개별공시지가가 없는 토지의 평가는 특별한 오류가 없는 한 처분청이 의뢰한 감정평가기관의 감정가액으로 함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1997.8.19. 경매로 취득한 ○○○ 118-26 129㎡, 같은 곳 127-36 66㎡, 같은 곳 127-37 10㎡, 같은 곳 127-17 162㎡, 같은 곳 127-18 391㎡, 같은 곳 288-2 1,012㎡, 같은 곳 288-52 18㎡ 합계 7필지 1,788㎡(현황이 도로이고, 이하 “쟁점토지”라 한다)가 도로개설공사부지에 편입되어 2005.8.24. ○○○구청에 1,137,900,650원에 양도(수용)한 후, 개별공시지가가 없어 취득가액을 인근 유사토지의 공시지가를 적용한 1,714,829,000원으로 양도소득세 과세표준을 신고하였다.
• 나. 처분청은 ○○○감정원 및 ○○○감정평가법인 주식회사(이하 “○○○감정원 등”이라 한다)에 쟁점토지의 감정을 의뢰하여 산정한 감정평균가액(취득가액 686,136,000원, 양도가액 1,077,993,000원)을 적용하여 2009.3.1. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 141,564,830원(신고불성실가산세 10,100,951원 포함)을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 2009.6.5. 이의신청을 제기하여 신고불성실가산세 전액을 감액받았으나 이에 불복하여 2010.2.25. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 현황이 도로부지로서 지가변동이 거의 없으며 지상에 건축을 할 수 없는 부정형의 토지이므로 쟁점토지의 특성과 유사하고 지가변동이 거의 없는 안정된 표준지인 119-3을 비교표준지로 하여야 하고, 쟁점토지 중 288-2 및 288-52 2필지에 대한 비교표준지로 119-3이 적합하지 아니한다면 모번지(288)에서 분할되어 공시지가가 계속 확인되면서 지상건축물이 없는 연접토지인 288-39를 비교표준지 로 하는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 처분청의 감정가액에 대해 형식적인 공시지가 산정에 의한 평가로 평가자체가 불합리한 것이라고 주장하나, 처분청이 관련규정에 의하여 감정평가기관에 의뢰한 감정가액으로 쟁점토지의 가액을 산정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 적법한 심판청구인지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. (2) 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제2항 의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)

(3) 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조【공시지가의 적용】① 국가·지방자치단체, 정부투자기관관리기본법에 의한 정부투자기관 기타 대통령령이 정하는 공공단체가 다음 각호의 목적을 위하여 토지의 가격을 산정하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 하여 당해 토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다. 다만, 필요하다고 인정하는 때에는 산정된 지가를 다음 각호의 목적에 따라 가감조정하여 적용할 수 있다

1. 공공용지의 매수 및 토지의 수용·사용에 대한 보상

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 이의신청결정문 등에 나타나는 내용은 아래와 같다. (가) 쟁점토지에 대하여 ○○○구청장이 감정한 보상평가액 및 보상가액, 처분청이 ○○○감정원 등에 의뢰하여 산정한 감정평가액은 아래 <표>와 같다. (천원) 쟁점토지 지목 현황 취득가액 (처분청의 감정가액) 양도가액 (처분청의 감정가액)

○○○구청의 보상가액

○○○구청의 보상시 감정평균액

○○○118-26(129㎡) 도로 도로 63,855 91,848 102,516 100,297

○○○127-36(66㎡) 대 〃 41,382 49,434 50,959 49,995

○○○127-37(10㎡) 대 〃 6,270 7,490 6,341 6,255

○○○127-17(162㎡) 도로 〃 58,806 95,094 99,168 95,985

○○○ 127-18(391㎡) 도로 〃 141,933 229,517 239,351 231,668

○○○ 288-2(1,012㎡) 도로 〃 367,356 594,044 619,496 599,610

○○○ 288-52(18㎡) 도로 〃 6,534 10,566 20,070 43,668 소 계 686,136 1,077,993 1,137,901 1,127,478 (나) 처분청이 ○○○감정원 등에 감정의뢰한 쟁점토지의 토지특성조사는 아래 <표>와 같다. 쟁점토지 토지특성 비교표준지 지리적 위치 주위환경 형상지세

○○○ 118-26

○○○차량 남측 인근 주택 및 상가 혼용지대 사다리형 평지

○○○ 111-37

○○○ 127-36 〃 노선 상가지대 부정형 평지

○○○ 130-18

○○○ 127-37 〃 〃 〃 〃

○○○ 127-17

○○○아파트 서측인근 기존 주택지대 〃

○○○ 288-40

○○○ 127-18 〃 〃 〃 〃

○○○ 288-2 〃 〃 〃 〃

○○○ 288-52 〃 〃 〃 〃

(2) 청구인은 쟁점토지 취득 후 무단점용하고 있는 ○○○구청장을 상대로 한 점용료 청구 쟁송(1997~1998년) 당시와 양도당시 보상을 위한 쟁송(2004년~2006년) 당시의 감정기관의 비교표준지는 아래 <표>와 같고, 청구인이 주장하는 비교표준지 288-39는 1974년 288-2에서 분할되었다가 2004.8.31. 288-39에서 18㎡가 288-52로 분할되었다며 관련 자료를 제시하고 있다. 대상토지 1997년 ○○○중앙지방법원의 감정 비교표준지 2004년

○○○감정평가법인 (○○○구청장) 비교표준지 200.년

○○○감정평가법인 (○○○구청장) 비교표준지 2005년

○○○감정평가법인 (토지수용보상위원회위원장) 비교표준지 2005년

○○○감정평 가법인 (토지수용보상위원회위원장) 비교표준지 2006년

○○○감정평가법인 (○○○행정법원) 비교표준지

○○○118-26

○○○ 82-24와 112-33

○○○112-33

○○○112-33

○○○112-33

○○○112-33

○○○112-33

○○○127-17

○○○ 130-25

○○○130-25

○○○130-25

○○○130-25

○○○130-25

○○○130-25

○○○127-18

○○○ 130-25

○○○130-25

○○○130-25

○○○130-25

○○○130-25

○○○130-25

○○○127-36

○○○ 130-25

○○○130-25

○○○130-25

○○○130-25

○○○130-25

○○○ 130-18

○○○127-37

○○○ 130-25

○○○130-25

○○○130-25

○○○130-25

○○○130-25

○○○130-25

○○○288-2

○○○ 130-25

○○○130-25

○○○130-25

○○○130-25

○○○130-25

○○○130-25

○○○288-52

○○○ 130-25

○○○119-3

○○○ 119-3

○○○119-3

○○○119-3

○○○119-3

(3) 한편, 처분청이 감정의뢰하여 ○○○감정원 등이 사용한 비교표준지와 청구인이 주장하는 비교표준지의 지가상승율은 아래 <표>와 같은 것으로 나타난다. (단위: 천원) 연도별 개별지가공시일 처분청의 비교표준지 288-40 처분청의 비교표준지 111-37 처분청의 비교표준지 130-18 청구인이 주장 하는 비교표준 지 119-3 청구인이 주장하는 비교표준지 288-39 1997.6.30. 1,100 1,500 1,990 1,350 1,250 1998.6.30. 1,100 1,500 1,990 1,350 1,250 1999.6.30. 1,000 1,350 1,730 1,200 1,100 2000.6.30. 1,020 1,400 1,740 1,230 1,100 2001.6.30. 1,020 1,330 1,690 1,180 1,030 2002.6.29. 1,100 1,330 1,690 1,250 1,110 2003.6.30. 1,380 1,600 2,060 1,520 1,400 2004.6.30 1,660 2,000 2,100 1,820 1,680 2005.5.31. 1,780 2,160 2,270 1,970 1,800 1997년 기준 2005년 대비 상승율 61.8% 44% 14% 45.9% 44%

(4) 위 내용들을 종합하여 살펴보건대, 청구인은 쟁점토지 7필지에 대하여 비교표준지를 ○○○ 119-3을 적용하거나, 쟁점토지 중○○○288-2 및 288-52 2필지에 대하여는 비교표준지를 288-39를 적용하여야 한다고 주장하나, ○○○구청장이 쟁점토지의 보상가액을 산정하기 위한 감정평가액은 11억2747만원, ○○○구청장의 실제 보상액은 11억3,790만인데 비해 처분청이 ○○○감정원 등에 감정의뢰하 여 산정한 감 정가액은 10억7,799만원으로 ○○○구청장의 감정평가액 및 보상액보다 낮고, ○○○감정원 등이 비교표준지로 사용한 지번(111-37, 130-18)의 지가상승율은 청구인이 주장하는 비교표준지보다 지가상승율이 낮게 나타나 처분청이 산정한 취득가액과 청구인이 주장하는 취득가액과의 차액이 크지 않을 것으로 보이는 점, ○○○감정원 등이 쟁점토지를 감정평가함에 있어 평가기준 및 평가방법 등에 오류가 있다고 볼 만한 객관적인 증빙이 없는 점 등을 감안하여 보면 쟁점토지의 비교표준지를 달리하여 감정가액을 재산정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.