쟁점토지의 양도가 기준시가 과세대상인지 또는 실거래가 과세대상인지의 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2001.9.24. 경기도 ○○○ 전 654㎡와 같은 리 175-6 임야 16,331㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1,155,826천원에 매수하여, 2004.4.1. 3,060,000천원에 ○○○에게 양도하였으나, 양도소득세 신고시 양도가액 2,430,000천원, 취득가액 1,710,000천원, 필요경비 319,830천원으로 하여 양도소득세 132,533,910원을 납부하였다.
• 나. ○○○지방국세청장은 청구인에 대한 세무조사를 통하여 양도가액을 축소 신고 및 실소유자가 ○○○이라 하여 2008.1.2. 양도소득세 753,931천원을 부과하였으나, 행정소송 과정에서 청구인이 실소유자로 판명되자 처분청은 ○○○에게 부과된 양도소득세 부과처분을 취소하고 기준시가보다 낮은 실지거래가액으로 허위신고한 과소납부분에 대하여 실거래가액으로 결정하여 2010.1.4. 청구인에게 양도소득세 857,050,110원을 부과하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.1.14. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 중부지방국세청장의 조사과정에서 ○○○이 명의신탁한 부동산을 매도한 것으로 잘못 판단하여 처분청이 ○○○에게 양도소득세를 부과하였다가 법원의 조정권고에 따라 ○○○에게 부과된 양도소득세가 취소되고 청구인에게 양도소득세가 부과되었는 바, 쟁점토지 매매와 관련하여 세무대리인 ○○○ 세무사가 독단으로 쟁점토지의 매매계약서 등의 서류를 위조하여 허위신고한 것으로 청구인이 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성·주민등록 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도한 경우가 아니므로 2004년 쟁점토지 양도당시의 기준시가 과세원칙에 따라 양도소득세를 부과하여야 한다.
• 나. 처분청 의견

○○○지방법원의 조정권고사항은 당초 ○○○에게 부과되었던 양도소득세 처분 취소와 부동산의 실제 소유관계만을 판단하여 청구인이 실제 소유자임을 확인한 것이고, ○○○ 세무사가 ○○○지방법원에서 한 증인심문시 자신이 임의로 서류를 작성하여 신고서를 접수한 것이 아니라고 진술하고 있고, 청구인이 기준시가 신고시 납부세액과 ○○○이 부당하게 계산한 납부세액과의 차액을 알고 있는 상태에서 ○○○에게 양도가액과 필요경비를 알려주어 허위계약서와 필요경비 지출증빙을 대리작성하여 신고납부한 것은 청구인이 당초부터 부당하게 조세부담을 줄이고자 양도소득세 과소신고에 적극적으로 개입한 것으로 보이며, 양도소득세 신고 등의 위임에 대한 책임과 대리행위의 효과는 모두 청구인에게 귀속한다고 볼 수 있으므로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도가 기준시가 과세대상인지 또는 실거래가 과세대상인지의 여부
• 나. 관련 법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈누 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈누 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

○ 소득세법 시행령 제162조의2 【양도가액】

② 법 제96조 제1항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다.

1. 부동산실권리자명의등기에관한법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우

2. 부동산중개업법에 의한 중개업자가 동법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도한 경우

3. 미성년자의 명의로 부동산을 취득(상속 또는 증여에 의한 취득을 제외한다)하여 양도한 경우

4. 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년이내의 기간동안 3회이상 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우

5. 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원이상인 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2001.9.24. 쟁점토지를 취득한 후, 2004.4.30. 매매를 원인으로 ○○○ 외 1인에게 소유권을 이전하였음이 등기부등본에 의하여 확인되며, 2005.5.31. 취득가액 17억1,000만원, 양도가액 24억3,000만원, 필요경비 319,830천원으로 하여 81,460천원의 양도소득세를 납부한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 <표1>의 부동산매매계약서 3부 가운데 계약서②·③이 실제계약서이고 계약서①은 허위계약서로, ○○○ 세무사가 양도소득세 신고시 계약서①과 묘지이장비와 진입도로 개설비 등 필요경비 명세서 및 입금표 3매를 위조하여 제출하였다고 주장한다.

○○○

(3) ○○○지방국세청 조사공무원이 2007.9.10.부터 2007.12.13.까지 양도소득세 과소신고 혐의로 청구인 및 ○○○을 조사하고 작성한 조사복명서에 따르면, 쟁점토지 전 소유자의 양도가액은 17억1,000만원이고 후 소유자의 취득가액은 30억6,000만원으로 청구인의 소득수준, 재산상황으로 보아 자력취득이 어려운 것으로 판단하고, 제출된 소명자료 등을 확인하여 청구인은 명의만을 대여한 것일 뿐 실소유자는 ○○○이며, 양도소득세 신고·납부와 관련하여 필요경비, 입금표 작성, 세액납부 등은 모두 ○○○이 작성·납부한 것으로 보아 ○○○을 부동산명의신탁 및 허위계약서 작성, 필요경비 가공계상 등을 통한 양도소득세 포탈혐의로 조세범칙조사로 전환하고 양도소득세 과소신고 행위에 대하여조세범처벌법제9조 제1항 제3호에 의한 통고처분하고 벌과금 336,600천원을 부과(2008.2.5. 납부)하였는 바, 조사결과 결정 내역은 <표2>와 같다.

○○○

(4) 위 조사 결과 과세된 양도소득세와 관련하여 ○○○은 2008.3.27. 심판청구를 제기하였으나, 우리원은 양도소득세 부과처분에 대하여는 기각결정(2008.10.20) 하였고, 벌과금 통고처분은 각하결정을 하였으며, 처분청은 2009.8.24. 법원의 조정권고에 의하여 양도소득세 부과결정을 취소하고 실소유자인 청구인에게 과세하였다.

(5) 청구인은 허위 세무신고자료 작성·제출 등을 청구인이 아닌 세무대리인이 한 것이므로 2004년 당시 기준시가과세원칙에 따라 양도소득세 부과처분이 이루어져야 한다며 ○○○지방법원의 ○○○ 세무사에 대한 증인신문조서를 제출하였는 바, 이 조서에 따르면 ○○○ 세무사는 쟁점토지 양도와 관련하여 양도소득세과세표준신고 등을 청구인이 의뢰하여 대행하였으며, 거래 당시인 2004년은 기준시가과세원칙이 적용되던 시기로 세무사 사무실의 ○○○실장이 계산한 양도소득세 약 3억원을 최대한 감액하여 주는 대가로 5,000만원을 요구하였다고 기재되어 있고, 쟁점토지 매매계약서의 필적으로 보아 청구인이 불러준 대로 자신이 작성한 것으로 보이며 양도·양수자의 무인은 직원들의 무인이라고 진술하였고, 쟁점토지의 분할 및 지번변경에 따라 취득가격을 안분계산 하여야 함에도 실수로 이를 계산하지 아니한 것과 필요경비명세서와 이의 영수증을 증인이 임의로 작성하기는 하였지만 각 서류의 기재금액은 청구인 또는 ○○○이 불러주어 기재하였다고 진술한 것으로 확인된다.

(6) 청구인은 세무신고 의뢰만 하였으므로 쟁점토지의 양도와 관련하여 허위서류작성·신고를 한 ○○○세무사를 징계하여야 하며, 쟁점토지의 매매와 관련하여 2004년 당시 기준시가과세원칙에 따라 양도소득세가 부과되어야 한다는 취지의 항변서를 2010.4.26. 제출하였다.

(7) 살피건대, 소득세법 시행령제162조의2 제2항은 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령을 위반한 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하도록 규정하고 있고, 기준시가로 신고하였을 경우의 양도소득세 납부예상액을 청구인이 알고 있는 상태에서 세무대리인이 양도소득세를 감액하여 주는 조건으로 상식에서 벗어난 신고대리 수수료 5,000만원을 지급받았다는 세무대리인의 진술로 보아 청구인의 적극적인 조세회피 의사가 있었던 것으로 보여지며, 설사 조세회피 목적이 없었다고 하더라도 신고·납부한 실지거래가액이 사실과 다른 것으로 확인되는 이상 과세관청으로서는 확인되는 진정한 실지거래가액에 따라 양도소득세를 결정할 수 있다고 보여진다.(서울고등법원2009누10835, 2009.12.18. 같은 뜻). 따라서, 처분청이 쟁점토지 양도에 대하여 실지거래가액에 따라 양도소득세를 경정·고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.