의무임대기간을 충족하지 못한 부득이한 사유가 있는 것으로 인정할 수 있는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 거주 주택 이외에 서울특별시 ○○○소재 9호의 다세대주택(이하 ‘쟁점주택’이라 한다)을 2003.9.2. 취득하여 주택임대사업을 하던 중 의무임대기간(10년)을 충족하지 못한 상태에서 2008.10.21. 당시 대한주택공사에 양도하고 2008.12.29. 다주택자에 대한 중과세율(60%)을 적용하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 청구인은 2009.6.11. 처분청에 임대주택과 일반주택을 보유하던 중 임대의무기간을 충족하지 못한 임대주택이 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 “공익사업법”이라 한다)에 의거 수용된 경우 요건을 충족하여 양도된 것으로 본다는 기획재정부 예규(재산세과-1030, 2009.6.10.)를 이유로 일반세율을 적용할 것을 경정청구하였으나, 처분청은 2009.8.11. 쟁점주택의 양도가 공익사업법에 의한 것이 아니라는 이유로 이를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2009.11.2. 이의신청을 거쳐 2010.2.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점주택의 양도는 공익사업에 해당하는 국민임대주택건설사업 중 기존주택 매입임대사업에 의한 것으로서 소득세법 시행령 제167조의3 제5항 단서 및 같은 법 시행규칙 제82조 제4항이 규정한 바와 같이 ‘공익사업법 등’에 의해 ‘협의매수’된 것이고 그 실질이 공익사업법에 의한 양도와 하등의 차이가 없음에도 처분청에서 그 외형만을 중시하여 공익사업법에 의해서 수용되는 경우에만 일반세율을 적용하여야 한다고 해석하여 청구인의 경정청구를 거부하였으므로 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점주택의 양도는 구 국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법(이하 “특별조치법”이라 한다) 제28조의 규정에 의한 기존주택 매입계획에 의하여 대한주택공사에 양도한 것으로 동 규정은 강제수용절차가 없어 양도자가 원하는 경우에만 매수가 가능한 것으로 공익사업법에 의해 수용된 경우에 해당되지 아니하는 바, 이는 청구인도 당초 중과세율을 적용하여 자진신고하였던 것으로 보아 알 수 있으므로 일반세율을 적용하여 경정하여 달라는 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 의무임대기간을 충족하지 못한 상황에서 국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법상 기존주택 매입임대사업에 의하여 양도된 쟁점주택에 대하여 의무임대기간을 충족하지 못한 ‘부득이한 사유’가 있는 것으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2008.12.26 법률 제9270호로 개정되기 전의 것) 제104조【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 양도소득과세표준 세율 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 4천만원 이하 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18 4천만원 초과 8천만원 이하 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 양도소득과세표준의 100분의 60 (2) 소득세법 시행령(2008.12.31, 대통령령 제21215호 행정정보의공동이용및문서감축을위한개별소비세법시행령등일부개정령 부칙에 의해 개정되기 전의 것) 제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 임대 주택법 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록 등" 이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다.

• 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군에서 5호(수도권 밖의 지역인 경우에는 1호) 이상의 국민주택[수도권 밖의 지역인 경우에는 주택법에 따른 주택으로서 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 주택. 이하 이 목에서 같다]을 임대하고 있는 거주자가 10년(수도권 밖의 지역인 경우에는 7년) 이상 임대한 국민주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택

④ 1세대가 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제8호의 2의 규정에 의한 장기임대주택ㆍ 감면대상장기임대주택ㆍ장기사원용주택 또는 장기가정보육시설(이하 이 조에서 “장기임대주택등”이라 한다)의 의무임대기간ㆍ의무무상기간 또는 의무사용기간(이하 이 조에서 “의무임대기간등”이라 한다)의 요건을 충족하기 전에 제1항 제10호의 규정에 의한 일반주택을 양도하는 경우에도 당해 임대주택ㆍ사원용주택 또는 가정보육시설(이하 이 조에서 "임대주택등" 이라 한다)을 제1항의 규정에 의한 장기임대주택 등으로 보아 제1항 제10호의 규정을 적용한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용받은 1세대가 장기임대주택 등의 의무임대기간등의 요건을 충족하지 못하게 되는 사유(제1항 제2호 각목 및 제3호의 규정에 의한 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6월을 경과하게 된 경우를 포함한다)가 발생한 때에는 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고시 제1호에서 제2호의 세액을 차감한 금액을 양도소득세로 납부하여야 한다. 다만, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 수용 등 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유로 인하여 당해 의무임대기간등의 요건을 충족하지 못하게 되거나 임대의무호수를 임대하지 아니하게 된 때에는 당해 임대주택 등을 계속 임대ㆍ사용하거나 무상으로 사용하는 것으로 본다.

1. 일반주택 양도당시 당해 임대주택 등을 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제8호의 2의 규정에 의한 장기임대주택 등으로 보지 아니할 경우에 법 제104조의 규정에 의한 세율에 따라 납부하였을 세액

2. 일반주택 양도당시 제4항의 규정을 적용받아 법 제104조의 규정에 의한 세율에 따라 납부한 세액 (3) 소득세법 시행규칙(2008.4.29 기획재정부령 제15호로 개정된 것) 제82조【소형주택 등의 범위】

④ 영 제167조의 3 제5항 각호외의 부분 단서에서 “기획재정부령이 정하는 부득이한 사유”라 함은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 등에 의하여 수용(협의매수를 포함한다)되거나 사망으로 인하여 상속되는 경우를 말한다.

(4) 국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법 제1조【목 적】 이 법은 국민임대주택의 건설촉진 등을 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 국민임대주택사업을 효율적으로 추진하여 저소득층의 주거안정에 기여하고 나아가 국민의 주거수준 향상에 이바지함을 목적으로 한다. 제2조【정 의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. "국민임대주택"이라 함은 국가 또는 지방자치단체의 재정 및 주택법 제60조 의 규정에 의한 국민주택기금(이하 "국민주택기금"이라 한다)을 지원받아 30년 이상 임대할 목적으로 건설 또는 매입되는 주택을 말한다. 제5조【국민임대주택단지예정지구의 지정 등】

① 국토해양부장관은 단지조성사업을 추진하기 위하여 필요한 지역을 국민임대주택단지예정지구(이하 "예정지구"라 한다)로 지정하거나 지정된 예정지구를 변경 또는 해제할 수 있다. 제17조【토지등의 수용 등】

② 예정지구의 지정·고시가 있는 때에는 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제20조제1항 및 동법 제22조의 규정에 의한 사업인정 및 사업인정의 고시가 있는 것으로 본다. 제28조【주택사업시행자의 기존주택매입】

① 주택사업시행자는 주택법 제29조 의 규정에 의한 사용검사 또는 건축법 제22조 의 규정에 의한 사용승인을 받은 주택으로서 대통령령이 정하는 규모 및 기준의 주택(이하 "기존주택"이라 한다)을 매입하여 국민임대주택으로 공급할 수 있다. (5) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제1조 【목 적】 이 법은 공익사업에 필요한 토지등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용함에 따른 손실의 보상에 관한 사항을 규정함으로써 공익사업의 효율적인 수행을 통하여 공공복리의 증진과 재산권의 적정한 보호를 도모함을 목적으로 한다. 제4조【공익사업】 이 법에 의하여 토지등을 취득 또는 사용할 수 있는 사업은 다음 각호의 1에 해당하는 사업이어야 한다.

5. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ정부투자기관ㆍ지방공기업 또는 국가나 지방자치단체가 지정한 자가 임대나 양도의 목적으로 시행하는 주택의 건설 또는 택지의 조성에 관한 사업

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 등기부등본, 국토해양부장관의 기존주택 매입계획 승인서, 대한주택공사사장의 다가구주택등 매입공고, 쟁점주택 매매계약서 등의 심리자료에 의하면 다음의 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2003.9.2. 취득하여 임대에 공(供)하던 쟁점주택을 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 의무임대기간 10년을 충족하지 못한 상태에서 2008.10.21. 매매를 원인으로 당시 대한주택공사에 양도(쟁점주택 내역 및 양도가액은 <표1>과 같다)하였는데, 양도당시 청구인은 쟁점주택 외 ○○○ 소재 ○○○호를 2000.10.4. 취득하여 소유하고 있었다. (나) 쟁점주택은 특별조치법 제28조에 의거 대한주택공사가 도시 저소득층에게 국민임대주택으로 임대하기 위해 매입한 것인데, 2008.3.5. 국토해양부장관은 대한주택공사가 전국에 소재하는 다가구주택, 다중주택, 다세대주택 6,000호(예정매입비 420,000백만원)를 매입하는 사업을 승인하였고, 이에 따라 대한주택공사사장이 2008.3.6. 다가구주택등 매입 공고(일간신문, 홈페이지 등을 통해 공고하게 되어 있었다)를 하였다.

(2) 청구인이 기획재정부 장관에게 제출한 질의서, 이에 대한 기획재정부 장관의 회신내용(재산-1030 2009.6.10.), 처분청의 경정청구 처리복명서 및 거분처분 공문(재산세1과-4461, 2009.8.11.)내용 등을 종합하면 다음의 사실이 인정된다. (가) 청구인은 소득세법 시행령 제167조의3 제4항 및 제5항이 일반주택과 임대주택을 보유하던 중 의무임대기간 등을 충족하지 못한 상황에서 일반주택을 양도하는 경우 사후에 의무임대기간 등의 요건 미충족시 미납세액을 추징할 것을 전제로 임대주택이 의무임대기간 등을 충족한 것으로 보아 중과세율의 적용을 배제하도록 하였으나, 청구인과 같이 일반주택과 임대에 공(供)하던 쟁점주택을 보유하던 중 쟁점주택을 양도하고 일반주택은 보유하고 있는 경우에 대하여는 법령에 규정이 없으므로, 쟁점주택을 양도하고 우선 중과세율을 적용하여 양도소득세를 신고한 다음 기획재정부장관에게 이와 같은 경우에도 중과세율을 적용하여야 하는지 질의하였다. (나) 이에 대하여 기획재정부장관은 임대주택과 일반주택을 보유하다가 동 임대주택이 의무임대기간 등의 요건을 충족하기 전에 공익사업법에 의해 수용된 경우 의무임대기간 등의 요건을 충족하여 양도된 것으로 보고 중과세율을 적용하지 아니하는 것으로 회신하였는 바, 청구인은 처분청에 일반세율을 적용하여 기납부한 세액 33,038,721원을 환급해줄 것을 경정청구하였다. (다) 위 경정청구에 대하여 처분청은 쟁점주택은 양도자의 의사에 따라 양도여부가 결정되는 대한주택공사의 기존주택 매입계획에 의하여 양도된 것이고 이는 수용권이 없는 등 공익사업법에 의한 것이 아니라고 보아 청구인의 경정청구 거부하였다.

(3) 청구인은 쟁점주택 양도시 의무임대기간을 충족하지 못한 것에 소득세법 시행령 제167조의3 제5항 단서의 규정에 부득이한 사유가 있다고 아래와 같이 주장하고 있다. (가) 동 시행령상 부득이한 사유 여부는 같은 법 시행규칙 제82조 제4항에 의하여야 하고 동 시행규칙은 공익사업법 등에 의하여 협의매수된 경우를 그 사유로 규정하고 있다. (나) 특별조치법에 의한 국민임대주택건설은 공익사업법 제4조 제5호에서 규정하는 공익사업에 해당하고, 동 국민임대주택건설은 국민임대주택단지를 조성하여 건설하는 경우뿐 아니라 쟁점주택 양도와 같이 기존주택을 매입하여 임대하는 방식에 의할 수도 있고, 기존주택매입은 신문, 홈페이지 등을 통해 매입공고를 하고 감정평가액을 기초로 당사자간 협의에 의하여 매입가격을 결정하는 등 공익사업법 상의 협의매수절차와 동일하다. (다) 아울러, 공익사업법이 준용되고 지구지정이 필요한 국민임대주택단지 조성을 통한 국민임대주택건설과 기존주택 매입을 통한 국민임대주택의 공급 모두 국민임대주택건설이라는 동일한 목적을 위해서이고 매입공고 등 매수방식도 실질적으로 동일함에도 국민임대주택단지 조성시 충족하지 않아도 되는 임대의무기간을 매입임대의 경우에만 충족하여야 하는 것으로 볼 수 없다는 주장이다.

(4) 이상의 관련법령 및 사실관계를 종합하여 보면, 청구인은 특별조치법에 의한 기존주택 매입임대사업에 의하여 양도된 쟁점주택의 경우에도 임대의무기간을 충족하지 못한 부득이한 사유가 있다는 주장이나, 쟁점주택의 양도는 청구인 등 기존주택 소유자에게 매도여부에 대한 선택권이 주어져 그 실질이 국가와 개인간 사경제활동인 매매에 해당하는 것인 바, 이러한 경우는 공익사업법 제1조가 정하는 바와 같은 공익사업으로 인한 토지 등의 사용․수익의 제한에 따른 ‘손실보상’의 필요성이 있다거나 ‘재산권의 적정한 보호’를 도모할 필요성이 인정될만한 사유가 있지 아니하므로 공익사업법이나 이에 준하는 법에 의하여 협의매수된 것이라고 인정할 수 없으며, 아울러 의무임대기간을 충족하지 아니한 것이 청구인 본인의 선택인 이상 그에 대하여 부득이한 사유를 인정할 수도 없을 것이므로 청구인의 주장은 이를 받아들일 수 없다고 판단된다.

(5) 따라서, 일반세율을 적용하여야 한다는 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.