. (가) 청구인은 2006.11.22. ○○○에너지에게 쟁점임야를 양도하는 매매계약을 체결하였는 바, 그 매매계약서 및 계약금 영수증을 보면, 매매대금은 7억원, 계약금은 6,000만원으로 당일 지급받은 것으로 나타나고, 잔금은 2006.11.22. 일시불로 지급한다고 약정되어 있으며, 2006.11.23. 춘천지방법원 평창등기소에 접수한 사실이 나타난다. (나) 쟁점임야 등기부등본을 보면, 청구인은 2006.11.23. ○○○에너지에게 소유권이전등기를 한 후 2007.9.10. 가압류(금액 7억원)를 하였으나 2007.10.19. 가압류등기가 말소되었다가 2007.10.15. 6억 5,000만원의 근저당권이 설정된 이후 2008.3.26. 임의경매개시가 결정(채권자: ○○○에게 소유권이전등기된 사실이 나타난다. 한편, 이 건 과세전적부심결정서를 보면, 처분청 사건담당자가 2009.12.14. 세무대리인과 전화통화를 하여, 쟁점임야의 매매계약서 작성일(2006.11.22.)과 잔금일자(2006.11.22.)가 동일하고 청구인이 다음날(2006.11.23.) 소유권이전등기를 해 준 이유를 묻자 잔금은 대출을 받아 지급하기로 하였고 2007.1.1. 이전에 매매가 이루어져야 비사업용토지에 해당하지 아니하기 때문이라는 답변을 받았다는 내용이 기재되어 있다. (다) 춘천지방법원 영월지원이 2008.11.5. 판시한 판결문(2008가단3805, 2008.11.5.)을 보면, 청구인이 2008.5.28. ○○○에너지에 대해 제기한 쟁점임야 소유권이전등기말소 청구소송에 대해 ○○○에너지가 청구인에게 소유권이전등기를 이행하도록 하는 판결을 한 사실이 나타난다. (라) ○○○에너지 대표이사 ○○○ 작성한 약정서를 보면, ○○○에너지가 청구인에게 2007.12.6.까지 2억원을, 2007.12.20.까지 나머지 5억원을 지급하지 못하면 쟁점임야에 관하여 청구인이 어떠한 조치(소유권등기말소청구를 구하거나 소유권이전등기청구를 구하거나)를 취하여도 이의를 제기하지 아니할 것을 약속한다는 취지의 내용이 수기로 작성되어 있고 ○○○에너지 법인도장이 날인되어 있다. (마) ○○○에너지 대표이사 ○○○이 2007.6.4. 작성한 이자지급각서를 보면, 2007년 2월부터 2007년 6월말까지의 이자 6,400만원은 토지매매대금 잔금에 대한 이자 및 지연이자에 대한 것으로 2007.6.29.까지 상환하기로 각서하며, 미이행시 발생되는 민·형사상의 모든 책임을 질 것을 각서한다는 취지의 내용이 수기로 작성되어 있고, ○○○의 개인도장이 날인되어 있다. 또한, 2007.7.5. 작성한 상환각서를 보면, 일금 7억원은 진부소재 충전소건설부지 구입잔금 및 이자지급금액이며, 상환기일은 준공일 이후 운영자금 대출완료시점에서 전액상환하기로 확인한다는 취지의 내용이 수기로 기재되어 있고(준공 및 완료시점: 2007년 8월말까지), ○○○의 개인도장이 날인되어 있다. (바) ○○○경찰서장이 2009.11.30. 교부한 사건사고 사실확인원을 보면, ○○○에너지는 2008.9.18. 청구인을 상대로 쟁점임야를 7억원에 매입하기로 하고 소유권이전등기를 경료해 주면 대출을 받아 지급하기로 하였으나 현재까지 매입대금을 지급하지 않고 부동산을 편취한 것이라고 신고한 사실을 확인한다고 기재되어 있다. (사) 춘천지방법원 영월지원의 임의경매 배당표(2008타경1949)를 보면, 쟁점임야가 임의경매를 통해 아래 <표>와 같이 배당된 사실이 나타난다.

(3) 위 사실관계 등을 종합하여 보건대, 처분청은 청구인이 쟁점임야를 ○○○에너지에게 양도계약 하였고 소유권이전등기를 경료한 것으로 보아 양도소득세를 과세하였으나, 부동산의 매매계약이 합의해제되면 매매계약의 효력은 상실되어 양도가 이루어지지 아니하는 것이 되므로 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있다고 볼 수 없으며, 그 부동산에 대한 제3취득자가 있어 양도인 앞으로의 원상회복이 이행불능이 됨으로써 양도인이 이로 인한 손해배상청구권을 취득하더라도 이를 그 부동산의 양도로 인한 소득이라고 볼 수 없고,소득세법제4조 제3항에 의하면 양도라 함은 자산이 유상으로 사실상 이전되는 경우를 말하고, 같은 법 제27조, 같은 법 시행령 제53조 제1항 제1호는 자산의 유상양도가 이루어진 경우에 그 양도차익의 계산에 있어서 양도나 취득의 시기를 의제하는 규정에 불과하고 대금이 전혀 지급되지 아니하였거나 그 후 매매계약이 해제되었는데도 양도가 있는 것으로 의제하는 규정은 아니므로 토지의 매매에 있어서는 그 토지의 대가가 사회통념상 거의 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금지급이 이행되어야만 유상양도로 볼 수 있는 바(대법 88누8609, 1989.7.11. 같은 뜻), 이 건의 경우, 청구인은 ○○○에너지에게 쟁점임야를 양도하는 매매계약을 체결하고 계약금 6,000만원만 지급받은 상태에서 소유권이전등기를 경료하였으나, ○○○에너지가 나머지 양도대금을 지급하지 아니하자 약정서 또는 각서 등을 받는 등 대금회수를 위해 노력하다가 매매계약 불이행을 이유로 쟁점임야에 대한 매매계약해제의 소를 제기하여 법원의 판결에 따라 소유권이전등기가 말소된 점, 청구인은 계약금 6,000만원만 지급받은 상태로 당해 양도대가가 사회통념상 거의 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금지급이 이행되지 아니한 점, 쟁점임야에 제3취득자가 있어서 이로 인한 손해배상청구권을 취득하더라도 청구인 명의로 소유권이전등기를 환원하기는 현실적으로 불가능한 점 등을 감안하여 볼 때 쟁점임야 매매계약의 효력이 상실되어 당초부터 자산의 양도가 이루어지지 아니한 것으로 볼 수 있는 바, 그렇다면 쟁점임야의 거래는 계약해제의 소급효로 인하여 매매계약의 효력도 소급하여 상실되는 것이므로 부동산의 양도가 없었다고 보는 것이 타당하다고 하겠다. 따라서, 쟁점임야의 취득가액이 확인되지 아니한 것으로 보아 환산취득가액으로 하여 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.